Аналитики NF Group проанализировали ключевые рейтинги ежегодного исследования благосостояния The Wealth Report 2023 компании Knight Frank с учетом динамики цен на элитную недвижимость российских городов. Дубай возглавил Индекс роста цен на рынках элитного жилья PIRI 100 с ростом цен на 44,2% и рейтинг прогноза изменения цен на элитную жилую недвижимость с ожидаемым приростом в 13,5%. При этом эмират находится на 18 месте Индекса миллиона долларов, предлагая за эту сумму 106 кв. м элитной недвижимости. Москва, в свою очередь, вошла в топ-10 городов в двух рейтингах и заняла 12 место в Индексе миллиона долларов, в котором третью строчку по итогам 2022 года занял Сочи.
The Wealth Report – это международный отчет о благосостоянии, который ежегодно публикуется компанией Knight Frank и исследует мировые рынки элитной недвижимости. Являясь важным информационным ресурсом для сверхбогатых людей всего мира, инвесторов в недвижимость, консультантов и частных банкиров, издание отслеживает различные показатели и тенденции, которые формируют уровень благосостояния в отдельных локациях, странах и регионах, и содержит аналитические сводки, экспертные оценки и рейтинги городов и стран, помогая понять специфику рынков элитной недвижимости, траекторию их развития, перспективы, риски и инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости и предметов роскоши, а также тренды сфере благотворительности. В 2023 году было опубликовано 17-е издание The Wealth Report.
Москва вошла в топ-10 городов по росту цен PIRI 100
Напомним, Prime International Residential Index отслеживает глобальную динамику цен на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в 100 ключевых городах мира в национальной валюте.
Так, за 2022 год 87 из 100 рынков элитной недвижимости продемонстрировали стабильность или позитивный рост цен, снижение цен зафиксировано в 13 городах.
На протяжении 2022 года ценовая динамика в элитных новостройках Москвы была неравномерной с заметным замедлением темпов к концу года. Тем не менее, итоговое изменение показателя за 12 месяцев позволило столице России войти в топ-10 городов мирового рейтинга по росту цен.
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group: «Несмотря на существенное снижение покупательской активности, застройщики не стали отказываться от сценария с плановым повышением цен, с осторожностью подходя к ценообразованию реализуемых проектов. Безусловно, практика предоставления скидок приняла более широкое распространение, но элитный рынок традиционно самый “закрытый”, в отличие от массового, и наличие скидок в большинстве случаев не отражается на прайсовой стоимости, а предлагается в индивидуальном порядке или распространяется на определенный пул лотов. Кроме того, сегмент имеет свою специфику, позволяющую девелоперам продавать невысокими темпами (особенно в небольших проектах) и не терять доход на протяжении достаточно длительного периода без регулярных продаж».
Дубай лидирует в рейтинге второй год подряд, укрепляя свой статус «второго дома» для состоятельных покупателей. Многие аналитики полагали, что после пандемийного взлета рост на рынке недвижимости ослабится, тем не менее в 2022 был зафиксирован самый высокий уровень роста цен в годовом исчислении (5,2%) со времен глобального финансового кризиса. Настроения сменились в середине 2022 года, когда инфляция в мире стала набирать обороты, а нестабильная геополитическая ситуация привела к резкому росту цен на нефть и энергоносители. Сохранение богатства, перемещение капитала в более «безопасные» страны и ограничение предложения сыграли свою роль.
По словам Марины Шалаевой, управляющего партнера PARUS Real Estate (входит в NF Group), Дубай стал одним из важнейших центров притяжения ультрахайнетов со всего мира. Этому поспособствовали изменения в части смягчения визового режима, а также ряд мер, внедренных правительством ОАЭ, направленных на привлечение инвестиционных капиталов и высококвалифицированных специалистов.
«Основная цель инвестиций весной прошлого года — сохранение капитала, когда состоятельные клиенты приобретали объекты в новостройках, причем часто сделки оплачивались сразу. Сейчас структура спроса изменилась. С осени спрос сместился в сторону готовой элитной недвижимости, мы видим, что инвесторы изучили рынок ОАЭ и переезжают сами, перевозят сюда свои семьи, переводят средства и развивают собственный бизнес. Почти все наши крупные клиенты продолжают инвестировать и рассматривают покупку доходной недвижимости. Зачастую к нам обращаются застройщики, которые находятся в поиске участков под свои проекты. В Дубае очень сложно найти землю по адекватным ценам, поэтому мы сейчас занимаемся поиском участков в том числе в Абу-Даби и других эмиратах», – добавляет Марина Шалаева.
Цена предложения на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга составила 539 тыс. руб./кв. м, что лишь на 1% превышает показатель 2021 года. После стремительного прироста в I квартале 2022 года (+14% за квартал), обусловленного геополитическими событиями, наблюдалась поквартальная корректировка цены, вызванная, в первую очередь, многообразием скидок и прочих специальных предложений, вводимых застройщиками с целью стимулирования спроса.
