Плюсы и минусы коммерческой недвижимости
Главное преимущество коммерческой недвижимости заключается в более высокой доходности. Большинство экспертов сходится в том, что средняя доходность офисов составляет от 8 до 15%, для объектов стрит-ритейла эта цифра колеблется в пределах 10–12%, а для складов составляет 10%.
Средняя же доходность коммерческих объектов вообще оценивается от 8 до 10 процентов годовых. В таких условиях можно рассчитывать на окупаемость инвестиций в течение 10–12 лет. Если добавить сюда тот факт, что уход иностранных брендов сказался на сегменте не столь критично, как изначально предполагалось (катастрофического обвала ставок не было, а объём инвестиций практически сохранился), то коммерческая недвижимость сейчас смотрится гораздо интереснее жилой.
Однако прежде, чем очертя голову бросаться в этот сегмент, необходимо учесть ряд моментов. Во-первых, коммерческие объекты представляют собой актив, более сложный в управлении, нежели жилая недвижимость. Во-вторых, порог вхождения здесь, как правило, существенно выше. В-третьих, покупка коммерческой недвижимости предполагает определённые риски вне зависимости от общего состояния рынка. Вам может как повезти найти интересный вариант на падающем рынке, так и остановить свой выбор на неликвидном объекте, со сдачей в аренду или перепродажей которого будут сложности, на рынке растущем.
Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать
Защитить свои сбережения от инфляции и приумножить их поможет практически любая коммерческая недвижимость. На текущий момент самыми перспективными выглядят вложения в складские помещения, поскольку этот бизнес является наиболее стабильным. Не менее перспективен и расположенный в новостройках стрит-ритейл. Причём статистика показывает, что сейчас наиболее востребованы расположенные на первых этажах коммерческие помещения площадью 50–100 квадратных метров. Спрос на них составляет около трети от общего. Также интересует инвесторов покупка коммерческой недвижимости площадью до 50, а также от 100 до 150 «квадратов» (18 и 14 процентов соответственно).
А вот на большие, площадью от 500 квадратных метров, помещения спрос невелик и составляет всего 5% от общего объёма. В первую очередь это объясняется необходимостью больших вложений как на этапе покупки, так и для проведения ремонта или перепланировки.
Стоит ли покупать офисы в Москве? Определённо да! Особенно привлекательно сейчас выглядят небольшие помещения, расположенные в ещё строящихся бизнес-центрах. Вообще частные инвесторы стали более активны в этом сегменте ещё с 2021 года. А на фоне прошлогодней стагнации цен на жилую недвижимость, спрос на офисы стал ещё больше: по оценке STONE HEDGE доля инвестиционных сделок в сегменте офисной недвижимости в прошлом году составила до 90%.
Наибольшим спросом у частных инвесторов в текущий момент пользуются блоки, площадь которых колеблется в пределах от 50 до 150 квадратных метров. Объясняется это тем, что покупка такого офиса в Москве по бюджету сопоставима с вложениями в жилой объект, что не только по карману большинству частных инвесторов, но и комфортно с психологической точки зрения.
Рост же привлекательности офисов именно в строящихся бизнес-центрах по мнению эксперты объясняется имеющимся дефицитов подобных предложений. Это позволяет с высокой вероятностью более выгодно перепродать или сдать такой объект коммерческой недвижимости впоследствии. А если учесть, что доходность аренды офисов выше, чем у жилья примерно вдвое, то повышение спроса на них становится ещё более понятным.
Стрит-ритейл, офисы и складские помещения требуют от частного инвестора более углублённых знаний и понимания механизмов работы рынка. А вот вложения в апартаменты более просты и интуитивны, возможно потому, что они наиболее близки к инвестициям в жильё.
Уровень доходности здесь зависит в основном от того, где покупать такую коммерческую недвижимость. Наличие поблизости крупных производств, станций метро и остановок общественного транспорта, офисных зданий и учебных заведений всегда делают апартаменты более востребованными. А если учесть, что на этапе строительства многие компании в этом сегменте предлагают существенный дисконт, то подобные вложения определённо стоит хотя бы рассмотреть.
Коллективная покупка коммерческой недвижимости
Как уже упоминалось выше, нежилые объекты требуют более солидных вложений. Причём это касается как приобретения, так и их перепланировки и дооснащения. Именно поэтому многие частные инвесторы сомневаются, стоит ли покупать коммерческую недвижимость, и предпочитают вкладывать деньги в более привычное жильё.
Однако для тех, кто располагает небольшим капиталом, инвестиции в коммерческие объекты также вполне доступны. Речь о коллективном инвестировании посредством приобретения паев закрытых инвестиционных фондов. В этом случае вы имеете всё ту же среднюю доходность на уровне от 8 до 11 процентов, а для начала инвестиций хватит 1,5–2 миллионов рублей.
Лёгкость вхождения обеспечивается не только суммой вложений, но и тем, что управлением активами занимается профессиональная компания. А это значит, что вам не понадобится вникать во все нюансы рынка коммерческой недвижимости. Немаловажно, что портфель фонда обычно включает несколько разноплановых объектов, что обеспечивает более высокую стабильность доходов для пайщиков.
Выгодно ли сейчас покупать коммерческую недвижимость?
Недвижимость всегда была и остаётся одним из самых надёжных способов защиты от инфляции. Даже если на текущий момент её стоимость снизилась, в долгосрочной перспективе рынок обязательно отыграет потерянные позиции. Поэтому на вопрос «Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость?» ответ вполне очевиден: да, выгодно.
Вне зависимости от того, приобретаете ли вы её для ведения собственного бизнеса или с целью сдачи в аренду, вы практически гарантированно будете иметь доход. Да, срок возврата инвестиций может увеличиваться или снижаться, но в конечном итоге вы всё равно окупите все вложения и начнёте получать чистую прибыль. Главное, помнить, что коммерческая недвижимость — это почти всегда бег на длинную дистанцию.
