Услуги по представлению интересов арендаторов

Knight Frank предоставляет полный спектр услуг по представлению интересов арендаторов и покупателей на всех этапах проекта от формирования требований до переезда.

Что влияет на стоимость офисной недвижимости?
Если Вы планируете арендовать офис либо обсуждаете ставки аренды с арендодателем в текущем договоре, важно учитывать все факторы, влияющие на стоимость аренды.
Факторы, влияющие на стоимость офисного объекта
Отсутствие права выхода

Если текущий договор аренды был заключен на длительный срок и согласование условий договора проходило в фазу «рынка Арендодателя» до 2014 года, скорее всего, текущая стоимость аренды выше, чем предлагается на рынке за данное здание.
Перспективы: если арендатор не имеет права досрочного расторжения и изменения условий договора аренды, при этом до окончания контракта более 2-х лет, согласовать снижение стоимости можно только при условии увеличения срока контракта.

Подробнее
Валютная ставка

Договор аренды изначально заключен в долларах США, здание закредитовано в долларах США.
Перспективы: если арендатор не имеет права досрочного расторжения и изменения условий договора аренды, при этом до окончания контракта более 2-х лет, можно согласовать валютный коридор, который будет обновляться ежегодно по согласованию сторон.

Подробнее
Отделочные работы

Арендодатель выполнил отделку для арендатора, стоимость отделки учтена в договоре.

Бизнес-район

В сравнимых зданиях в районе нет свободных помещений, либо коэффициент свободных помещений меньше 10% и ставка, предлагаемая для аренды в альтернативных сравнимых зданиях, выше.
Отсутствие времени: у вас не хватает времени для проведения переговоров по стоимости аренды, и арендодатель понимает, что выбора у арендатора нет.

Подробнее
Класс и год здания

По общему правилу более новые здания стоят дороже, нежели здания, построенные ранее, при этом необходимо учитывать класс здания и ситуацию арендодателя в отношении % свободных площадей.

Подробнее
Краткосрочный договор

Если арендатор планирует арендовать новые помещения A или B+ класса с правом выхода раньше, чем через 3 года, скорее всего, стоимость договора аренды будет выше. Стандартный срок аренды профессиональных зданий – 3-5 лет.

Подробнее
Небольшая площадь аренды

Если арендатор планирует арендовать новые помещения A или B+ класса площадью менее 500 кв.м, то гибкость арендодателя в переговорах будет меньше.

Специальные требования

Например, арендатору требуется большое количество парковочных мест (больше стандартного коэффициента по зданию, больше электричества, либо другие значительные отклонения от стандарта).

Подробнее
Отсутствие свободных помещений

Отсутствие свободных помещений или коэффициент свободных помещений меньше 10%.

Права выхода

Если текущий договор аренды скоро заканчивается либо есть право выхода, вы можете претендовать на ставку аренду сравнимую, с ценой для новых арендаторов. Площадь Если арендуемая площадь выше средней в здании, или больше средней по рынку (от 2000 кв.м) вы можете рассчитывать на дисконт за размер

Подробнее
Отделочные работы

Если Арендатор сам готов выполнить отделочные работы, это увеличивает гибкость арендодателя - он не будет тратить ресурсы и время на выполнение отделки

Подробнее
Срок договора аренды

Если арендатор готов арендовать новые помещения А, Б+ класса на срок 5 лет без права досрочного расторжения в большей части случаев гибкость арендодателя увеличится

Подробнее
Комфортные условия аренды

В здании нет арендованных помещений, первому арендатору всегда предлагают самые комфортные условия аренды

Подробнее
Бизнес-район

В сравнимых зданиях в районе нет свободных помещений, либо коэффициент свободных помещений меньше 10% и ставка, предлагаемая для аренды в альтернативных сравнимых зданиях выше Отсутствие времени: У вас не хватает времени для проведения переговоров по стоимости аренды и арендодатель понимает, что выбора у арендатора нет.

Подробнее
Класс и год издания

Про общему правилу здания, построенные более 10 лет назад предлагаются с дисконтом, даже если классифицируется как А класс Коммерческие переговоры: у вас достаточно времени для того чтобы провести несколько раундов переговоров. Стоимость относительно маркетируемой на открытом рынке может быть ниже от 10 до 30% в зависимости от ситуации здания, арендодатели успеха переговоров.

