Уже сейчас мы наблюдаем развитие района ММДЦ «Москва-Сити» и прилегающих территорий не только как места сосредоточения деловой активности города, но и как самостоятельного кластера городской среды: обустраиваются прогулочные зоны, уже функционирует летний лекторий, в планах открытие кино-концертного зала. Данная локация уже стала полноценным торговым коридором наравне с Пятницкой или Тверской, интересный вопрос, сможет ли она составить им достойную конкуренцию. С помощью уникального аналитического исследования Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл NF Group разбиралась в «подземной жизни» ритейла в «Москва-Сити».
Большая вакансия — и планы
Общий объем предложения торговых площадей формата street retail на территории ММДЦ «Москва Сити» составил 50,5 тыс. кв. м, что представляет собой около 9% относительно объема «классического» стрит-ритейла на центральных улицах столицы. А вот свободных площадей в три раза больше — вакансия в Сити находится на уровне 22%. Интересно, что наибольший объем вакантных площадей сосредоточен в башнях «Федерация» и «IQ-квартал». Высокий уровень вакансии в этих башнях связан с относительно недавним выходом торговых площадей на рынок — 2017—2018 гг. Нулевая вакансия в трех объектах — «ОКО», «Северная Башня» и «Сити Поинт». В перспективе ближайших 5 лет, в соответствии с планами девелоперов, на территории ММДЦ «Москва-Сити» введутся в эксплуатацию 6 новых объектов, в составе которых также запланированы торговые помещения совокупным объёмом порядка 44,7 тыс. кв. м.
Сити победившего общепита
В «Москва-Сити» мы отмечает, конечно, спрос на торговые помещения со стороны торговых операторов, ориентированных преимущественно на удовлетворение повседневного спроса так называемого «дневного» населения — офисных сотрудников и посетителей Сити, чем на «ночное» — резидентов жилой застройки.
Порядка 47% от общего объема площадей занимают операторы общественного питания, которые представлены ресторанами, кафе, столовыми, кофейнями и кулинариями. Если исключить кофейни формата to go, то операторов общепита достаточно, чтобы каждый день обедать в новом месте в течение двух месяцев. Показатель почти сопоставим с предложением на ключевых торговых улицах города.
При этом нами отмечаются те же тенденции развития, как и в классическом стрит-ритейле — менее месяца назад состоялось открытие фуд-холла Degustator с 16 кулинарными концепциями в башне «Федерация», кроме того, планируется открытие гастромаркета.
На долю профиля развлечений приходится порядка 16%, однако все площади занимает один оператор — тематический парк «Мастерславль» в башне «Эволюция».
Предприятия сферы услуг занимают третью по количеству операторов долю в структуре торговых помещений — 8,5%, что обуславливается указанной выше ориентацией на закрытие потребностей дневного спроса — данная категория представлена в основном пунктами приема химчисток, отделениями банков, туроператорами. Для сравнения — максимальная доля категории «услуги» за пределами делового района (5,5%) отмечена на крупных транспортных магистралях города.
Большинство башен имеет стандартный пул операторов, однако есть и непривычные для делового района — например, услуги гадания.
В структуре спроса по размеру площади преобладают помещения площадью до 50 кв. м (55,5%), расположенные в основном, в подземных переходах между башнями.
Арендаторами немногочисленных помещений площадью более 500 кв. м являются рестораны (стейкхаус Goodman, «Море Мясо»), фитнес-центры (World Class), супермаркет («Азбука Вкуса»), медицинский центр «Чайка».
Средний размер помещения 147 кв. м., что на четверть меньше средней площади арендуемого помещения в центре столицы (196,6 кв. м). При этом больше половины помещений — менее 50 кв. м, что обусловлено как расположением — в основном в подземных переходах между башнями, так и спросом со стороны арендаторов. Сопоставить Сити с другими коридорами можно через цикличность потока и жизни в деловых квартала: в будни — густо, в выходные — пусто.
Коммерческие условия
Средний диапазон арендных ставок составляет 40 000 — 100 000 руб./кв. м/год. Ставка аренды варьируется в зависимости от площади и этажа, на котором расположено помещение. По максимальной ставке аренды предлагаются помещения площадью менее 50 кв. м, а также помещения до 100 кв. м, расположенные в проходной торговой галерее на -1 этаже.
Конкурент или нет?
Прежде всего специфика ритейл-зоны в «Москва-Сити» в отличие от торговых коридоров в центре столицы заключается в графике работы — весь поток рассчитан на рабочую неделю, в выходные он почти прекращается. «Выживают» только ТРЦ «АФИМОЛЛ» и «точечные истории». Так, рестораны в башне «Федерация» закрываются рано — в восемь вечера, даже в рабочие дни.
В основном, в ММДЦ «Москва-Сити» стремятся операторы общепита, также «облюбовали» локацию салоны красоты и химчистки. Это объясняется тем, что люди «пережидают» пробки, находясь на рабочем месте, одновременно пополняя трафик ритейле. Сотрудникам местных офисов удобно успеть все свои дела в течение, скажем, перерыва, или сразу после работы, не тратя много времени на дорогу, а потом спокойно отправиться домой. Можно сделать вывод, что ММДЦ «Москва-Сити» не «перетянет» на себя поток посетителей других торговых коридоров ввиду того, что каждый из них стабильно привлекает своего клиента: центральные локации активно посещаются в выходные, а бизнес-кластер — в будни.
