По данным NF GROUP, в регионах России (без учета Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) в 2025 году введено рекордные 4 млн кв. м складской недвижимости – в два раза больше, чем годом ранее. Сохранение сопоставимого объема ввода ожидается и в 2026 году. На этом фоне доля вакантных площадей, включая субаренду, по итогам 2025 года выросла до 5,2% (+3 п. п. за год), однако к концу 2026 году может снизиться до 4,5% за счет увеличения объема сделок до 1,6–1,8 млн кв. м. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А прогнозируется на уровне около 10 250 руб. за кв. м в год.
По итогам 2025 года общий объем предложения качественной складской недвижимости в России достиг 56,6 млн кв. м, из которых 40% (22,6 млн кв. м) приходится на субъекты вне столичных агломераций. Наибольший объем регионального предложения приходится на Приволжский федеральный округ – 6,2 млн кв. м (28%), далее следует Центральный федеральный округ – 4,2 млн кв. м (19%). Ключевые рынки за пределами Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Самара, Казань, Ростов-на-Дону, Воронеж и Нижний Новгород – формируют 55% совокупного предложения.
В 2025 году общий объем ввода складской недвижимости в России достиг 6,3 млн кв. м, что на 55% превышает показатель 2024 года. Рекордная доля ввода пришлась на региональные рынки, где суммарно было введено 4 млн кв. м (63% совокупного объема), что на 89% больше, чем годом ранее. В 2026 году ожидается сохранение девелоперской активности в регионах, при этом прогнозируемый объем ввода складских площадей составит порядка 4 млн кв. м.
Объем сделок по аренде и покупке складских площадей по итогам прошлого года составил 1,3 млн кв. м, что на 44% ниже результата 2024 года. Всего было заключено 37 сделок против 53 годом ранее. В структуре сделок по типу 35% общего объема транзакций пришлось на BTS-аренду, 29% – на аренду спекулятивных складских площадей, 22% – на BTS-продажу, 14% – на субаренду.
Снижение деловой активности во многом обусловлено высокой стоимостью заемного финансирования и выжидательной позицией компаний при принятии решений. По прогнозам NF GROUP, в 2026 году ожидается восстановление активности игроков рынка: объем сделок может увеличиться до 1,6–1,8 млн кв. м на фоне предполагаемого снижения ключевой ставки и реализации накопленного отложенного спроса со стороны компаний.
По итогам 2025 года доля вакантных складских площадей в регионах России составила 5,2% (с учетом субаренды), что на 3 п. п. выше показателя 2024 года. Прогноз на конец 2026 года предполагает снижение уровня вакантности до 4,5%.
По итогам 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды складских объектов класса А в регионах России составила 10 100 руб. за кв. м в год (без учета НДС и OPEX), снизившись на 3% по сравнению с уровнем 2024 года. В 2026 году прогнозируется стабилизация показателя на уровне порядка 10 250 руб. за кв. м в год.
По словам Константина Фомиченко, партнера NF GROUP, рост спроса на складскую недвижимость в регионах во многом будет связан с ожидаемым снижением ключевой ставки и постепенным оживлением деловой активности. «По мере смягчения денежно-кредитной политики начнет реализовываться отложенный спрос со стороны компаний, которые в 2025 году откладывали решения о расширении или переезде. Дополнительным фактором станет текущая рыночная конъюнктура: после пиковых значений 2024 года арендные ставки скорректировались, а на рынке появились вакантные площади, что расширило выбор для арендаторов. В этих условиях многие компании будут стремиться зафиксировать более выгодные коммерческие условия в долгосрочных договорах. Ключевой фактор прогноза в перспективе трех лет – снижение ключевой ставки, которое должно поддержать активность и инвестиционные решения компаний. Тогда рост спроса приведет к постепенному вымыванию свободных качественных площадей и запуску новых девелоперских проектов в ключевых региональных хабах».
