Пара слов о классах БЦ
Начнём с того, что общепринятая классификация подразумевает наличие четырёх типов офисных зданий: A, B, C и D. При этом на московском рынке выделяют ещё два дополнительных класса (иногда их называют «подклассами», что, впрочем, ничего особо не меняет): A+ и B+.
Для чего вообще нужна такая классификация? Как и в случае с любой другой сферой, на рынке недвижимости очень важно взаимопонимание, в том числе на уровне терминов. Это позволяет экономить время, так как все участники точно знают, что это за офис класса, А такой, и им не требуется дополнительно описывать многие параметры, переходя сразу к конкретике. Кроме того, чёткое описание основных критериев каждого класса позволяет клиентам, брокерам и риэлторам представлять предмет обсуждения одинаково.
БЦ класса А и что это значит
Офисы класса, А относятся к наиболее престижным. Для определения их принадлежности к этой категории рассматривается соответствие целому ряду параметров. Рассмотрим каждый из них подробнее.
Конструкция и планировка
Претендующий на класс, А бизнес-центр должен располагаться в строении, возраст которого не превышает 3 лет, либо которое было полностью реконструировано. Как правило это металло-каркасные или монолитно-каркасные постройки с высотой потолков от 3,6 метра. Внутренние планировки максимально открытые, для того, чтобы арендатор или будущий владелец могли изменять конфигурацию в соответствии со своими требованиями.
Расположение + транспортная доступность
Бизнес-центр, А класса всегда находится либо непосредственно в центре, либо на незначительном удалении от него. В шаговой доступности обязательно есть станции метро, остановки наземного общественного трансопрта, крупные автомагистрали или сочетание всех трёх условий. Для них характерно наличие удобного подъезда для автомобилей, а также регламентированного (не менее одного на каждые 100 квадратных метров площади) количества мест для парковки. Паркинг может быть как наземным, так и подземным, но в любом случае охраняемым.
Инфраструктура
Весь БЦ класса, А находится под круглосуточной охраной. Имеются контроль доступа в помещения, а также системы безопасности. На первом этаже предусмотрено место для администратора, а также в здании есть конференц-залы со всей необходимой аппаратурой. Резиденты и гости БЦ могут воспользоваться услугами расположенных здесь же кафе или столовой, банкоматов, фитнес-центра, парикмахерской и т. п.
Оснащение
Одним из обязательных требований является наличие систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. В бизнес-центре, А класса всегда есть стабильный доступ в Интернет, обеспечиваемый, как правило, оптико-волоконными сетями и надёжным провайдером. Какие-либо проблемы с электроснабжением полностью исключаются.
Отделка
При её выполнении используются только высококачественные материала, а сама она производится, как правило, по заказу арендатора. Особые требования в офисах класса, А предъявляются к окнам: они должны обеспечивать хорошее естественное освещение в дневное время суток и быть изготовленными по современным технологиям.
Основные отличия БЦ класса А+
К этой категории относят бизнес-центры, полностью отвечающие не только требованиям А-класса, но и обладающие рядом дополнительных плюсов.
Во-первых, строение, в котором расположен такой центр, должно быть только новым и находиться в пределах кольцевой линии московского метро. Во-вторых, более строгие условия предъявляются к управлению БЦ класса, А плюс. Это должны быть «умные» помещения с полным контролем всей инфраструктуры из одного места, максимально приспособленные под арендаторов с точки зрения эргономики. В-третьих, все системы обеспечения должны быть дублированы.
Площади в бизнес-центрах, А класса чаще всего выбирают компании, уделяющие особое внимание соображениям престижа, а также часто проводящие встречи с партнёрами и клиентами.
Подводя резюме можно сказать, что БЦ класса, А и, А+ от прочих категорий отличают новизна постройки, отличная инфраструктура и оснащение, а также приближенное к центру расположение.
Бизнес-центры класса B и B+
Эти классы лишь немногим уступают двум высшим категориям. Нередко это те же самые БЦ класса, А, но после нескольких лет непрерывной эксплуатации, либо пониженные из-за роста стандартов качества.
Основное отличие B-класса заключается в том, что это могут быть не только новые строения, но и недавно реконструированные или отреставрированные бывшие жилые здания. К прочим особенностям категории относятся:
- средний возраст постройки 6–7 лет;
- расположение на некотором удалении от центра города;
- более скромная отделка;
- отсутствие подземного паркинга (хотя в некоторых бизнес-центрах класса B он имеется);
- не столь гибкая планировка, как в А-классе.
Внешний вид строения должен быть презентабельным, хотя от него не требуется особой оригинальности или интересных дизайнерских решений.
Основные различия между классами B и B+ заключаются в качестве инженерных систем и отделки, а также в управляющей организации (в БЦ класса B+ она чаще собственная, а в B — привлекаемая на аутсорсе).
В целом офисы B-класса должны соответствовать не менее, чем 50% требований, предъявляемых к категории А. Это наиболее многочисленная и популярная среди арендаторов категория, предлагающая неплохое сочетание цены и качества.
Класс С
Как правило, это не бизнес-центр в современном понимании этого слова, а постройка советского времени, которая была приспособлена под офисное использование. В категорию C включаются помещения, не соответствующие какому-то из серьёзных требований, предъявляемых к B-классу.
Здание может располагаться в спальном районе или на значительном удалении от станции метрополитена. К внешнему виду строений не предъявляется строгих требований, поэтому зачастую фасад нуждается в ремонте. Встретить организованную парковку у такого офисного строения — большая редкость.
Что касается инфраструктуры и оснащения бизнес-центра класса С, то лучше всего они описываются словом «эконом». Например, наличие кондиционеров не является обязательным, а из обязательных для категории, А объектов инфраструктура наличествует обычно лишь столовая. Управление подобных построек всегда осуществляют сторонние компании, которые занимаются обслуживанием сразу нескольких строений.
Среди преимуществ С-класса можно отметить разве что относительно невысокую стоимость аренды площадей.
Класс D
Наиболее бюджетный вариант — бизнес-центр категории D. Чаще всего это старые здания, средний возраст которых превышает 15 лет. Как правило, в таких строениях прежде размещались административные или государственные учреждения.
Основной недостаток этого класса — существенный износ постройки, капитальный ремонт которой не производился в течение очень длительного времени. Из-за возраста здания в нём могут отсутствовать современные системы безопасности и жизнеобеспечения, инженерные коммуникации изношенные и морально устаревшие, а о хорошей инфраструктуре приходится лишь мечтать.
Неудивительно, что многие владельцы офисных помещений D-класса направляют полученные от арендаторов средства на ремонт строений, обновление коммуникаций и улучшение инфраструктуры.
Главный плюс категории — стоимость аренды. Потратив некоторое количество времени, в D-классе можно найти вполне комфортное и при этом более чем доступное по цене офисное помещение.
