Консалтинговая компания NF GROUP подвела итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости Московского региона. Исследование показало, что несмотря на общее снижение объема сделок по России, деловая активность в Московском регионе сохраняется на высоком уровне. Так, по итогам I квартала 2025 года объем заключенных сделок составил 333 тыс. кв. м – это в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года (209 тыс. кв. м). Основной спрос в начале года обеспечили производственные компании, на долю которых пришлось 45% всех сделок. В то же время доля онлайн-ретейла продолжила снижаться: в I квартале она составила лишь 15%, тогда как по итогам 2024 года достигала 58%. Показатель доли свободных площадей вырос до 1,3% (+0,6 п. п. с начала года). На фоне снижения спроса и увеличения показателя вакантности темпы роста арендных ставок замедлились. Средневзвешенная ставка аренды на готовые объекты класса А в Московском регионе составила 12 320 руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 2,7% выше, чем в начале года. Совокупный объем новых введенных площадей классов A и B по итогам 2025 года может достичь рекордных 2,7 млн кв. м – максимального значения за всю историю наблюдений.
По итогам I квартала 2025 года показатель доли свободных площадей в Московском регионе достиг 1,3% (+0,6 п. п. с начала года) с учетом предложения субаренды, из которых на прямую аренду приходится 0,9%. Суммарный объем доступных для аренды с заездом в I квартале 2025 года качественных складских площадей составил 336 тыс. кв. м. Из них по предложениям прямой аренды предлагалось 239 тыс. кв. м, по предложениям субаренды – 97 тыс. кв. м.
Объем заключенных сделок в Московском регионе по итогам I квартала достиг 333 тыс. кв. м, что обеспечило 67% от общего объема сделок на рынке складской недвижимости по всей России. По итогам года ожидается, что совокупный объем сделок в регионе превысит 2 млн кв. м.
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «На рынок по-прежнему оказывают влияние макроэкономические факторы, а первый квартал традиционно отличается умеренной деловой активностью. Тем не менее, в условиях общего снижения спроса, Московский регион демонстрирует устойчивость – объем заключенных сделок превысил показатели аналогичного периода прошлого года. В 2025 году мы ожидаем существенный прирост спекулятивных площадей, что, с одной стороны, повлияет на рост доли вакантных площадей, а с другой – будет способствовать стабилизации ставок аренды на текущем уровне».
Структура спроса на складские площади с начала текущего года значительно изменилась: производственные компании сформировали 45% от общего объема заключенных сделок в Московском регионе. Доля e-commerce сократилась до 15%, тогда как по итогам 2024 года составила 58% в объеме сделок в Московском регионе.
На фоне снижения спроса и увеличения доли свободных площадей темпы роста арендных ставок замедлились. В Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на готовые складские площади класса А составила 12 320 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX), увеличившись на 2,7% с начала года.
По итогам года прогнозируется рост доли вакантных площадей: с учетом субаренды показатель может достигнуть 2%, из которых доля прямой аренды составит 1,5%, еще 0,5% доступного предложения будет представлено субарендой.
По итогам 2025 года совокупный объем введенных площадей классов A и B может достигнуть рекордных за историю наблюдений 2,7 млн кв. м. Из этого объема 51% придется на спекулятивные проекты, 30% – на проекты в формате build-to-suit, оставшиеся 19% – на проекты собственного строительства компаний. В абсолютных значениях объем спекулятивного строительства составит порядка 1,4 млн кв. м, что станет максимальным значением с 2014 года. Кроме того, часть площадей, изначально возводимых под конкретных заказчиков в формате build-to-suit, может быть выведена на рынок в виде субаренды, тем самым расширив пул доступных спекулятивных объектов.
