По данным аналитиков NF GROUP, рынок складской недвижимости Беларуси демонстрирует признаки восстановления инвестиционной активности. На фоне полного отсутствия свободных площадей в качественных объектах девелоперы возвращаются к спекулятивному строительству, а объем ввода в 2025 году может достичь 106 тыс. кв. м, что в четыре раза выше показателя прошлого года.
Общий объем складских площадей в Беларуси оценивается в 1,76 млн кв. м, из которых 87% сосредоточено в Минске и его пригородах. На долю Бреста приходится около 6%, остальные регионы обеспечены менее чем на 7% совокупного объема.
«Белорусский рынок демонстрирует высокий спрос на фоне дефицита складских площадей. Свободные помещения классов A и B фактически отсутствуют с середины 2023 года, а срок экспозиции новых объектов площадью до 5 тыс. кв. м не превышает 5–6 месяцев. Такая ситуация закономерно стимулирует девелоперов к строительству впрок — доля спекулятивных проектов уже достигла 70%», – отмечает Константин Фомиченко, партнер NF GROUP.
В 2026 году ожидается удвоение объемов ввода – до 210 тыс. кв. м, что станет максимальным результатом за всю историю наблюдений. Рост связан с реализацией крупных проектов в Минске и Орше, в том числе логистических центров «Прилесье» (177 тыс. кв. м) и «Бремино-Орша» (56 тыс. кв. м), а также распределительного центра Wildberries в индустриальном парке «Великий камень» (136 тыс. кв. м).
Средневзвешенные арендные ставки стабилизировались на уровне, близком к потолку платежеспособного спроса: класс A – $65/кв. м/год (без НДС, включая эксплуатационные и коммунальные расходы).
По словам Константина Фомиченко, ставки аренды достигли максимума, который бизнес готов поддерживать в текущих условиях. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от выхода на рынок новых спекулятивных комплексов и уровня вакантности в 2026 году. Свободные площади в качественных складских комплексах в настоящее время отсутствуют. Данная ситуация сохраняется со второй половины 2023 года. По оценкам IQ Property Group, вакантность будет минимальной до середины 2026 года.
Беларусь сохраняет относительно низкий уровень обеспеченности складскими площадями – 0,19 кв. м на человека, что в два раза ниже, чем в России (0,37 кв. м/чел.) и в четыре раза ниже, чем в Китае (0,85 кв. м/чел.). Это говорит о значительном потенциале для дальнейшего развития сектора.
Среди ключевых тенденций 2025 года: отсутствие свободных площадей в сегментах классов A и B; возвращение девелоперов к спекулятивному строительству (до 70% новых проектов); растущий спрос на склады площадью от 1 до 3 тыс. кв. м; стабилизация ставок аренды; географическая концентрация рынка в Минске.
