Недвижимость в Италии в 2026 году: Милан, Тоскана и озеро Комо как магнит для капитала из Европы

Милан: спрос устойчиво превышает предложение

Главный практический бенефициар итальянского флэт-такса* — Милан. Сюда переезжает наибольшая доля новых налоговых резидентов. Здесь острее всего ощущается дефицит качественного премиального жилья.

В 2025 году цены на элитную недвижимость в Милане выросли всего на 0,4%. Скромная на первый взгляд цифра отражает не слабость спроса, а структурный дефицит предложения. Лучшие объекты в городе становятся всё более дефицитными. Покупатели начинают активнее смотреть в сторону Рима, Тосканы и озера Комо.

Милан сегодня — не только финансовая столица Италии. Это один из ключевых хабов для семейных офисов и мобильного капитала континентальной Европы. Здесь особенно востребованы апартаменты в Милане в историческом центре — как для жизни, так и как доходная недвижимость под сдачу экспатам и студентам. Сказывается сочетание делового статуса города, качества жизни и упомянутого налогового режима.

Тоскана и Флоренция: классика, которая продолжает расти

Тоскана остаётся одним из самых устойчивых направлений для покупки недвижимости в Италии. Виллы в Тоскане выбирают для постоянного проживания. Выбирают как «второй дом» состоятельные европейские и американские семьи, для которых недвижимость в Италии для жизни важнее чистой доходности. Флоренция входит в число самых востребованных направлений: архитектурное наследие, гастрономическая культура, качественная инфраструктура для жизни.

Отдельного внимания заслуживает винодельческий потенциал региона. Тоскана — один из мировых центров премиального виноделия. Инвестиции в местные виноградники всё чаще становятся частью портфеля недвижимости состоятельных покупателей, а не просто личным увлечением. Подробнее об этом направлении — в отдельном материале о винодельческих инвестициях в Европе.

Озеро Комо: элегантная классика для международных покупателей

Озеро Комо давно считается элегантным выбором и для итальянцев, и для состоятельных европейцев. Близость к Милану и Швейцарии делает его удобной сезонной резиденцией и базой для релокации. Цены здесь стабильно растут. Сказывается дефицит исторических вилл с частными садами, лодочными причалами и террасами у воды.

Спрос формируют международные семьи и предприниматели из Милана, которые ищут долгосрочную европейскую базу, а также покупатели из Германии и стран Северной Европы. Растёт и группа инвесторов с Ближнего Востока. Для них итальянский флэт-такс* становится дополнительным аргументом.

Альпы и побережье: диверсифицированное предложение внутри страны

Кроме трёх основных направлений, итальянский рынок предлагает и другие точки притяжения капитала. В Альпах устойчивый спрос демонстрируют горнолыжные курорты. Здесь особенно ценятся турнки-объекты — полностью готовые к заезду резиденции. Спрос на них растёт на фоне подорожавшего строительства. На побережье продолжают развиваться курортные направления для сезонного проживания состоятельных семей из соседних европейских стран.

В целом по Европе средний рост цен на элитную недвижимость в 2025 году составил 3,3%, по данным Knight Frank. Италия по многим показателям опережает этот уровень. Налоговая привлекательность, качество жизни, разнообразие предложения от городских апартаментов до виноградников — страна остаётся одним из самых сбалансированных рынков континента.

Рим и юг Италии: недооценённый потенциал

На фоне ажиотажного спроса на Милан и классические направления Тосканы всё больше внимания заслуживает Рим. По итогам первой половины 2025 года сюда переключалась часть покупателей, не нашедших подходящего предложения в Милане. Столица предлагает культурный статус мирового уровня, более доступный порог входа, растущую гастрономическую и деловую инфраструктуру.

Юг Италии — Апулия, Кампания, Сицилия — пока остаётся менее освоенным международными покупателями. Но привлекает инвесторов, которые ищут более низкий порог входа, богатое культурное наследие и потенциал роста на горизонте 5–10 лет.

Юридические особенности покупки недвижимости в Италии для иностранцев

Италия не накладывает существенных ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами. Процедура похожа на покупку резидентами страны. Стоит учитывать нюансы налогообложения при покупке: разные ставки для первого и последующего жилья, для резидентов и нерезидентов. Отдельно стоит изучить структуру ежегодных налогов на владение.

Отдельного внимания заслуживает сам статус налогового резидента. Право на плоский налог появляется только после официального оформления налогового резидентства в Италии. Нужно грамотное юридическое сопровождение уже на этапе планирования сделки — в идеале ещё до фактической покупки.

Доходность от аренды: чего ждать инвестору

Кроме покупки для собственного проживания, недвижимость в Италии всё активнее рассматривается как источник арендного дохода — особенно в Милане и туристических направлениях Тосканы. В Милане устойчивый спрос на аренду формируют экспаты, студенты международных бизнес-школ, сотрудники штаб-квартир международных компаний. Город — один из самых предсказуемых по арендному потоку среди крупных европейских столиц.

В туристических регионах — Тоскане, на озере Комо, на побережье Амальфи — основной доход даёт краткосрочная аренда в высокий сезон. В ряде муниципалитетов Италии постепенно ужесточают регулирование краткосрочной аренды. Поэтому при выборе объекта под сдачу важно заранее проверять актуальные локальные правила.

Как правильно выбрать регион под задачу

Ключевая ошибка международных покупателей — выбор региона Италии без учёта конкретной цели. Милан подходит тем, кто хочет совместить налоговое резидентство с активной деловой жизнью. Тоскана и озеро Комо — тем, кто рассматривает недвижимость как долгосрочный семейный актив. Рим и юг страны — тем, кто ищет баланс культурного капитала и доступного бюджета. Альпы и побережье — тем, кому важен сезонный формат использования.

Для многих клиентов из Европы, Ближнего Востока и Азии Италия становится дополняющим элементом более широкого портфеля недвижимости — наряду с объектами в ОАЭ или Юго-Восточной Азии. В NF Group такой портфель собирают точечно, отталкиваясь от налоговых, юридических и инвестиционных задач конкретного клиента.

Глоссарий

Что говорят последние данные о спросе из России

Международные брокеры недвижимости, на которых ссылается «Коммерсантъ», фиксируют рост доли сделок российских покупателей с недвижимостью в странах шенгенской зоны — включая Италию, Испанию, Словению и Португалию. К осени 2025 года доля таких сделок достигла 41% от общего объёма зарубежных покупок. Годом раньше было на 11 процентных пунктов меньше. Интерес к традиционным европейским направлениям возвращается.

Источник: «Домик с видом на жительство», Коммерсантъ

Перед подачей заявления на получение налогового резидентства, вида на жительство или покупкой недвижимости важно проверить актуальность правил, санкционные ограничения банков, требования к документам, переводам и апостилям, а также возможность открытия счёта в выбранной юрисдикции. Рынок зарубежной недвижимости и программ резидентства продолжает развиваться, и решения, принятые сегодня, могут иметь долгосрочные последствия. Материал подготовлен на основе открытых источников по состоянию на июль 2026 года, носит информационный характер и не является индивидуальной юридической или финансовой консультацией. Условия программ регулярно меняются — перед принятием решения рекомендуется консультация со специалистами NF Group с учётом индивидуальных обстоятельств.