За последнее десятилетие изменился ценовой баланс между первичным и вторичным рынками элитного жилья Москвы: стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 185% против 30% на вторичном рынке. В результате по итогам I полугодия 2026 года ценовой разрыв между сегментами составляет около 700 тыс. руб./кв. м, тогда как десять лет назад готовое жилье было на 50% дороже новостроек.
Цена квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы за последние 10 лет увеличилась на 185%, тогда как на вторичном рынке – на 30%. Темпы роста цен в новых проектах оказались более чем в шесть раз выше, чем на вторичном рынке.
Ценовой разрыв между сегментами сейчас составляет около 700 тыс. руб. По итогам I полугодия 2026 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке достигла почти 2,3 млн руб./кв. м, на вторичном – около 1,6 млн руб./кв. м. Цена предложения в элитных новостройках на 44% выше, чем на вторичном рынке.
Еще десять лет назад ценовое соотношение сегментов было обратным. В 2016 году квадратный метр на вторичном рынке элитного жилья стоил примерно на 400 тыс. руб. дороже, чем в новостройках: разница составляла около 50% в пользу готового жилья. Более высокую стоимость вторичного жилья поддерживали ограниченный объем предложения готовых объектов в престижных районах Москвы, сложившаяся инфраструктура и наличие уникальных лотов, которые не имели прямых аналогов среди новых проектов.
Перелом произошел в III квартале 2021 года: впервые цена квадратного метра в новостройках превысила показатель вторичного рынка. После этого разрыв начал увеличиваться: к концу 2022 года он составил около 360 тыс. руб., к концу 2024 года превысил 400 тыс. руб., а в конце 2025 года – 700 тыс. руб. Тогда же разрыв достиг максимального значения в процентах – 47%. В рублях максимальная разница за рассматриваемый период была зафиксирована в I квартале 2026 года и составила около 717 тыс. руб./кв. м.
Рост цен на первичном рынке сопровождался расширением предложения. По итогам I полугодия 2026 года в элитных новостройках Москвы было представлено около 3,5 тыс. квартир и апартаментов, что на 9% больше, чем годом ранее. За первые шесть месяцев 2026 года продажи стартовали в 11 новых проектах, а также в новой очереди уже реализуемого комплекса.
На вторичном рынке средневзвешенная цена предложения по итогам I полугодия 2026 года достигла почти 1,6 млн руб./кв. м, обновив исторический максимум. При этом готовое жилье остается более доступным по цене относительно новых проектов. Рост цен на вторичном рынке также связан с тем, что собственники обращают внимание на новые ценовые ориентиры, а предложение постепенно пополняется объектами, которые ранее относились к сегменту новостроек.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «Ранее более высокая стоимость вторичного жилья была во многом обусловлена ограниченным предложением в сложившихся престижных локациях: многие объекты обладали уникальными характеристиками, которые сложно было воспроизвести в новом строительстве. По мере развития первичного рынка ситуация изменилась, и современные проекты стали задавать более высокие ценовые ориентиры. В дальнейшем разрыв между первичным и вторичным рынками может увеличиться или остаться на текущем уровне. С одной стороны, снижение темпов строительства и сокращение объема нового предложения могут способствовать дальнейшему росту ценового разрыва между сегментами. С другой стороны, лоты в проектах, вышедших на рынок в 2020 году, постепенно появляются на вторичном рынке и пополняют предложение готового жилья, что может сдерживать дальнейшее увеличение разрыва».
