По данным консалтинговой компании NF GROUP, рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2025 году сместился в сторону целевых форматов строительства. На проекты build-to-suit и объекты для собственного использования пришлось 87% объема ввода, тогда как доля спекулятивного строительства сократилась до 13%. При этом средневзвешенная ставка аренды на склады класса А по итогам года зафиксировалась на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год и оставалась стабильной со II квартала, однако предпосылки для ее роста могут формироваться уже с середины 2026 года.
По итогам 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено в эксплуатацию 455 тыс. кв. м качественной складской недвижимости классов А и В, что на 37% ниже рекордного показателя 2024 года (725 тыс. кв. м). Сокращение фактического объема ввода по сравнению с ранее заявленными девелоперами планами связано с переносом сроков реализации ряда крупных проектов на начало 2026 года.
В структуре ввода складской недвижимости в 2025 году преобладали целевые форматы строительства: 45% нового предложения (202 тыс. кв. м) пришлось на проекты build-to-suit, еще 42% (193 тыс. кв. м) – на объекты, построенные компаниями для собственного использования. Крупнейшими среди них стали склад Ozon в Порошкино площадью 117 тыс. кв. м, реализованный в два этапа в формате build-to-suit, а также логистический центр Wildberries в Шушарах (105,9 тыс. кв. м), возведенный для собственных нужд компании.
По итогам года доля спекулятивного строительства сократилась до 13% (60 тыс. кв. м). Крупнейшим объектом такого формата стал корпус в производственно-логистическом комплексе «Raum Бугры» площадью 28 тыс. кв. м. По сравнению с 2024 годом показатель снизился почти в пять раз, что отражает выжидательную позицию девелоперов в условиях экономической неопределенности. Вместе с тем уже в 2026 году ожидается постепенное восстановление интереса к спекулятивным проектам – по прогнозам аналитиков NF GROUP, их доля в объеме ввода может достичь 48%.
К концу 2025 года доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила 1,8% с учетом предложения субаренды. При этом объем площадей, предлагаемых в субаренду, существенно сократился: с 110 тыс. кв. м в первой половине 2025 года до 6,5 тыс. кв. м к концу года.
Объем сделок со складскими площадями классов A и B по итогам 2025 года составил 323 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2024 года. При этом структура спроса заметно изменилась: доля компаний онлайн-торговли сократилась до 13%, тогда как основными арендаторами стали розничные сети (36%) и транспортно-логистические операторы (20%). В структуре сделок преобладала аренда спекулятивных площадей (63%), однако совокупная доля купли-продажи спекулятивных и build-to-suit проектов выросла до 37%, что стало максимальным значением за последние шесть лет. В течение года сделки в формате BTS-аренды не фиксировались.
К концу 2025 года средневзвешенная ставка аренды складов класса A в Санкт-Петербурге и Ленинградской области зафиксировалась на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год (без OPEX и НДС) и не менялась со II квартала. При этом средняя стоимость продажи складской недвижимости снизилась до 90–100 тыс. руб. за кв. м, что на 9% ниже уровня конца 2024 года.
По словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Ильи Князева, в 2026 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ожидается ввод 626 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, при этом 48% объема придется на спекулятивные проекты, что указывает на возвращение интереса девелоперов к этому формату. «На фоне реализации отложенного спроса прогнозируемый объем сделок составит 350–450 тыс. кв. м, в том числе за счет восстановления активности со стороны компаний онлайн-торговли. Уровень вакантности, как ожидается, сохранится в диапазоне 1,5–2%. Средневзвешенная ставка аренды складов класса A останется на текущем уровне как минимум до середины 2026 года, при этом к концу года возможен умеренный рост показателя».
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP: «Индикаторы “Складометра” NF GROUP показывают, что по итогам января 2026 года рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области находится в сбалансированном состоянии. Соотношение объема активных запросов и уровня вакантных площадей позволяет рынку сохранять устойчивость и поддерживать равновесие между спросом и предложением. Сформировавшийся баланс создает основу для дальнейшего роста сегмента при стабилизации макроэкономической ситуации и повышении доступности заемного финансирования».
