+7 (495) 151-90-00
Позвонить мне
Меню
Скрыть
kf-expert
Услуги по представлению интересов арендаторов

Knight Frank предоставляет полный спектр услуг по представлению интересов арендаторов и покупателей на всех этапах проекта от формирования требований до переезда.

kf-expert
kf-expert
Что влияет на стоимость офисной недвижимости?
Если Вы планируете арендовать офис либо обсуждаете ставки аренды с арендодателем в текущем договоре, важно учитывать все факторы, влияющие на стоимость аренды.
Факторы, влияющие на стоимость офисного объекта
kf-expert
Отсутствие права выхода

Если текущий договор аренды был заключен на длительный срок и согласование условий договора проходило в фазу «рынка Арендодателя» до 2014 года, скорее всего, текущая стоимость аренды выше, чем предлагается на рынке за данное здание.
Перспективы: если арендатор не имеет права досрочного расторжения и изменения условий договора аренды, при этом до окончания контракта более 2-х лет, согласовать снижение стоимости можно только при условии увеличения срока контракта.

Показать
kf-expert
Валютная ставка

Договор аренды изначально заключен в долларах США, здание закредитовано в долларах США.
Перспективы: если арендатор не имеет права досрочного расторжения и изменения условий договора аренды, при этом до окончания контракта более 2-х лет, можно согласовать валютный коридор, который будет обновляться ежегодно по согласованию сторон.

Показать
kf-expert
Отделочные работы

Арендодатель выполнил отделку для арендатора, стоимость отделки учтена в договоре.

Показать
kf-expert
Бизнес-район

В сравнимых зданиях в районе нет свободных помещений, либо коэффициент свободных помещений меньше 10% и ставка, предлагаемая для аренды в альтернативных сравнимых зданиях, выше.
Отсутствие времени: у вас не хватает времени для проведения переговоров по стоимости аренды, и арендодатель понимает, что выбора у арендатора нет.

Показать
kf-expert
Класс и год здания

По общему правилу более новые здания стоят дороже, нежели здания, построенные ранее, при этом необходимо учитывать класс здания и ситуацию арендодателя в отношении % свободных площадей.

Показать
kf-expert
Краткосрочный договор

Если арендатор планирует арендовать новые помещения A или B+ класса с правом выхода раньше, чем через 3 года, скорее всего, стоимость договора аренды будет выше. Стандартный срок аренды профессиональных зданий – 3-5 лет.

Показать
kf-expert
Небольшая площадь аренды

Если арендатор планирует арендовать новые помещения A или B+ класса площадью менее 500 кв.м, то гибкость арендодателя в переговорах будет меньше.

Показать
kf-expert
Специальные требования

Например, арендатору требуется большое количество парковочных мест (больше стандартного коэффициента по зданию, больше электричества, либо другие значительные отклонения от стандарта).

Показать
kf-expert
Отсутствие свободных помещений

Отсутствие свободных помещений или коэффициент свободных помещений меньше 10%.

Показать
Аналитические отчеты
RUS ENG
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2019 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2018 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2018 года
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2018 года
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2018 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2018 года
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
2017 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
2017 год
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2017 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
III квартал 2017 года
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2017 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I полугодие 2017 года
Pdf
kf-expert
Анализ рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2017 года
Pdf
kf-expert
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
I квартал 2017 года
Pdf
kf-expert
Классификация офисных зданий
2013
Pdf
FAQ

Мы собрали для вас список часто задаваемых вопросов

Будут ли расти ставки?
tenants-accordion

Период с середины 2014 года по текущий момент является уникальным для московского рынка офисной недвижимости. Рекордное количество новых зданий, ограниченный спрос со стороны арендаторов и девальвация рубля внесли свой вклад в рост уровня свободных площадей и падение арендных ставок. В результате воздействия многих экономических факторов в течение 14 кварталов подряд арендная ставка по офисным помещениям Москвы снижалась, а объем инвестиций в офисное строительство значительно сократился. Поскольку ставки аренды являются результатом баланса между предложением и спросом, то в среднесрочной перспективе можно прогнозировать как замедление падения ставок, так и рост средних показателей в зависимости от районов Москвы.

Вернутся ли ставки в долларах США?
tenants-accordion

За последние 3-4 года рынок аренды офисных помещений претерпел серьезные изменения. Помимо значительного снижения стоимости аренды помещений в зданиях класса А и Б, существенные изменения коснулись и валюты договоров аренды. Договоры аренды стали заключаться в российских рублях, структура также претерпела изменения в сторону большей гибкости для арендаторов. Только небольшая часть арендодателей зданий А класса предлагает помещения для аренды в долларах США, при этом в большинстве случаев курс может быть ограничен согласованным коридором. В ближайшее время возврат к ставкам аренды, выраженным в долларах США, сложно прогнозировать, однако этот вопрос зависит от того, насколько быстро будет меняться баланс спроса и предложения, а также будет ли дефицит качественных зданий А класса.