Наша экспертиза

Ниже представлены исследования и аналитика в отношении офисной недвижимости

10 лет офисного рынка ударными темпами!

Офисная Москва развивалась стремительно: с 2007 по 2017 года объем офисных помещений вырос на 10 млн кв.м, а ставка аренды колебалась от 1200 до 400 долларов США. Помимо изменений коммерческого характера, изменилась и практика составления договоров аренды, права и обязанности сторон договора аренды.
Какие офисные помещения и блоки аренды предлагается арендаторов в каких районах и где будут построены новые офисы?

Как цифровая экономика меняет рынок

Деловой район ММДЦ "Москва-Сити"

Так же, как район «Сити» в Лондоне и «ДеФанс» в Париже, «Москва
Сити» является центром деловой жизни столицы. Здесь расположились крупнейшие финансовые, инвестиционные и государственные компании, а также правительство города Москвы. Яркий цвет башни «Mercury City» и архитектурное решение башни «Эволюция» в форме ДНК является одним из наиболее узнаваемых образов офисной Москвы.
Москва Сити - крупнейший бизнес-район, где сосредоточены здания класса А.
Какие это здания? Сколько из них предлагаются в аренду? Какова стоимость аренды?

Девелоперы офисной Москвы

11 крупнейших портфельных арендодателей офисной Москвы – кто они, какими зданиями владеют? Особенности управления недвижимостью крупнейших портфельных девелоперов Москвы
Аналитические отчеты

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2018 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2018 года

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2018 года

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2018 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2018 года

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
2017 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
2017 год

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2017 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2017 года

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2017 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2017 года

Pdf

Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2017 года

Pdf

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2017 года

Pdf

Классификация офисных зданий
2013

Pdf

Office Market Report
H1 2018

Pdf

Office Market Review
H1 2018

Pdf

Understanding Space Performance & Workplace Enablement
2018

Pdf

Office Market Report
Q1 2018

Pdf

Office Market Review
Q1 2018

Pdf

Office Market Report
Q1 2017

Pdf

Office Market Review
Q1 2017

Pdf

Office Market Report
H1 2017

Pdf

Office Market Review
H1 2017

Pdf

Office Market Report
Q3 2017

Pdf

Office Market Review
Q3 2017

Pdf

Office Market Report
2017

Pdf

Office Market Review
2017

Pdf

Office building classification
2013

Pdf
Оцените свой офис

Узнать реальную стоимость аренды вашего офиса

FAQ

Мы собрали для вас список часто задаваемых вопросов

Будут ли расти ставки?

tenants-accordion

Период с середины 2014 года по текущий момент является уникальным для московского рынка офисной недвижимости. Рекордное количество новых зданий, ограниченный спрос со стороны арендаторов и девальвация рубля внесли свой вклад в рост уровня свободных площадей и падение арендных ставок. В результате воздействия многих экономических факторов в течение 14 кварталов подряд арендная ставка по офисным помещениям Москвы снижалась, а объем инвестиций в офисное строительство значительно сократился. Поскольку ставки аренды являются результатом баланса между предложением и спросом, то в среднесрочной перспективе можно прогнозировать как замедление падения ставок, так и рост средних показателей в зависимости от районов Москвы.

Вернутся ли ставки в долларах США?

tenants-accordion

За последние 3-4 года рынок аренды офисных помещений претерпел серьезные изменения. Помимо значительного снижения стоимости аренды помещений в зданиях класса А и Б, существенные изменения коснулись и валюты договоров аренды. Договоры аренды стали заключаться в российских рублях, структура также претерпела изменения в сторону большей гибкости для арендаторов. Только небольшая часть арендодателей зданий А класса предлагает помещения для аренды в долларах США, при этом в большинстве случаев курс может быть ограничен согласованным коридором. В ближайшее время возврат к ставкам аренды, выраженным в долларах США, сложно прогнозировать, однако этот вопрос зависит от того, насколько быстро будет меняться баланс спроса и предложения, а также будет ли дефицит качественных зданий А класса.

