По данным NF GROUP, по итогам трех кварталов 2026 года в Москве введено 852 тыс. кв. м офисных площадей – в 1,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. К концу сентября 80% этих площадей уже были арендованы или проданы, а на свободный рынок вышли только 20%. При этом объем доступных для аренды помещений во всех построенных офисных зданиях столицы за год увеличился на 61%, до 1,1 млн кв. м.
В III квартале в эксплуатацию введено 230 тыс. кв. м офисов. В структуре ввода за девять месяцев 59% площадей предназначены для продажи, 26% относятся к проектам build-to-suit – строительству под конкретного заказчика, 13% ориентированы на аренду. Еще 2% предлагаются как в аренду, так и на продажу. Таким образом, увеличение объемов строительства не приводит к сопоставимому расширению выбора новых офисов для арендаторов.
На конец III квартала доля вакантных площадей в офисах класса А составила 11,6%, увеличившись за год на 2,7 п. п. В офисах класса «Прайм» показатель достиг 9,8% (+5,6 п. п.), в офисах класса В – 5,8% (+2,5 п. п.).
По словам Елены Акатовой, директора департамента офисной недвижимости NF GROUP, с начала 2026 года вакантность в сегменте аренды во всех классах выросла на 2–4 п. п. Такая динамика обусловлена снижением темпов спроса на рынке, а также завершением строительства большого количества бизнес-центров. В 2026 году впервые за 12 лет объем нового строительства может превысить 1 млн кв. м., и, несмотря на преобладающую реализацию новых объектов в продажу, на рынок аренды продолжают поступать новые площади от инвесторов в качестве вторичного предложения.
Динамика запрашиваемых ставок аренды1 остается разнонаправленной. По итогам III квартала средневзвешенная ставка для офисов класса А составила 36,4 тыс. руб. за кв. м в год. Внутри МКАД показатель снизился с 41,6 тыс. руб. во II квартале до 41,5 тыс. руб., тогда как за МКАД вырос с 21,9 тыс. до 26,8 тыс. руб.
В отдельных деловых районах годовая динамика также заметно различается. В «Москва-Сити» запрашиваемые ставки на офисы классов А и «Прайм» снизились на 14%, до 69,1 тыс. руб. за кв. м в год, в Павелецком деловом районе – на 6%, до 53,3 тыс. руб., в Белорусском – на 4%, до 70 тыс. руб. В Ленинградском деловом районе ставки выросли на 12%, до 56,2 тыс. руб., на Юго-Западе – на 24%, до 33,1 тыс. руб., в Новой Москве – на 41%, до 17 тыс. руб.
Одновременно изменилась структура арендного спроса. В III квартале 2026 года на офисы класса В пришлось около 79% объема новых сделок классической аренды в Москве против 30% годом ранее. Арендаторы заключили сделки на 61 тыс. кв. м в этом сегменте – на 36% больше, чем в III квартале 2025 года.
Совокупный объем новых сделок классической аренды офисов при этом сократился почти вдвое: с 149 тыс. до 77,4 тыс. кв. м. Количество сделок снизилось со 102 до 37. Основное сокращение объема пришлось на офисы классов А и «Прайм», где было арендовано около 16 тыс. кв. м против 104 тыс. кв. м годом ранее. Число сделок с такими помещениями уменьшилось с 41 до 12.
В сегменте офисов класса В количество сделок также сократилось – с 61 до 25, однако их средний размер вырос примерно с 740 до 2 440 кв. м. За счет этого суммарная арендованная площадь увеличилась с 45 тыс. до 61 тыс. кв. м.
Наиболее активными арендаторами в III квартале стали компании из сфер строительства и архитектуры, на которые пришлось 30% объема сделок классической аренды. Далее следовали производственные компании с долей 19% и представители транспорта и логистики – 13%. Во II квартале лидировали банки, финансовые и инвестиционные организации, а также компании сектора технологий, медиа и телекоммуникаций.
Елена Акатова добавляет: «Третий квартал показал, насколько неоднородно меняется офисный рынок столицы. Ввод растет, однако большая часть новых площадей уже арендована или продана, а доля проектов, ориентированных на аренду, остается небольшой. Поэтому общий объем строительства не отражает реального выбора, доступного компаниям, которые ищут новый офис. В структуре спроса также произошли заметные изменения: в сегменте офисов класса В заключено меньше сделок, но на большую совокупную площадь, тогда как для офисов классов А и “Прайм” снизились оба показателя. Рост доли офисных помещений класса В сам по себе еще не означает массового переезда компаний из более дорогих офисов. Сейчас мы видим прежде всего изменение структуры заключенных сделок и увеличение их среднего размера в этом сегменте».
1 Все ставки приведены без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС.
