Реконструкция исторических санаториев1 остается одним из наиболее сложных и капиталоемких форматов редевелопмента на рынке курортной недвижимости. Однако именно за последние десять лет рынок пережил наиболее активный этап обновления: по данным NF GROUP, с 2016 года в России было реконструировано около 5,2 тыс. номеров в исторических санаторно-курортных объектах, что составляет почти половину всего современного объема реновации этого сегмента, и еще около 2 тыс. номеров планируется обновить до 2030 г.
Исторические санатории относятся к наиболее сложным объектам реконструкции на рынке недвижимости. Многие из них были построены еще в XIX–XX веках и требуют обновления инженерных систем, номерного фонда, восстановления исторических фасадов, интерьеров и архитектурных элементов. Дополнительную сложность создает статус объектов культурного наследия – сегодня его имеют 25 исторических санаториев в России.
Тем не менее, по данным NF GROUP, с 2016 по 2025 год в исторических санаториях России было реконструировано около 5,2 тыс. номеров. Еще около 2 тыс. номеров заявлено к реконструкции на 2026–2030 гг.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «Санатории – особый сегмент коммерческой недвижимости. Помимо основной функции – оздоровительной, такие объекты обладают исторической, культурной и архитектурной ценностью. Для инвестора работа с этим фондом почти всегда сложнее стандартной реконструкции: она требует значительных вложений, бережной адаптации зданий и, в случае объектов культурного наследия, соблюдения дополнительных регламентов. При этом именно исторический контекст формирует сильные конкурентные преимущества таких активов. Курортные локации, в которых расположены многие санатории, развивались десятилетиями, а в отдельных случаях – более века. За это время они сформировали устойчивую репутацию, узнаваемость и доверие аудитории. Поэтому после качественной реновации исторические санатории могут становиться трофейными активами – редкими объектами, ценными как для гостей, так и для инвесторов».
Сегодня в России насчитывается 83 исторических санаторно-курортных объекта с суммарным номерным фондом 12,6 тыс. номеров. На I квартал 2026 года действуют 53 реновированных исторических санатория, еще девять находятся в стадии реконструкции.
По данным NF GROUP, реконструкция таких объектов сегодня развивается по двум основным сценариям. Первый предполагает обновление существующего номерного фонда и инфраструктуры с сохранением исторической архитектуры. По такому пути развивались «Главные Нарзанные ванны» в Кисловодске, где в 2015–2018 гг. была проведена комплексная реставрация исторического здания с сохранением оригинальных элементов и восстановлением нарзанного бассейна, а также курорт «Озеро Карачи» в Новосибирской области, где были модернизированы номерной фонд и лечебная база.
Второй формат предполагает, помимо восстановления исторических корпусов, строительство новых объектов размещения и современной инфраструктуры. Такой подход позволяет увеличить вместимость санаториев и адаптировать их под современные требования оздоровительного туризма. Среди наиболее показательных примеров – санаторий «Ерино» в Москве, где в 2024–2025 гг. были восстановлены исторические корпуса, полностью обновлен существующий номерной фонд и построен новый корпус с медицинским центром и спа-комплексом. Аналогичный подход реализован на курорте «Марциальные воды» в Республике Карелия и в санатории «Варзи-Ятчи» в Удмуртии.
Одновременно меняется и сам формат таких объектов. Если ранее многие санатории сохраняли преимущественно советскую модель оздоровления, то современные проекты реконструкции предполагают создание полноценной курортной инфраструктуры – с медицинскими центрами, спа-комплексами, ресторанами, общественными пространствами и расширенным гостиничным сервисом.
По оценкам NF GROUP, интерес к реконструкции исторических санаториев будет сохраняться и в дальнейшем. Во многом это связано с тем, что многие такие объекты располагаются в уже сформировавшихся курортных зонах, где возможности для нового строительства ограничены, а сама историческая архитектура становится дополнительным фактором инвестиционной привлекательности.
1 Исторические санатории – санаторно-курортные объекты XVIII-XX вв., на территории которых сохранились здания с индивидуальной архитектурой и историческими элементами, представляющими архитектурную или культурную ценность