Здания стоят пустые. Почему мы не можем переехать в здание, подходящее нашим требованиям?

tenants-accordion

Конъюнктура разных районов Москвы значительно отличается друг от друга. Количество свободных помещений может различаться в зависимости от близости к основным деловым районам и центру города. Например, более 80% от всего объема свободных площадей располагаются за пределами Садового кольца, при этом больше половины помещений – за пределами ТТК. Количество вариантов предложений аренды зависит как от географического фактора, так и от величины блока для аренды. Если для аренды 1 000 кв. м. можно предложить более 250 решений в А классе, то если необходимо около 10 000 кв. м. – всего __ зданий.

Правда ли, что арендодатели готовы сдавать помещения за любую цену, лишь бы сдать пустующие площади?

Безусловно, арендодатели заинтересованы в получении арендного потока, особенно, когда большая часть здания свободна. При этом важно учитывать долгосрочный характер договоров зданий А и Б+ класса и уровень капиталовложений, необходимый для переезда компаний, которые не позволяют подписывать договоры на короткий срок. К тому же, большая часть зданий имеет залоговые обременения, в соответствии с которыми банки и финансовые организации имеют право согласования контрактов на аренду, а также рассчитывают получить определённый денежный поток.

Индексация: можно ли согласовать договоры без индексации?

Вопрос индексации нельзя рассматривать в отрыве от прочих коммерческих условий договора аренды. Арендодатель и Арендатор вправе договориться о коммерческих условиях, которые будут устраивать все стороны. На практике договоры без индексации крайне редки. В большей части договоров предусмотрена фиксированная индексация или инфляция Индекса Потребительских Цен с определенными ограничениями.

Можно ли расторгнуть договор аренды при долгосрочном контракте?

Здания А и Б+ класса преимущественно заключаются на долгосрочный период (3-5 лет) без возможности выхода из договора аренды для обеих сторон. В договоре предусмотрены основания для расторжения договора в определенных случаях, когда та или иная сторона нарушает существенные обязательства договора аренды. Обычно стоимость аренды помещений в офисном здании, предлагаемых новым арендаторам, значительно ниже текущей стоимости аренды площадей здания по ранее заключенным договорам.

Ключевые эксперты
Мария Зимина
Директор отдела по работе с арендаторами департамента офисной недвижимости
Maria.Zimina@ru.knightfrank.com
Написать эксперту
Михаил Иоаннесянц
Директор по работе с ключевыми клиентами
Mikhail.Ioannesyants@ru.knightfrank.com
Написать эксперту
Наталия Петряева
Заместитель директора по представлению интересов арендаторов
Natalia.Petryaeva@ru.knightfrank.com
Написать эксперту
Наши клиенты

Мы работаем с крупнейшими международными и российскими компаниями

Услуги
Типы проектов
Проект переезда под ключ аренда, покупка, переезд
Снижение ставки текущего договора аренды
Продление договора аренды
Переезд против продления
Расторжение
Наши услуги

Анализ действующего договора

  • Соответствие ставки рыночным условиям
  • Права на досрочное расторжение
  • Наличие рисков
  • Штрафные санкции

Помощь в подготовке реализуемых критериев отбора

Мы ответим на Ваши вопросы:

  • Как выбрать офис с заданным бюджетом?
  • Как не тратить время на просмотр 150 вариантов?
  • Как отделить ключевые критерии выбора от вторичных?
100% покрытие рынка - выбор всех подходящих зданий предлагаемых на рынке
Финансовое и качественное сравнение альтернативных вариантов
Рекомендации по достижимой арендной ставке
Переговоры по новому договору аренды в пользу арендатора
Проведение переговоров с арендодателем по снижению ставки аренды текущего контракта
Проведение переговоров с арендодателем по досрочному расторжению и выходу из договора аренды
Управление отделкой
Контакты
МоскваЖуковка
Наш адрес
Mercury Tower, 12 этаж 123100 Москва, 1-й Красногвардейский проезд, д. 15
Наш телефон
+7 (495) 432-01-77
Время работы
Пн-Пт с 09:00 до 21:00
Сб-Вс с 10:00 до 20:00