Аналитики консалтинговой компании NF GROUP подвели итоги 2024 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, выявив значительный рост арендных ставок из-за дефицита нового предложения и реализации отложенного спроса. Так, в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка увеличилась на 27% и составила к концу 2024 года 2 860 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), а в классе B – на 18%, до 1 770 руб. Прогнозы на 2025 год также указывают на продолжение роста: ставки в классе А могут превысить 3 000 руб., а в объектах класса B достигнуть 2 000 руб.
Изменение арендных ставок в 2024 году отличалось в зависимости от района Санкт-Петербурга. В Центральном и Адмиралтейском районах ставки на офисы класса А остались на уровне 2023 года, в то время как в Петроградском и Василеостровском – выросли на 30%. Ставки на офисы класса В увеличились во всех районах, кроме Калининского. Самый значительный рост зафиксирован в Центральном районе (+58%). В Кировском и Приморском районах прирост составил менее 10%, тогда как в остальных районах ставки выросли в диапазоне от 13% до 30%.
Помимо роста ставок, в 2024 году наблюдался рост ежегодного показателя индексации арендной платы. Если ранее он составлял 7–10%, то по ряду объектов в прошлом году индексация достигла 12–15%.
Согласно прогнозам аналитиков NF GROUP, в 2025 году запрашиваемые арендные ставки продолжат расти. В бизнес-центрах класса А к концу 2025 года они могут превысить 3 тыс. рублей за кв. м в месяц, а в бизнес-центрах класса В, построенных в последние 2–3 года, могут достигнуть 2 тыс. рублей.
По словам Регины Волошенко, директора департамента офисной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, впервые на рынке офисной недвижимости Северной столицы за год не было введено ни одного офисного центра класса А, а доля свободных офисов в этом сегменте снизилась до показателя менее 2%. «Объем строящихся бизнес-центров высокого класса минимален, и большая часть площадей в них уже сдана в аренду. В ближайшие два года дефицит офисных площадей сохранится, что приведет к дальнейшему росту запрашиваемых арендных ставок».
Вакантность
По итогам 2024 года суммарная площадь свободных площадей в бизнес-центрах класса А и В сократилась на 49% и составила 155 тыс. кв. м. На снижение вакантности повлияла реализация отложенного спроса, а также минимальные объемы нового предложения на рынке.
В офисных центрах класса А доля свободных площадей за год сократилась на 6,5 п. п. и составила 1,9%. В зданиях класса В снижение составило 2,4 п.п., а вакантными остаются только 4,5% площадей. В среднем по рынку доля свободных площадей составила 3,6% на конец декабря 2024 г. Сокращение вакантности отмечалось по всем районам города.
В офисных центрах класса А, введенных в эксплуатацию в последние 2 года, свободных помещений нет, а в зданиях класса В вакантно 2,6% площадей.
Новые бизнес-центры
В 2024 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга ввели в эксплуатацию и завершили реконструкцию 7 офисных зданий арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Все новые бизнес-центры относятся к классу В. Этот объем стал рекордно низким за всю современную историю рынка, а 2024-й - первым годом, когда не было введено ни одного объекта класса А. Для того, чтобы рынок офисной недвижимости не устаревал и удовлетворял объемы существующего спроса, ежегодный прирост нового предложения должен составлять около 200 тыс. кв. м в год. При этом 30% из этого объема должны приходиться на класс А, а 70% − класс В. Однако за два года в Санкт-Петербурге было введено всего 184 тыс. кв. м офисов, что составляет менее одного годового норматива.
На 2025 год девелоперами анонсировано завершение строительства 100 тыс. кв. м офисов классов А и В. При этом более 50% из этого объема уже сдано в аренду или находится на стадии согласования условий. В таких условиях уровень вакантности на рынке останется низким и составит 2–4%.
Девелоперская активность на рынке офисной недвижимости остается сдержанной из-за высокой себестоимости строительства, роста стоимости заемного финансирования и ограниченного платежеспособного спроса. Дефицит нового предложения, вероятно, сохранится еще как минимум два года.
