По данным NF GROUP, почти 90% спроса на премиальные новостройки Москвы сосредоточено за пределами Садового кольца. По итогам I полугодия 2026 года доля спроса на такие проекты составила 88% против примерно 60–70% в 2019–2021 годах. В последние несколько лет показатель сохраняется на уровне около 90%. При этом за пределами центра расположены более двух третей премиальных новостроек столицы.
На конец I полугодия 2026 года премиальное жилье представлено в 34 московских проектах. Только 11 из них, или 32%, находятся внутри Садового кольца. Еще 17 расположены между Садовым и Третьим транспортным кольцом, шесть – за ТТК. Таким образом, 68% премиальных новостроек столицы находятся вне центра.
За пять лет число проектов почти не изменилось. Во II квартале 2021 года на рынке было представлено 33 комплекса, сейчас – 34. При этом объем предложения вырос на 78% – с 1,4 тыс. до почти 2,5 тыс. квартир и апартаментов.
Основной прирост обеспечили проекты за пределами Садового кольца. За пять лет предложение здесь почти удвоилось – с 1,1 тыс. до 2,1 тыс. лотов. Внутри «садового» оно выросло на 27% – с 0,3 тыс. до 0,4 тыс. лотов. Сегодня на проекты вне Садового кольца приходится 85% всего предложения премиального жилья Москвы. Для сравнения, в 2019 году их доля составляла чуть более 50%, в 2020 году – 70%, а в последующие годы находилась в диапазоне 80–85%.
При этом премиальный рынок расширяется не по всей Москве. За ТТК премиум проекты представлены точечно. В основном они сосредоточены на западе столицы – в исторически престижных районах Раменки и Дорогомилово. Эти локации отличают развитая инфраструктура и крупные зеленые зоны. Близость парков особенно важна для семей с детьми и покупателей, которые ценят быстрый доступ к природным территориям.
По оценке NF GROUP, география премиального сегмента продолжит расширяться, но этот процесс не станет массовым. Новые проекты будут появляться точечно – прежде всего в качественных локациях рядом с водой и парками, с хорошей транспортной доступностью и видовыми характеристиками.
Один из примеров такого объекта в Дорогомилово – «Ривер Парк Кутузовский» на первой линии Москвы-реки. Комплекс включает пять небоскребов высотой 45–46 этажей общей площадью более 220 тыс. кв. м. Архитектурную концепцию разработало бюро ADM, а благоустройство – международное бюро WEST8.
Новые премиальные локации формируются и в других частях города. В последние годы проекты высокого класса точечно появляются, например, в Донском и Даниловском районах. По оценке NF GROUP, появление качественных жилых комплексов может стать драйвером развития таких территорий и постепенно менять их статус.
Росту предложения вне Садового кольца способствует и возможность реализовывать более масштабные проекты. Выход крупных комплексов в последние годы стал одним из факторов почти двукратного увеличения числа лотов в этих локациях.
Еще одно преимущество – более низкий порог входа. По итогам I полугодия 2026 года средневзвешенная цена премиального жилья внутри Садового кольца составила чуть более 2 млн руб. за кв. м. Это на 31% выше, чем в проектах за его пределами, где показатель составляет около 1,5 млн руб. за кв. м.
«Раньше одним из главных признаков премиальной недвижимости считалась близость к историческому центру. Сейчас покупатели оценивают локацию шире. Для них важны окружение, вода и зеленые зоны рядом с домом, виды, транспортная доступность и инфраструктура. Поэтому премиальный рынок расширяется избирательно. За пределами центра востребованы прежде всего места, где сама локация позволяет создать полноценный премиальный продукт», – отметила Марина Мальцева, коммерческий директор «Ривер Парк Кутузовский».
Андрей Соловьев, партнер NF GROUP: «Премиальный рынок Москвы уже давно не ограничивается историческим центром. Покупатель готов рассматривать проекты за пределами Садового кольца, если они предлагают качественное окружение, сильную инфраструктуру и характеристики, соответствующие премиальному сегменту. При этом расширение географии остается избирательным: далеко не каждая локация способна сформировать такой продукт».
