Условия перевода жилого помещения в нежилое
Согласно законодательным нормам, для перевода в нежилое должны быть соблюдены все нижеперечисленные условия:
- помещение должно принадлежать заявителю на основании права собственности;
- оно должно располагаться на первом этаже. Формально разрешается переводить в нежилой фонд недвижимость, расположенную на втором и последующих этажах. Однако на практике это сложно реализуемо, поскольку для этого должны быть нежилыми все расположенные ниже помещения;
- должен иметься отдельный вход, изолированный от входа в подъезд, лестничных площадок и иных комнат, из которых есть доступ к жилым помещениям. В том случае, когда такого входа нет, должна быть возможность его устроить;
- в жилом помещении предназначенном для предполагаемого перевода в нежилое никто не должен проживать или быть зарегистрированным;
запрещено переводить в нежилой фонд часть помещения;
- на помещении не должно быть обременения (например, действующего договора аренды или залога).
Перечень необходимых документов
Для инициирования процесса перевода в нежилое необходимо предоставить заявление, к которому прилагаются:
- подлинники, либо нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на помещение (если оно не зарегистрировано в ЕГРН);
- техпаспорт (если его не предоставить, занимающийся переводом орган всё равно его запросит, на что уйдёт дополнительное время);
- проект перепланировки/переустройства (если для перевода из жилого в нежилое необходимо их произвести);
- поэтажный план здания;
- согласие на перевод всех собственников примыкающих помещений;
- протокол общего собрания собственников дома, в котором также отражено согласие на перевод.
Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое
Следующий вопрос, который невозможно обойти вниманием — сколько стоит перевести находящееся в вашей собственности жилое помещение в нежилое. Общая цена зависит от многих факторов, но в любом случае это не менее 250 тысяч рублей. При этом основная часть оплаты включает расходы на переустройство или перепланировку: подготовку проекта и технической документации, экспертизу, строительные работы и услуги нотариуса.
Кроме того, рекомендуем заложить в смету помощь юриста. Обращение к этому специалисту позволит избежать в будущем неприятных сюрпризов, ведь ошибки в оформлении документов при переводе могут привести к большим временным и финансовым тратам, вплоть до потери самого помещения.
Перевод жилого помещения в нежилое: почему это сложно
До 2019 года оформить перевод было существенно проще. Всё, что требовалось — сделать отдельный вход и получить разрешение от местной администрации.
Однако теперь перевода недостаточно соблюсти указанные выше условия жилого помещения в нежилое и собрать все необходимые документы. Надо получить согласие всех жильцов дома, в котором находится ваша квартира, и как показывает практика это — самое сложное.
В первую очередь своё согласие должны выразить соседи, то есть те, чьи квартиры непосредственно примыкают к вашей. Причём это должны быть именно что все соседи: сверху, снизу и со всех сторон. Даже если один из них напишет отказ в переводе жилого помещения в нежилое дальнейший процесс станет невозможным.
На сегодняшний день нет регламентированной законодательно формы согласия. Однако в нём обязательно должны присутствовать:
- номер прилегающей квартиры;
- паспортные данные владельца расположенной по соседству квартиры;
- реквизиты документов, которые подтверждают право собственности подписанта.
Чтобы избежать проблем в дальнейшем, обязательно убедитесь, что подпись на согласии ставит именно собственник недвижимости. В нашей практике встречались случаи перевода из жилого в нежилое, когда за владельца подпись ставил квартиросъёмщик, из-за чего у заявителя потом были большие проблемы, вплоть до потери бизнеса.
Если вам удалось заручиться поддержкой всех непосредственных соседей, можно переходить к следующему шагу — получению согласия жильцов дома. Для этого потребуется организовать общее собрание собственников. Здесь стоит помнить, что вовсе необязательно собирать прямо всех, однако законом оговорен кворум, при несоблюдении которого решение общего собрания по вашему вопросу не будет иметь юридической силы.
При голосовании по вопросу перевода жилого помещения своего многоквартирного дома в нежилое жильцы разделяются на 2 группы: те, чья собственность находится в одном подъезде с рассматриваемой квартирой, и все остальные. Для того, чтобы решение общего собрания обрело юридическую силу, необходимо присутствие не менее 2/3 соседей из первой категории и не менее половины из второй.
Только при соблюдении этих условий имеет смысл приступать к голосованию. Само решение выносится простым большинством голосов.
Есть ещё один момент, о котором стоит помнить перед тем, как изменить жилое назначение находящегося в собственности имущества на нежилое. А именно: при соблюдении кворума простого большинства голосов достаточно только для изменения статуса самого объекта. Если вы планируете в процессе затронуть общее домовое имущество (например, пристроить к своему отдельному входу крыльцо, которое будет находиться на общедомовой территории), необходимо, чтобы «за» проголосовали вообще все присутствующие.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое в 2024 году
Теперь, когда мы описали все требования, давайте кратко и пошагово подытожим актуальный в 2023 году порядок действий для заявителя при переводе жилого помещения в нежилое.
Шаг первый
Заказать проект переустройства/перепланировки. Лучше всего поручить это являющейся членом СРО организации. Помните, что проект должен быть получить все необходимые разрешения и быть согласован в компетентных органах.
Шаг второй
Получить согласие непосредственных соседей (тех, чьи помещения примыкают к вашему с боков, снизу и сверху).
Шаг третий
Организовать общее собрание собственников. Для того, чтобы решение собрания имело силу, на нём должно присутствовать не менее двух третей собственников помещений из вашего подъезда и не менее половины всех остальных.
Шаг четвёртый
Собрать пакет документов и подать его в уполномоченный орган. Напомним, что услуги по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет муниципалитет. При этом документы могут быть предоставлены в МФЦ, а в ряде случаев — в электронном виде.
Шаг пятый
Произвести переустройство помещения и сдать результат работ приёмочной комиссии.
Шаг шестой
Получить уведомление о том, что соответствующие изменения внесены в ЕГРН.
Заключение
На сегодняшний день изменить статус недвижимости с жилого на нежилой может быть достаточно сложно. Во многом это зависит от взаимоотношений с соседями и тем, насколько готовы жильцы к появлению необычного соседа.
Поэтому вместо того, чтобы купить квартиру и потом думать, как перевести жилое здание в нежилое, быстрее и проще сразу обратиться в риэлторское агентство за подбором помещения, уже имеющего заветный статус.