Здания стоят пустые. Почему мы не можем переехать в здание, подходящее нашим требованиям?
tenants-accordion

Конъюнктура разных районов Москвы значительно отличается друг от друга. Количество свободных помещений может различаться в зависимости от близости к основным деловым районам и центру города. Например, более 80% от всего объема свободных площадей располагаются за пределами Садового кольца, при этом больше половины помещений – за пределами ТТК. Количество вариантов предложений аренды зависит как от географического фактора, так и от величины блока для аренды. Если для аренды 1 000 кв. м. можно предложить более 250 решений в А классе, то если необходимо около 10 000 кв. м. – всего __ зданий.

Правда ли, что арендодатели готовы сдавать помещения за любую цену, лишь бы сдать пустующие площади?

Безусловно, арендодатели заинтересованы в получении арендного потока, особенно, когда большая часть здания свободна. При этом важно учитывать долгосрочный характер договоров зданий А и Б+ класса и уровень капиталовложений, необходимый для переезда компаний, которые не позволяют подписывать договоры на короткий срок. К тому же, большая часть зданий имеет залоговые обременения, в соответствии с которыми банки и финансовые организации имеют право согласования контрактов на аренду, а также рассчитывают получить определённый денежный поток.

Индексация: можно ли согласовать договоры без индексации?

Вопрос индексации нельзя рассматривать в отрыве от прочих коммерческих условий договора аренды. Арендодатель и Арендатор вправе договориться о коммерческих условиях, которые будут устраивать все стороны. На практике договоры без индексации крайне редки. В большей части договоров предусмотрена фиксированная индексация или инфляция Индекса Потребительских Цен с определенными ограничениями.

Можно ли расторгнуть договор аренды при долгосрочном контракте?

Здания А и Б+ класса преимущественно заключаются на долгосрочный период (3-5 лет) без возможности выхода из договора аренды для обеих сторон. В договоре предусмотрены основания для расторжения договора в определенных случаях, когда та или иная сторона нарушает существенные обязательства договора аренды. Обычно стоимость аренды помещений в офисном здании, предлагаемых новым арендаторам, значительно ниже текущей стоимости аренды площадей здания по ранее заключенным договорам.

Ключевые эксперты
kf-expert
Мария Зимина
Директор отдела по работе с арендаторами департамента офисной недвижимости
Maria.Zimina@ru.knightfrank.com
kf-expert
Михаил Иоаннесянц
Директор по работе с ключевыми клиентами
Mikhail.Ioannesyants@ru.knightfrank.com
kf-expert
Наталия Петряева
Заместитель директора по представлению интересов арендаторов
Natalia.Petryaeva@ru.knightfrank.com
Наши клиенты
Мы работаем с крупнейшими международными и российскими компаниями

Услуги для арендаторов

Типы проектов
kf-expert
Проект переезда под ключ аренда, покупка, переезд
kf-expert
Снижение ставки текущего договора аренды
kf-expert
Продление договора аренды
kf-expert
Переезд против продления
kf-expert
Расторжение
Наши услуги
Анализ действующего договора
  • Соответствие ставки рыночным условиям
  • Права на досрочное расторжение
  • Наличие рисков
  • Штрафные санкции
Помощь в подготовке реализуемых критериев отбора

Мы ответим на Ваши вопросы:

  • Как выбрать офис с заданным бюджетом?
  • Как не тратить время на просмотр 150 вариантов?
  • Как отделить ключевые критерии выбора от вторичных?
100% покрытие рынка - выбор всех подходящих зданий предлагаемых на рынке
Финансовое и качественное сравнение альтернативных вариантов
Рекомендации по достижимой арендной ставке
Переговоры по новому договору аренды в пользу арендатора
Проведение переговоров с арендодателем по снижению ставки аренды текущего контракта
Проведение переговоров с арендодателем по досрочному расторжению и выходу из договора аренды
Управление отделкой
Контакты
Наш адрес
Mercury Tower, 12 этаж
123100, Москва
1-й Красногвардейский проезд, д. 15
Наш телефон
Наш e-mail
Время работы
Пн – Пт с 09:00 до 21:00
Сб – Вс с 10:00 до 20:00
Наш адрес
дер. Жуковка, ул.Жемчужная д.57, ТРЦ "Лабиринт", 1 этаж
Наш телефон
Наш e-mail
Время работы
Ежедневно с 10:00 до 20:00