По предварительным итогам I полугодия 2026 года объем сделок на рынке складской недвижимости России составил 603 тыс. кв. м, снизившись на 57% к аналогичному периоду прошлого года. Для сравнения, в I полугодии 2025 года на рынке было заключено сделок на 1,4 млн кв. м. Текущий результат стал минимальным полугодовым показателем за последние шесть лет. По прогнозам NF GROUP, к концу 2026 года общий объем сделок может составить 2,8–3,2 млн кв. м против 3,3 млн кв. м в 2025 году. На фоне снижения активности сокращается и средний размер сделки: в I полугодии он составил 13,1 тыс. кв. м, что на 40% ниже показателя, зафиксированного годом ранее. Это связано не только с общим охлаждением спроса, но и с изменением его структуры: после периода крупных BTS-проектов рынок смещается в сторону аренды спекулятивных складских площадей и более точечных размещений.
Снижение активности происходит на фоне роста нового предложения. По прогнозам NF GROUP, в 2026 году в России может быть введено 7 млн кв. м складских площадей. Из этого объема 2 млн кв. м уже введены в эксплуатацию, еще 5 млн кв. м находятся на стадии строительства. В результате рынок постепенно переходит от периода дефицита складских площадей к более конкурентной среде для собственников и девелоперов.
По итогам 2026 года общий объем сделок может составить 2,8–3,2 млн кв. м против 3,3 млн кв. м в 2025 году. На фоне снижения активности сокращается и средний размер сделки: в I полугодии он составил 13,1 тыс. кв. м, что на 40% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Такая динамика отражает не только общее охлаждение рынка, но и изменение структуры заключаемых сделок: после периода крупных BTS-проектов рынок смещается в сторону аренды готовых, спекулятивных складских площадей и более точечных размещений.
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «В 2026 году на рынок выходит значительный объем нового предложения, при этом активность по сделкам остается сдержанной. Это усиливает конкуренцию между собственниками и постепенно меняет баланс в пользу арендаторов: у компаний появляется больше вариантов для выбора, а коммерческие условия становятся более гибкими».
Основной объем сделок в I полугодии 2026 года был сосредоточен в Московском регионе – на него пришлось 82% спроса. Доля регионов России составила 12%, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 6%.
Изменение рыночной конъюнктуры отражается и на формате сделок. В I полугодии 66% объема сделок пришлось на аренду готовых спекулятивных площадей. Еще 17% заняла BTS-аренда и 17% – субаренда. Для сравнения, по итогам 2025 года на аренду готовых площадей приходилось 54%, на BTS-аренду и BTS-продажу – по 17%, на субаренду – 10%, на продажу – 2%.
Рост доступного предложения уже влияет на вакантность и коммерческие условия. По предварительным итогам I полугодия 2026 года доля свободных складских площадей в Московском регионе достигла 6,7% с учетом субаренды и 4,4% по прямой аренде. Объем свободных площадей в объектах классов А и B во II квартале оценивается в 1,9 млн кв. м, из которых 651 тыс. кв. м приходится на предложения субаренды.
На этом фоне ожидается дальнейшая корректировка ставок. В Московском регионе ставка аренды сухих складов класса А может снизиться с 10,5 тыс. руб. за кв. м в год в I полугодии 2026 года до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год к концу года без учета НДС и операционных расходов. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области прогнозируется снижение с 10,3 до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год, в региональных городах – с 9,7 до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год.
