Период с середины 2014 года по текущий момент является уникальным для московского рынка офисной недвижимости. Рекордное количество новых зданий, ограниченный спрос со стороны арендаторов и девальвация рубля внесли свой вклад в рост уровня свободных площадей и падение арендных ставок. В результате воздействия многих экономических факторов в течение 14 кварталов подряд арендная ставка по офисным помещениям Москвы снижалась, а объем инвестиций в офисное строительство значительно сократился. Поскольку ставки аренды являются результатом баланса между предложением и спросом, то в среднесрочной перспективе можно прогнозировать как замедление падения ставок, так и рост средних показателей в зависимости от районов Москвы.

За последние 3-4 года рынок аренды офисных помещений претерпел серьезные изменения. Помимо значительного снижения стоимости аренды помещений в зданиях класса А и Б, существенные изменения коснулись и валюты договоров аренды. Договоры аренды стали заключаться в российских рублях, структура также претерпела изменения в сторону большей гибкости для арендаторов. Только небольшая часть арендодателей зданий А класса предлагает помещения для аренды в долларах США, при этом в большинстве случаев курс может быть ограничен согласованным коридором. В ближайшее время возврат к ставкам аренды, выраженным в долларах США, сложно прогнозировать, однако этот вопрос зависит от того, насколько быстро будет меняться баланс спроса и предложения, а также будет ли дефицит качественных зданий А класса.

Конъюнктура разных районов Москвы значительно отличается друг от друга. Количество свободных помещений может различаться в зависимости от близости к основным деловым районам и центру города. Например, более 80% от всего объема свободных площадей располагаются за пределами Садового кольца, при этом больше половины помещений – за пределами ТТК. Количество вариантов предложений аренды зависит как от географического фактора, так и от величины блока для аренды. Если для аренды 1 000 м² можно предложить более 250 решений в А классе, то если необходимо около 10 000 м² – всего 70 зданий.

Безусловно, арендодатели заинтересованы в получении арендного потока, особенно, когда большая часть здания свободна. При этом важно учитывать долгосрочный характер договоров зданий А и Б+ класса и уровень капиталовложений, необходимый для переезда компаний, которые не позволяют подписывать договоры на короткий срок. К тому же, большая часть зданий имеет залоговые обременения, в соответствии с которыми банки и финансовые организации имеют право согласования контрактов на аренду, а также рассчитывают получить определённый денежный поток.

Вопрос индексации нельзя рассматривать в отрыве от прочих коммерческих условий договора аренды. Арендодатель и Арендатор вправе договориться о коммерческих условиях, которые будут устраивать все стороны. На практике договоры без индексации крайне редки. В большей части договоров предусмотрена фиксированная индексация или инфляция Индекса Потребительских Цен с определенными ограничениями.

Здания А и Б+ класса преимущественно заключаются на долгосрочный период (3-5 лет) без возможности выхода из договора аренды для обеих сторон. В договоре предусмотрены основания для расторжения договора в определенных случаях, когда та или иная сторона нарушает существенные обязательства договора аренды. Обычно стоимость аренды помещений в офисном здании, предлагаемых новым арендаторам, значительно ниже текущей стоимости аренды площадей здания по ранее заключенным договорам.

• Соответствие ставки рыночным условиям
• Права на досрочное расторжение
• Наличие рисков
• Штрафные санкции

Мы ответим на Ваши вопросы:

• Как выбрать офис с заданным бюджетом?
• Как не тратить время на просмотр 150 вариантов?
• Как отделить ключевые критерии выбора от вторичных?