Сочи входит в тройку лидеров Индекса миллиона долларов, Москва – на 12 месте
Индекс отслеживает, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за условный $1 млн во всем мире. По итогам 2022 года в мировом рейтинге Москва занимает 12 место между Шанхаем и Пекином. В столице России за 1 млн долларов в 2022 году было доступно 46 кв. м, тогда как в 2021 году за эту сумму можно было приобрести 55 кв. м (-16% в годовой динамике). При этом Сочи, где показатель составил 29 кв. м, вошел в первую тройку городов мирового рейтинга, уступая лишь Монако (17 кв. м) и Гонконгу (21 кв. м).
По словам Ольги Широковой, партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group, в этом году Сочи останется городом с самым высоким спросом со стороны покупателей элитного жилья в России. К категории премиальной недвижимости в Сочи можно отнести четыре проекта, в которых на конец прошлого года экспонировалось чуть более 100 апартаментов. По итогам 2022 года средневзвешенная цена предложения элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 млн руб. за 1 кв. м, а диапазон цен варьируется от 1,4 до 4,2 млн руб. за 1 кв. м.
Несмотря на самый значительный рост цен в сегменте элитной недвижимости на 44% по итогам 2022 года, количество квадратных метров, которые можно купить за 1 миллион долларов, в Дубае в пять раз больше, чем в Гонконге. Кроме того, Дубай сегодня сильно отличается от того, каким он был во время предыдущих рыночных максимумов. Сегодня рынок недвижимости более регулируемый, разнообразный и демонстрирует признаки зрелости.
Расположившись на перекрестке трех континентов, Дубай является главным транспортным и логистическим хабом в регионе, что будет дальше способствовать притоку капиталов со всего мира и сохранению лидирующих позиций на рынке элитного жилья.
По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге за условный миллион долларов можно приобрести 116 кв. м элитного жилья, по сравнению с 2021 годом показатель сократился на 20 кв. м. Таким образом, Северная столица могла бы занять 21 место рейтинга.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «Вопреки сокращению индекса миллиона долларов в Москве, столица сохранила свою позицию в мировом рейтинге. Причиной изменения показателя стали как положительная годовая динамика средневзвешенной цены предложения, так и колебания курса валют. При этом в отдельно взятых районах Москвы, где представлено элитное жилье, уровень цен и соответственно количество квадратных метров существенно отличаются. Например, в самом дорогом кластере Патриаршие пруды за $1 млн можно купить всего 21 кв. м, что сопоставимо с Гонконгом. На Сретенке обозначенный бюджет позволяет приобрести 39 кв. м – столько же доступно в Лос-Анджелесе. Больше всего на эту сумму можно приобрести в Даниловском районе Москвы (84 кв. м), что практически достигло значения города Мельбурн».
Прогнозы
Согласно последним прогнозам на 2023 год, цены на недвижимость в 25 городах в среднем вырастут на 2%, что незначительно ниже 2,7%, которые были спрогнозированы в середине 2022 года. Замедление роста цен может оказаться далеко не равномерным. В одних городах показатель ежегодного роста цен перейдет с двузначных чисел на однозначные, в других – продемонстрирует отрицательную динамику. Тем не менее, 15 из 25 отслеживаемых городов по-прежнему ожидают роста цен на жилье в 2023 году, по сравнению с 18 городами годом ранее.
При этом лидером остается Дубай, где ожидаемый рост цен в 2023 году составит 13,5%, что связано с его относительной доступностью, расширением глобальной привлекательности и политическим нейтралитетом.
Марина Шалаева отмечает, что на государственном уровне в ОАЭ упрощается система регулирования, проводятся всевозможные мероприятия, которые способствуют развитию рынка недвижимости и позволяют в том числе стимулировать приток туристов. По ее прогнозам, рост цен в Дубае продолжится, но не будет таким резким, как в последние годы: «До сих пор цены на элитную недвижимость Дубая примерно на 20% ниже, чем были на пике до кризиса 2014 года. Мы видим предпосылки для роста, как минимум, в ближайшие год-два».
Шесть из десяти первых позиций занимают европейские города с внутренним оттоком капитала и высоким спросом на недвижимость за рубежом из-за слабого евро, что является ключевыми факторами, влияющими на рынок.
Москва с прогнозируемым ростом цен на 3% расположилась на 10 месте наряду с Монако, Мумбаем и Шанхаем.
Андрей Соловьев: «Ввиду инертности рынка в 2023 году элитные новостройки Москвы могут продемонстрировать умеренную положительную динамику средневзвешенной цены в пределах 3%. Во многом динамика цен будет определяться выходом новых проектов, балансом спроса и предложения, а также будет зависеть от инфляции, колебаний валютного курса, геополитической ситуации и прочей совокупности факторов».
