Рынок недвижимости ОАЭ продолжает расти, но дело уже не только в рекордных ценах и спросе на жильё. Дубай и Абу-Даби всё заметнее укрепляют позиции как центры притяжения мирового частного и институционального капитала: сюда приходят семейные офисы, международные фонды и состоятельные покупатели из разных стран.
Дубай снова возглавляет мировой рейтинг роста цен
В 2025 году цены на элитную недвижимость Дубая выросли на 25,1%. Это второй результат среди всех 100 рынков мира, которые отслеживает индекс Prime International Residential Index — сокращённо PIRI 100. По числу крупных сделок Дубай занял первое место.
За пять лет рост цен здесь составил почти 194%. Такой темп ставит эмират в отдельную категорию среди премиальных рынков мира.
Для сравнения: в среднем по всем 100 локациям цены выросли на 3,2% за год. По Ближнему Востоку — на 9,4%. Основной вклад в этот региональный результат даёт именно Дубай.
Рынок при этом структурно здоров. Капитал приходит сразу из нескольких источников — Европы, самого Ближнего Востока, Китая, Индии. Такая диверсификация снижает зависимость от одной группы покупателей.
Цифры, которые объясняют бум: от 113 до 500 сделок за пять лет
Один из самых наглядных индикаторов зрелости рынка — динамика сверхкрупных сделок. В 2021 году в Дубае закрыли всего 113 сделок с недвижимостью дороже 10 млн долларов. В 2025 году таких сделок было уже 500. Рост больше чем в четыре раза за пять лет.
Это не разовый всплеск интереса. Дубай закрепился среди городов с наибольшим числом сверхкрупных сделок в мире — наравне с Нью-Йорком, Лондоном и Гонконгом.
В условиях общей геополитической неопределённости в начале 2026 года рынок сохранял устойчивость. Сделки и рекорды 2025 года фиксировались стабильно весь период. Спрос не ослабевал. Интерес к недвижимости ОАЭ нельзя назвать ни спекулятивным, ни краткосрочным.
Абу-Даби: тихая альтернатива с растущей культурной инфраструктурой
Рядом с шумным Дубаем всё увереннее заявляет о себе Абу-Даби. Этот эмират сознательно выстраивает другой, более сдержанный образ жизни для состоятельных резидентов. Здесь работают филиалы Лувра и Гуггенхайма. Развивается собственная культурная и образовательная инфраструктура. Протяжённое нетронутое побережье остаётся редким активом на фоне плотной застройки соседнего эмирата.
Абу-Даби подходит тем, кто хочет получить налоговые и юридические преимущества ОАЭ без интенсивного темпа жизни Дубая. Это подтверждают и данные семейных офисов региона. Ещё несколько лет назад Абу-Даби воспринимался как второстепенная опция. Сегодня — самостоятельное направление со своей аудиторией.
ОАЭ как главный коридор мирового частного капитала
Есть и другая причина устойчивого интереса к недвижимости в ОАЭ. Страна превращается в один из ключевых мировых хабов для семейных офисов и институционального капитала.
Опрос семейных офисов Knight Frank показывает: для многих управляющих капиталом состоятельных семей Дубай сегодня — «тот самый» коридор, через который проходит значительная часть мирового богатства. Причины простые. Хорошая транспортная связность. Отсутствие подоходного налога. Предсказуемая про-бизнес среда.
В конце 2025 года крупная международная инвестиционная компания KKR открыла новый офис в Абу-Даби. Эмират назвали «одним из важнейших мировых финансовых и инвестиционных хабов». К этому времени в регионе уже присутствовали Bridgewater Associates и Partners Group — один из крупнейших управляющих капиталом в мире. Позиции Абу-Даби закрепляются рядом с Лондоном и Нью-Йорком.
Институциональные фонды впервые массово заходят в коммерческую недвижимость
ОАЭ
Рынок недвижимости ОАЭ перестаёт быть исключительно жилым. В 2025–2026 годах крупнейшие мировые инвестиционные фонды — Brookfield, Hines, Gaw Capital, Blackstone — впервые начали системно инвестировать в коммерческую недвижимость региона. Для некоторых это вообще первый заход на рынок.
Основной интерес — к индустриальной и логистической недвижимости. Сказывается дефицит качественного предложения в Абу-Даби и Дубае.
Высоко в повестке инвесторов и сегмент build-to-rent — так называют жилую недвижимость, которую изначально строят под долгосрочную аренду, а не под продажу. Сегмент стремительно набирает популярность на фоне многолетнего роста цен на покупку жилья.
Аналитики Knight Frank описывают происходящее как смену статуса. Рынок недвижимости ОАЭ был периферийным соображением. Становится одним из ключевых претендентов на глобальный институциональный капитал наравне с рынками Европы и Азии.
Мобильность капитала: как растёт число перелётов в ОАЭ
Косвенный, но показательный индикатор интереса к региону — динамика частных авиаперевозок. Авиакомпания VistaJet зафиксировала рост маршрута Абу-Даби — Лондон на 238% год к году в 2025 году. Деловые и капитальные связи между двумя хабами усиливаются.
