По данным NF GROUP, на конец I полугодия 2026 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи экспонировалось около 860 квартир и апартаментов, что на 4% выше показателя начала года и на 32% превышает уровень аналогичного периода 2025 года. При этом за последние 12 месяцев новых элитных проектов в сегменте зафиксировано не было: рынок пополнялся за счет новых пулов лотов в реализуемых объектах. В этот же период средневзвешенная цена одного кв. м снизилась на 13% за полугодие и на 22% за год, а количество сделок оказалось практически вдвое ниже результата I полугодия 2025 года.
По итогам I полугодия 2026 года объем экспозиции на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи продолжил расти: в продаже находилось около 860 квартир и апартаментов (+4% за полугодие и +32% за год). Существенный годовой прирост в том числе обусловлен эффектом низкой базы на фоне снятия с реализации части лотов в середине прошлого года.
Сейчас рынок развивается за счет внутренних резервов: за последние 12 месяцев новых элитных проектов в сегменте зафиксировано не было. Последним стал комплекс «Моретта», продажи в котором стартовали в июне 2025 года. Поэтому, несмотря на общий высокий объем предложения, пополнялся он исключительно за счет новых пулов лотов в реализуемых объектах.
Основную роль в расширении экспозиции сыграл комплекс «Поляна Пик» в конце прошлого года, а в начале 2026 года на рынок также вернулись апартаменты во втором корпусе LeePrime residences. Примечательно, что оба проекта расположены в горном кластере, на который по результатам I полугодия приходятся рекордные две трети (67%) предложения первичного рынка.
На протяжении последних трех кварталов средневзвешенная цена одного кв. м в элитных новостройках Сочи демонстрирует отрицательную динамику. На конец июня 2026 года показатель составил 1 670 тыс. руб., снизившись на 13% за полугодие и на 22% за год. И если в конце 2025 года корректировка была обусловлена структурными изменениями на фоне выхода большого объема предложения по ценам ниже среднерыночного значения, то на протяжении первой половины 2026 года фиксировалось также прямое снижение стоимости экспозиции в ряде проектов, что скорее является результатом изначально завышенных ожиданий, не соответствующих рыночной конъюнктуре.
Тенденция снижения средневзвешенной цены отмечается именно в премиальных новостройках, формирующих основную часть предложения первичного рынка. Показатель здесь снизился до 1 350 тыс. руб./кв. м (-17% за полугодие и -27% за год), в то время как в классе делюкс на фоне незначительных структурных изменений практически не изменился – 2 930 тыс. руб./кв. м (+1% за полугодие и +1% за год).
Количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи по итогам I полугодия 2026 года составило около 35 шт., что практически вдвое ниже результата аналогичного периода прошлого года (-47% за год). Среди основных причин: курортная специфика спроса, выжидательная позиция покупателей и увеличение срока принятия решений, отсутствие стартов новых качественных проектов, а также общая перегретость рынка по ценам. В том числе за последние годы ценовое позиционирование ряда проектов сместилось от премиум-класса к делюксу, где объективно характерны более низкие темпы реализации.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «Сейчас рынок элитной недвижимости Сочи проходит этап ценовой адаптации и поиска нового баланса между ожиданиями девелоперов и реальным спросом. Текущая коррекция – закономерный результат общей «перегретости» рынка, а также возросшей чувствительности покупателей к цене: они более тщательно анализируют предложение и взвешенно подходят к принятию решения о покупке – в результате часть из них занимает выжидательную позицию, формируя отложенный спрос. Кроме того, дополнительное давление оказывает растущая конкуренция со стороны других формирующихся на базе сильных природных локаций курортов. В целом, дальнейшее развитие элитного рынка Сочи будет зависеть от способности девелоперов предложить новые действительно качественные проекты с рациональным ценообразованием. Именно такие решения смогут постепенно трансформировать накопленный отложенный спрос в реальные сделки, а также будут определять дальнейшую динамику сегмента».
