По данным NF GROUP, в 2021–2025 гг. среднегодовой объем рыночных сделок розничных ретейлеров со складской недвижимостью в России достиг 819 тыс. кв. м, что почти в четыре раза выше показателя 2006–2010 гг. – 205 тыс. кв. м. Розничная торговля остается вторым крупнейшим источником спроса на склады после онлайн-торговли: за последние пять лет на нее приходилось в среднем около 18% всех сделок на рынке. При этом ключевым изменением последних лет стало смещение складской экспансии торговых сетей в регионы: если в 2016–2020 гг. на Московский регион приходилось 57,8% сделок сегмента, то в 2021–2025 гг. доля регионов России достигла 58,1%. В расчет включены только рыночные сделки, без учета объектов, которые компании строили для собственных нужд.
Розничная торговля остается одним из ключевых драйверов спроса на складскую недвижимость в России, уступая по объему сделок только онлайн-торговле. В среднем за последние пять лет на этот сегмент приходилось около 18% всех заключенных сделок. Пиковым для ретейла стал 2023 г.: объем сделок с участием розничных сетей достиг 1,32 млн кв. м по стране. Высокая активность была связана с расширением логистических сетей в регионах присутствия, а в отдельных случаях – открытием распределительных центров в новых регионах, где собственные складские мощности прежде отсутствовали.
За последние годы рынок изменился не только количественно, но и географически. Если до начала 2020-х гг. основным центром складской экспансии ретейлеров оставался Московский регион, где в 2016–2020 гг. заключалось 57,8% сделок сегмента в среднегодовом выражении, то в 2021–2025 гг. лидерство перешло к регионам России – их доля достигла 58,1%, в то время как доля Московского региона снизилась до 31%.
Такой сдвиг отражает переход федеральных сетей к более распределенной логистической модели: склады все чаще создаются ближе к региональным рынкам потребления, а не только вокруг крупнейшего московского узла. Это позволяет ретейлерам поддерживать скорость поставок, повышать устойчивость логистики и обеспечивать дальнейшее развитие сети в городах присутствия.
Сергей Оганезов, директор по аренде и развитию объектов недвижимости «X5 Недвижимость»: «Складская инфраструктура остается для ретейла стратегическим активом: именно она во многом определяет скорость развития сети, устойчивость поставок и качество обслуживания покупателей. Сегодня в стадии строительства у «Х5 Недвижимость» находится более 600 тыс. кв. м мультитемпературных площадей распределительных центров X5. Мы усиливаем складскую инфраструктуру как в регионах, где уже широко представлены, так и на новых для бизнеса территориях, включая Дальний Восток. В дальнейшем планируем наращивать портфель и расширять его географию».
Еще одним изменением последних лет стала трансформация структуры сделок. После пика 2023 года, когда на аренду объектов, реализуемых под требования конкретного заказчика, пришлось 69% сделок ретейлеров, структура спроса начала меняться. В 2024–2025 гг. доля такого формата аренды снизилась, тогда как доля покупок объектов, построенных под требования заказчика, выросла до 34% в 2024 году и 55% в 2025 году.
По словам Константина Фомиченко, партнера, регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP, такая динамика не означает снижения интереса ретейлеров к индивидуальным складским решениям. Скорее, меняется финансовая и операционная модель участия торговых сетей в подобных проектах. Крупные ретейлеры по-прежнему заинтересованы в объектах, адаптированных под их технологические процессы, температурные режимы, товарные категории и требования к скорости обработки потока. «По мере стабилизации рынка интерес ретейлеров к проектам, реализуемым под требования конкретного заказчика, может восстановиться – прежде всего в крупнейших региональных агломерациях, где федеральные сети продолжают развивать логистическую инфраструктуру».