Ещё сильнее вырос внутрирегиональный маршрут Джидда — Эр-Рияд: плюс 269%. Трансформация затронула не только ОАЭ, но и весь регион Персидского залива.
Всё укладывается в более широкий тренд. Состоятельные инвесторы и предприниматели выстраивают жизнь и бизнес вокруг сети локаций, а не одного постоянного места жительства. Ближний Восток — прежде всего ОАЭ и Саудовская Аравия — занимает в этой сети заметное место.
Брендированные резиденции: точка роста для рынка ОАЭ
Отдельный сегмент, который стоит внимания инвесторов, — брендированные резиденции. Так называют жилые проекты, которые строят совместно с известными отельными или lifestyle-брендами.
По прогнозу Knight Frank, число подобных проектов в мире превысит 1000 к 2030 году. Ближний Восток вместе с Азией уже лидирует по числу проектов в разработке.
Покупатели получают доступ к курируемому сервису и узнаваемому стандарту качества. Инвесторы — как правило, более высокую устойчивость цены и ликвидность на вторичном рынке.
Резидентство через покупку недвижимости: практический вопрос для инвестора
Ещё одна причина устойчивого интереса к рынку — программа получения долгосрочной резидентской визы через покупку недвижимости. При соблюдении минимального порога инвестиций покупатель может оформить многолетнюю визу для себя и членов семьи. На фоне ужесточения миграционной и налоговой политики в ряде европейских стран это превращает недвижимость в ОАЭ в практический инструмент мобильности.
Здесь важны нюансы. Разные типы виз привязаны к разным порогам стоимости недвижимости и типам собственности. Есть, например, зоны фрихолда, где иностранцы могут владеть недвижимостью напрямую. Остальная территория эмиратов регулируется иначе. Процедура регулярно обновляется, поэтому структуру сделки стоит прорабатывать с юристами, которые следят за изменениями.
Дубай и Абу-Даби на фоне остальных рынков Персидского залива
Заметно активизируется и Саудовская Аравия — прежде всего благодаря масштабным инвестициям в туристическую и жилую инфраструктуру на побережье Красного моря.
Но с точки зрения зрелости рынка, прозрачности сделок и ликвидности вторичного жилья Дубай и Абу-Даби пока сохраняют заметное преимущество. Многолетняя история международных сделок. Устоявшаяся судебная и регуляторная практика. Уже сформированная база международных покупателей. Всё это делает выход из актива более предсказуемым.
Для большинства инвесторов, впервые рассматривающих недвижимость на Ближнем Востоке, ОАЭ остаются наиболее логичной точкой входа в регион. Дальше портфель можно расширять на соседние, менее зрелые, но быстро развивающиеся рынки.
Что это значит для инвестора
Рынок недвижимости ОАЭ в 2026 году — уже не экзотическое направление для отдельных покупателей. Это зрелая, институционально признанная система. Сюда одновременно заходят частный капитал, семейные офисы и крупнейшие мировые фонды.
Дубай и Абу-Даби предлагают разные профили. Дубай — динамика и максимальная ликвидность. Абу-Даби — более сдержанный темп и растущая культурная инфраструктура.
Для инвесторов из Европы и Азии ключевым остаётся правильный выбор сегмента. Апартаменты в Дубае — самый ликвидный формат для сдачи в аренду и перепродажи. Виллы в Дубае и Абу-Даби (например, на Пальме Джумейра) — выбор тех, кто рассматривает недвижимость для жизни, а не только как доходную недвижимость. Логистический или индустриальный объект — там сегодня наиболее активны институциональные инвесторы. В NF GROUP стратегию входа на рынок недвижимости ОАЭ подбирают индивидуально: под покупку для жизни, под доходный портфель или под сочетание обеих задач.
Расскажите о своих планах по покупке недвижимости за границей
Интерес российских покупателей к недвижимости ОАЭ заметно вырос в 2025–2026 годах. Отчасти дело в точечных дисконтах на вторичном рынке эмирата. Сервисы подбора зарубежной недвижимости фиксируют: спрос со стороны российских покупателей на объекты в ОАЭ вырос вдвое. Директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF GROUP Анна Ларина отмечает рост числа сделок для собственного проживания — не только как инвестиция.
Перед подачей заявления на получение налогового резидентства, вида на жительство или покупкой недвижимости важно проверить актуальность правил, санкционные ограничения банков, требования к документам, переводам и апостилям, а также возможность открытия счёта в выбранной юрисдикции. Рынок зарубежной недвижимости и программ резидентства продолжает развиваться, и решения, принятые сегодня, могут иметь долгосрочные последствия. Материал подготовлен на основе открытых источников по состоянию на июль 2026 года, носит информационный характер и не является индивидуальной юридической или финансовой консультацией. Условия программ регулярно меняются — перед принятием решения рекомендуется консультация со специалистами NF GROUP с учётом индивидуальных обстоятельств.
