Бали: от туристического направления к международному рынку недвижимости
Бали давно перестал быть просто популярным туристическим направлением. Остров превратился в один из самых узнаваемых lifestyle-рынков недвижимости Юго-Восточной Азии. Тропический климат. Развитая инфраструктура для удалённой работы. Растущая гастрономическая и wellness-культура. При этом порог входа в премиальный сегмент здесь ниже, чем на сопоставимых курортах Европы или Ближнего Востока.
Именно wellness-составляющая — йога-центры, ретриты, оздоровительные программы — делает Бали созвучным более широкому тренду, который Knight Frank называет «экономикой трансформации». Интерес состоятельных людей смещается от статусного владения к личностному росту и здоровью. Бали одним из первых в Азии выстроил инфраструктуру под этот запрос.
Кто формирует спрос на недвижимость Бали
Спрос на виллы и резиденции Бали формируют сразу несколько групп покупателей. Международные инвесторы, рассчитывающие на арендный доход от устойчивого туристического потока — чаще всего это доходные виллы в Чангу и Семиньяке под управлением. Цифровые предприниматели и удалённые сотрудники, для которых Бали — основная или сезонная база: им обычно интереснее компактные апартаменты на Бали для жизни. Растущий класс состоятельных индонезийцев, чьё благосостояние, по прогнозам Knight Frank, будет расти быстрее, чем в большинстве других стран мира.
Именно последняя группа — внутренний индонезийский капитал — становится всё более значимым фактором для рынка. Растущее число местных UHNWI* формирует спрос не только на резиденции в Джакарте. Растёт спрос и на премиальную недвижимость на Бали как «втором доме» внутри страны. Зависимость острова от исключительно иностранного спроса снижается.
Визы и налоги для владельцев недвижимости на Бали
Индонезия предлагает несколько визовых опций для иностранцев, которые планируют длительное пребывание на Бали. Визу для цифровых кочевников и удалённых сотрудников. Визу, привязанную к инвестициям в местную компанию.
Прямое владение землёй иностранцами законодательно ограничено. Стандартная практика — структурировать сделку через долгосрочную аренду земли, которую называют leasehold (обычно на 25–30 лет с возможностью продления). Либо через hak pakai — специальное право пользования для иностранных граждан.
Стоит заранее учесть местное налогообложение при покупке и владении недвижимостью, а также правила вывода арендного дохода за пределы страны. Эти параметры существенно влияют на итоговую доходность. Проработать их нужно на этапе due diligence, до подписания предварительного договора.
Джакарта и другие точки роста Индонезии
Растущее внутреннее богатство страны формирует спрос и на недвижимость в Джакарте — деловой и финансовой столице Индонезии. В отличие от курортного Бали здесь основной интерес представляет премиальный жилой и офисный сегмент. Его аудитория — растущий класс индонезийских предпринимателей и топ-менеджеров международных компаний.
Постепенно набирают популярность и другие острова архипелага. Например, Ломбок — часть инвесторов рассматривает его как более доступную и менее застроенную альтернативу Бали на ранней стадии развития инфраструктуры.
Инфраструктурные точки роста
Остров и вся Индонезия получают дополнительный импульс от общих азиатских трендов. Растущий спрос на энергетическую и цифровую инфраструктуру, включая дата-центры. Развитие транспортной связности региона. Усиление позиций Юго-Восточной Азии как самостоятельного центра мирового экономического роста — наравне с Китаем, а не в его тени.
Для рынка недвижимости это означает постепенное расширение предложения — от классических вилл под аренду до более институциональных форматов: курортных комплексов с профессиональным управлением, брендированных резиденций.
Устойчивое строительство и экологическое регулирование
Отдельная особенность рынка Бали — растущее внимание к устойчивому строительству и экологическим стандартам. Остров сталкивается с классическими вызовами быстрого туристического роста: нагрузкой на водные ресурсы, инфраструктуру, природный ландшафт. Местные власти ужесточают регулирование нового строительства в ряде зон. Девелоперы всё чаще используют «зелёную» архитектуру и локальные материалы.
Инвестору стоит заранее проверять актуальный статус зонирования конкретного участка и разрешительную документацию проекта. Правила отличаются в зависимости от района острова.
Вывод для инвестора
Индонезия — редкий случай на карте мировых инвестиций. Макроэкономический прогноз — самый быстрый рост числа сверхбогатых людей в мире — напрямую совпадает с уже сложившимся международным курортным брендом, Бали. Для инвесторов, которые ищут точку входа в растущий азиатский рынок с понятным туристическим спросом, Бали и Индонезия заслуживают места в диверсифицированном портфеле недвижимости наряду с ОАЭ и Европой.
При сопровождении сделок на Бали в NF GROUP отдельное внимание уделяют юридической структуре владения и реалистичной оценке доходности с учётом местной специфики регулирования.
Глоссарий
| UHNWI | ultra-high-net-worth individual — человек с состоянием от 30 млн долларов; такие люди составляют самый узкий и самый быстрорастущий сегмент мирового богатства |
| Leasehold | долгосрочная аренда земли (обычно на 25–30 лет с возможностью продления) — основной способ для иностранцев получить доступ к земле там, где прямое владение ограничено |
| Hak pakai | специальное право пользования недвижимостью для иностранных граждан в Индонезии |
Что говорят последние данные о спросе из России
По данным NF GROUP, Индонезия (включая Бали) стабильно входит в top-5 направлений для покупки зарубежной недвижимости среди российских инвесторов — наряду с ОАЭ, Сербией, Таиландом и Турцией. По оценке местных девелоперов, доходность от аренды виллы на Бали в среднем составляет 12–14% годовых. Это один из самых высоких показателей среди популярных у россиян направлений. Основатель одного из русскоязычных девелоперов на острове отмечает: желание стать собственником виллы у российских покупателей за последний год выросло примерно на 40%.
Источник: «Осторожная экспансия», Коммерсантъ
Материал подготовлен на основе открытых данных The Wealth Report 2026 (Knight Frank) и носит информационный характер. Приведённые показатели доходности, роста цен и прогнозы отражают историческую динамику рынка и мнения цитируемых экспертов — они не являются инвестиционной рекомендацией и не гарантируют аналогичных результатов в будущем. Условия конкретных сделок (цены, налоговые ставки, регуляторные требования) могут отличаться от приведённых в статье и меняться со временем. Материал актуален на июль 2026 года. Перед принятием инвестиционного решения рекомендуется консультация со специалистами NF Group с учётом индивидуальных целей и обстоятельств.
