По данным совместного исследования NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, на начало II полугодия 2026 года фактическая вакантность качественных складов в Минском регионе находится на уровне, близком к нулю. Наиболее востребованные объекты класса B вблизи Минской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) зачастую не выходят в открытую экспозицию, при этом в августе 2026 года средняя ставка аренды складов класса B в пределах трех километров от МКАД достигла 24,5 BYN/кв. м в месяц без НДС, на 1,7% выше показателя 2025 года и на 25% выше уровня 2023 года. Премия к средней арендной ставке относительно зоны от трех до десяти километров от МКАД составляет 22,5% против 20,5% в 2025 году и 5,4% в 2023 году.
По состоянию на начало II полугодия 2026 года фактическая вакантность – доля площадей, реально доступных для аренды, – в сегменте качественной складской недвижимости Минского региона находится на минимальном, практически нулевом уровне. По данным совместного исследования NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, даже часть площадей, представленных в открытой экспозиции, то есть публично предлагаемых к аренде, фактически еще занята действующими арендаторами и выводится на рынок заранее.
При этом значительная часть будущего предложения также остается вне открытого рынка. Переговоры по площадям, которые могут освободиться и выйти на рынок в 2027 году, особенно в крупных качественных складских комплексах, начинаются заранее. По части таких помещений уже ведутся активные переговоры либо достигнуты предварительные договоренности с арендаторами.
Наиболее востребованные компактные склады класса B площадью до 1,5 тыс. кв. м в премиальных локациях непосредственно у МКАД зачастую вообще не выходят в открытую экспозицию. Высокий спрос позволяет находить арендаторов для таких объектов в рамках прямых переговоров еще до их появления на рекламных площадках.
На фоне высокой востребованности таких площадей в Минском регионе сформировался сегмент складов класса B/B+ вблизи МКАД с наиболее высокими удельными ставками и ценами продажи. В отдельных случаях они сопоставимы с объектами класса А или превышают их по цене продажи за кв. м и уровню арендных ставок.
В августе 2026 года средняя арендная ставка для складов класса B в пределах трех километров от МКАД составляет 24,5 BYN/кв. м в месяц без НДС, что на 1,7% выше показателя 2025 года, когда ставка составляла 24,1 BYN/кв. м, и на 25% выше показателя 2023 года – 19,6 BYN/кв. м. Максимальная ставка достигает 27 BYN/кв. м в месяц без НДС, что на 6,3% выше показателя 2025 года – 25,4 BYN/кв. м – и на 22,7% выше показателя 2023 года – 22 BYN/кв. м. Для сравнения, в августе 2026 года средняя ставка на склады класса B на расстоянии от трех до десяти километров от МКАД составляет 20 BYN/кв. м в месяц без НДС. Показатель сохранился на уровне 2025 года и на 7,5% превышает значение 2023 года – 18,6 BYN/кв. м.
За последние четыре года разрыв в арендных ставках между двумя локациями существенно увеличился. Если в 2023 году средняя ставка в пределах трех километров от МКАД превышала показатель зоны от трех до десяти километров на 5,4%, то в 2025 году ценовая премия составляла 20,5%, а в августе 2026 года достигла 22,5%.
Одновременно сформировался высокий уровень цен продажи компактных качественных объектов. По состоянию на начало II полугодия 2026 года средняя стоимость складских помещений класса B в пределах трех километров от МКАД составляет эквивалент 930 USD/кв. м в BYN без НДС – на 13,4% выше показателя 2025 года, когда стоимость составляла 820 USD/кв. м, и на 40,9% выше значения 2023 года – 660 USD/кв. м. Максимальная стоимость по состоянию на начало II полугодия 2026 года составляет 1 тыс. USD/кв. м – на 9,2% выше показателя 2025 года – 916 USD/кв. м – и на 26,6% выше уровня 2023 года – 790 USD/кв. м.
Наиболее высокие удельные цены в этом сегменте характерны для качественных складов класса B площадью около 1–1,2 тыс. кв. м, расположенных в пределах трех километров от МКАД. Востребованный метраж и близость к МКАД обеспечивают таким объектам максимальные цены продажи за кв. м в классе B.
В классе А арендные ставки в 2026 году изменились незначительно по сравнению с 2025 годом. В августе 2026 года в классе А средний показатель составляет 23,8 BYN/кв. м в месяц без НДС для объектов со стеллажной системой – на 1,3% выше показателя 2025 года, когда ставка составляла 23,5 BYN/кв. м, и на 13,3% выше показателя 2023 года – 21 BYN/кв. м. Для объектов без стеллажной системы ставка составляет 22,5 BYN/кв. м в месяц без НДС – на 2,3% выше показателя 2025 года – 22 BYN/кв. м – и на 12,5% выше показателя 2023 года – 20 BYN/кв. м.
По состоянию на начало II полугодия 2026 года фактический объем ввода качественных складских площадей составляет 221,9 тыс. кв. м при плановом показателе на 2026 год в размере 238,6 тыс. кв. м. Крупнейший объем пришелся на транспортно-логистический комплекс (ТЛК) Wildberries площадью 135 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2025 году объем ввода качественных складских площадей составлял 76,1 тыс. кв. м.
По состоянию на начало II полугодия 2026 года фактический объем ввода качественных складских площадей составляет 221,9 тыс. кв. м при плановом показателе 238,6 тыс. кв. м. Крупнейший объем пришелся на ТЛК Wildberries площадью 135 тыс. кв. м. Для сравнения, в 2025 году объем ввода качественных складских площадей составлял 76,1 тыс. кв. м.
По прогнозу NF GROUP и IQ PROPERTY GROUP, в 2027 году объем ввода качественных складских площадей в Минском регионе может составить 67 тыс. кв. м, а в 2028 году – 358 тыс. кв. м. Совокупный фактический, планируемый и прогнозируемый объем ввода за 2025–2028 годы составляет 739,7 тыс. кв. м. При расчете этого показателя для 2026 года учитывается плановый объем ввода – 238,6 тыс. кв. м.
При этом дальнейшее развитие нового предложения зависит в том числе от доступности земельных участков. По состоянию на начало II полугодия 2026 года в радиусе порядка 10–15 км от МКАД ограничен пул площадок, пригодных для строительства современных логистических комплексов и обеспеченных необходимыми инженерными мощностями. Такие участки активно отслеживаются девелоперами и собственниками еще на стадии земельных аукционов.
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «Рынок качественной складской недвижимости вошел в фазу ценовой стабилизации. Арендные ставки уже находятся на высоком уровне, поэтому в ближайшей перспективе ключевыми факторами для собственников будут надежность арендатора, устойчивость спроса и стабильность денежного потока. Для арендаторов, в свою очередь, все большее значение приобретает ранний поиск площадей: заблаговременный поиск площадей: наиболее ликвидные объекты нередко находят арендаторов еще до выхода в публичное предложение».
Кристина Крупатина, руководитель IQ PROPERTY GROUP: «В Минском регионе наиболее устойчивый спрос наблюдается в сегменте качественных складов класса B/B+ вблизи МКАД, особенно среди компактных объектов. Именно здесь сформировался сегмент с наиболее высокими арендными ставками и ценами продажи. На ликвидность объектов также влияет ограниченный пул земельных участков в радиусе 10–15 км от МКАД с хорошей транспортной доступностью и необходимыми инженерными мощностями. В результате качественные объекты и площадки в востребованных локациях сохраняют высокую ликвидность».
