Инвестиции в недвижимость являются весьма распространённым способом как сохранения своих денежных средств, так и получения прибыли. И если приобретение квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду уже давно стало в нашей стране привычным явлением, в случае с коммерческими объектами у многих всё ещё остаётся немало вопросов.
Поэтому сегодня мы поговорим о тонкостях покупки коммерческой недвижимости физическими лицами, особенностях налогообложения и различных подводных камнях, которые могут поджидать вас на этом пути.
Для начала ещё раз проговорим, что собственно подразумевается, когда заходит речь о коммерческой недвижимости. Это нежилые объекты (земля, сооружения, отдельные квартиры или здания) целевым назначением которых является извлечение прибыли. К ним относятся офисы, магазины, заведения общепита, торговые центры, а также земельные участки, на которых они расположены.
Может показаться странным, но этот вопрос до сих пор довольно часто задают риэлторам. Многие считают, например, что для этого необходимо обязательно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно российскому законодательству, купить коммерческую недвижимость может каждый, вне зависимости от того, будет ли физическое лицо иметь статус ИП или нет.
Если вы собираетесь получать прибыль с объекта коммерческой недвижимости, вполне достаточно просто регулярно заполнять декларацию о доходах, в которой указывать в том числе и этот источник дохода, и уплачивать НДФЛ.
Планируя покупку, также необходимо обратить внимание на следующие моменты:
Весь процесс покупки коммерческой недвижимости можно разделить на 3 этапа.
Этап 1. Выбор и оценка объекта
Первым делом стоит определиться с целью покупки (для собственного использования в качестве офиса, склада, производственных площадей
После этого можно приступать к подбору подходящего объекта коммерческой недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, но в этом случае будьте готовы потратить довольно большое количество времени. Придётся не только найти помещение, но и обязательно осмотреть его на предмет состояния и пригодности для ваших целей. И вам сильно повезёт, если вы найдёте подходящую коммерческую недвижимость с первого или второго раза.
Также необходимо будет произвести оценку объекта. Нередки случаи, когда выставленная продавцом цена не соответствует реальной стоимости, но для аргументированного торга необходима экспертная оценка.
Поэтому стоит рассмотреть вариант обращения к профессиональным риэлторам. Это позволит вам сэкономить огромное количество времени и денег, поскольку посредник возьмёт на себя подбор и оценку объекта, проверку юридической чистоты сделки, составление договора, подготовку пакета необходимых для покупки коммерческой недвижимости документов и регистрацию права собственности.
Этап 2. Проверка объекта
С 2017 года у нас в стране работает единый орган, хранящий сведения об объектах как жилой, так и коммерческой недвижимости — ЕГРН. Выписка из реестра является законным и достаточным подтверждением права собственности.
Существует несколько типов выписок, в каждом из которых содержатся разные сведения об объекте. При покупке коммерческой недвижимости достаточно так называемой «выписки из
Такая выписка позволяет физическому лицу проверить собственника/собственников (путём сверки паспортных данных с указанными в выписке), уточнить стоимость, а также технические характеристики недвижимости, избежать приобретения проблемного объекта (с обременением или притязаниями на него третьих лиц).
Естественно, физлицо может затребовать и иные выписки из ЕГРН, например
Для заказа выписки достаточно знать кадастровый номер объекта и его точный адрес. Сделать это можно на сайте Росреестра, электронную выписку предоставят в течение 3 дней после уплаты государственной пошлины.
Одним из подводных камней при покупке коммерческой недвижимости может стать незаконная перепланировка или реконструкция здания. В этом случае у покупателя могут возникнуть сложности со сдачей площадей в аренду или последующей продажей объекта. Возможным выходом здесь станет оформление физлицом изменений «задним числом». Правда и платить за них придётся вам.
Приобретая отдельно стоящее здание, необходимо помимо всего прочего запросить подтверждение того, что земля, на котором оно находится, также принадлежит собственнику строения.
Этап 3. Заключение договора
Специалисты рекомендуют физическому лицу не спешить и перед тем как купить коммерческую недвижимость заключать предварительный договор. Это позволяет гарантировать соблюдение обязательств обеими сторонами и даёт время на проверку юридической чистоты сделки без опасения что объект будет продан другому.
Убедившись в том, помещение не является предметом спора, не имеет обременений, все предыдущие сделки по нему были абсолютно законными, а продавец или его представитель имеет все необходимые полномочия, можно переходить к подписанию основного договора
При составлении договора
Для оформления права собственности на приобретённые площади остаётся подать заявление и все необходимые в ЕГРН и дождаться получения соответствующей выписки.
При покупке коммерческой недвижимости у юридического лица, помимо всего вышеперечисленного необходимо дополнительно проверить:
В том случае, если подписание договора
Есть и ещё один нюанс покупки недвижимости у юридического лица, отличающий её от договора с физическим лицом. Речь о таком понятии, как «крупная сделка». Им обозначается отчуждение имущества, составляющего 25 и более процентов балансовой стоимости активов организации. В этом случае требуется дополнительное согласие на совершение сделки.
Строго говоря, при покупке коммерческой недвижимости физическое лицо не должно уплачивать никаких налогов. Совсем другое дело, когда вы эту недвижимость продаёте, что особенно актуально для тех, кто планирует получать прибыль именно от перепродажи коммерческой недвижимости.
Размер взимаемого с продавца налога составляет 13% от разницы между стоимостью покупки и ценой реализации. Однако стоить помнить, что если у вас отсутствуют документы, подтверждающие стоимость приобретения, то налог будет взиматься со всей суммы продажи.
Ещё один важный момент: не облагается налогом продажа недвижимости, если на момент заключения договора
Важно! С 2016 года в нашей стране действует кадастровая база налогообложения. Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости устанавливается уполномоченным государственным органом и вносится в Госреестр. В случае если при умножении её на корректирующий коэффициент (на текущий момент он равен 0,7) получается сумма, превышающая цену, указанную в договоре
Для физических лиц, имеющих статус ИП, и не использовавших рассматриваемый объект недвижимости в бизнесе, при уплате налогов действуют все описанные выше правила.
В том случае, если помещения использовались при ведении предпринимательской деятельности, схема несколько меняется. В этом случае налог для физического лица включает не только указанные выше 13%, но и НДС в размере 18% с дохода. Если индивидуальный предприниматель использует упрощённую схему, размер налога составит 6 или 15 процентов (в зависимости от того, что именно указано в качестве облагаемой налогом базы).
В заключении несколько слов о том, целесообразно ли приобретение коммерческой недвижимости для физических лиц. Поскольку в плане приобретения и владения особой разницы нет, внимания заслуживает лишь вопрос уплаты налогов при продаже недвижимости. Здесь юридическое лицо однозначно проигрывает, поскольку при продаже ему придётся выплатить
Наибольшую же выгоду получит физлицо, зарегистрированное как ИП с упрощённой системой налогообложения.
