Строительство складских помещений в формате built-to-suit — уже не новое явление на российском рынке, однако сегодня оно вновь оказалось в центре внимания: в последнее время доля складов под ключ в общем объеме предложения уверенно растет. Более того, на развитом западном рынке именно этот формат является наиболее востребованным, во многих странах уже почти полностью вытеснив спекулятивный девелопмент.
На вопрос о том, какую долю займут склады built-to-suit на российском рынке, отвечает Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group
Динамика развития формата built-to-suit
Российский складской рынок зародился еще в 2005—2007 гг. — именно в эти годы начали появляться качественные складские объекты, такие как НЛК «Химки», «Кулон Дорожная», «Кулон Балтия», ТЛК «Томилино», логистические парки «Крекшино», «Пушкино» и MLP «Ленинградский терминал». Тогда же, в 2005 году, эксперты NF Group провели первую сделку по аренде в формате BTS: компания BMW и девелопер логистического парка Крекшино компания «РосЕвроДевелопмент» подписали договор на строительство по техническому заданию заказчика и последующую сдачу в аренду склада на 15 лет. Тем не менее, основная масса сделок в тот период все же заключалась именно на спекулятивном рынке.
Однако уже к 2010 году рынок складской недвижимости, пережив кризис, «повзрослел» и начал более активно налаживать «обратную связь» с конечными потребителями. Многие компании имеют очень специфические технические запросы для складских помещений, соответствующие которым объекты, не всегда бывает возможно найти на спекулятивном рынке. По этой причине в России появились проекты, предлагающие решения в формате built-to-suit.
Сейчас российский складской рынок находится на стадии своего настоящего «расцвета». Качественные складские помещения есть уже во всех городах-миллионниках, а общий объем рынка составляет более 27 млн кв. м. К тому же складская недвижимость сегодня является одним из самых привлекательных сегментов коммерческой недвижимости для инвесторов — как российских, так и зарубежных.
По мере того, как растет сам складской рынок, растет и доля формата built-to-suit. Если в 2010—2011 гг. его доля в общем объеме сделок составляла не более 10%, то с 2015 года она уверенно растет. По итогам III квартала 2019 года 44% от общего объема арендованных и купленных на первичном рынке складской недвижимости Московского региона качественных складских площадей составили сделки по вторичной аренде или аренде площадей в новых спекулятивных объектах, 20% — сделки по продаже готовых объектов, а остальные 35% — сделки в формате built-to-suit на продажу. Ввиду дефицита складских площадей и низкой вакантности в регионах, в основном все крупные запросы реализуются именно по такой схеме.
Особые требования
Основными заказчиками BTS проектов на сегодняшний день являются продуктовые ритейлеры, такие как «Ашан», «Лента», X5 Retail Group, Магнит и т. д., которым зачастую требуются крупные складские комплексы (площадью от 30–50 тыс. кв. м) определенной формы, с различными температурными режимами, камерами газации, производственными цехами и т. п. Конструктивные особенности стандартного сухого складского комплекса не всегда позволяют адаптировать его под нужды ритейлера, встроить температурные камеры и т. д. В регионах России большие блоки в складах класса, А зачастую не представлены на рынке. В связи с этим возникает необходимость реализации built-to-suit проектов.
В IV квартале 2018 года компания «Лента» подписала договор с девелопером складской недвижимости PNK Group по строительству под заказчика распределительных центров в Московском регионе и Новосибирске площадью около 72 тыс. кв. м и 29,5 тыс. кв. м соответственно, а ритейлер «Ашан» и online-ритейлер «Утконос» запустили распределительные центры в Московском регионе площадью 138 тыс. кв. м и около 69 тыс. кв. м соответственно. Это были самые крупные сделки в сегменте built-to-suit за 2018 год.
Также крупными заказчиками built-to-suit проектов являются производственные компании, которым часто требуются нестандартные здания и наличие большого объема мощностей для организации производства. Яркими примерами таких проектов стали слады для Kimberly-Clark (21 тыс. кв. м в ИП «Южные Врата»), General Motors (40 тыс. кв. м там же), Redmond (39 тыс. кв. м в «А Плюс Шушары», Санкт-Петербург).
В III квартале 2019 года была заключена одна из крупнейших сделок за всю историю регионального рынка, где мы выступили консультантами, — девелопер PNK Group построит складской комплекс на 51 000 кв. м в «PNK парк Софийская КАД» в Санкт-Петербурге для IT-дистрибутора «Марвел-логистика».
Потребности крупных компаний из сегмента онлайн-ритейла также могут удовлетворить решения в формате built-to-suit, которые должны учитывать технологические требования, необходимые для оснащения складов конвейерами, сортерами, мезонинными стеллажами и т. д. Такие склады требуют повышенного энергопотребления, локального усиления полов, дополнительной вентиляции, увеличенного на 15–20% количества офисов и большего размера легковой и грузовой парковки.
Ярким примером таких сделок можно назвать заключенные компанией OZON контракты по схеме BTS в аренду 38 000 кв. м в Ростове-на-Дону (девелопер АДВА Груп) и 38 000 кв. м в Казани (девелопер Romex Group).
Складской рынок на пороге перемен
Склады под заказчика медленно, но уверенно отвоевывают рынок. Более активное развитие формата built-to-suit в России пока еще сдерживает то, что отечественные покупатели и арендаторы складских помещений, более привычные к спекулятивным проектам, хотят начать эксплуатировать свой объект максимально оперативно и избежать некоторых рисков. Во-первых, в случае с уже готовым зданием компания-арендатор может начать использование помещений сразу после заключения договора, и ей нет необходимости ждать свой складской комплекс в течение целого года, а иногда даже и более длительного периода. Во-вторых, в случае реструктуризации бизнеса или полного ухода с рынка, есть возможность либо значительно уменьшить объем арендуемых складских помещений, либо и вовсе расторгнуть договор аренды в зависимости от его условий.
В ближайшей перспективе спекулятивные предложения все же будут занимать наибольшую долю в общем объеме сделок. Однако, по нашим прогнозам, с каждым годом они будут все сильнее уступать свои позиции на рынке сегменту BTS, и на то есть несколько важных причин.
Внимание конечных пользователей все больше фокусируется на проектах built-to-suit ввиду малого объема спекулятивного предложения и снижения доли вакантных площадей: по итогам III квартала 2019 года она составила всего 2,8%.
Более того, многие потребители делают выбор в сторону формата BTS благодаря его экономической выгоде: если у компании, приобретающей складской объект, есть особые требования к помещению, то в большинстве случаев проект built-to-suit будет на 15–20% экономичнее, чем аренда или покупка готового объекта с учетом всех последующих дополнительных модификаций. К тому же, в складах «под ключ» нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно.
Однако главная причина, по которой складам под ключ предсказывают успех — это взаимная выгода такого формата для обоих сторон: арендаторы и покупатели получают возможность приобретения объекта, полностью отвечающего всем их требованиям, а девелопер проекта, в свою очередь, избавляет себя от необходимости вести поиски арендаторов и покупателей и несет меньшие риски, подписывая контракт на первых этапах реализации проекта.
Таким образом, у складов в формате built-to-suit есть все основания занять довольно большую долю российского рынка, а в дальнейшей перспективе даже составить серьезную конкуренцию спекулятивному формату. По прогнозам NF Group, уже в самом ближайшем будущем под потребности конкретного заказчика будет строиться до 35% всех складских помещений в стране.
