Москва, Россия – Аналитики международной консалтинговой
компании NF Group подвели итоги 2018 года на первичном рынке элитного
загородного жилья Московского региона и отметили, что за 2018 год на рынок не
вышло ни одного нового поселка, что повлекло за собой сокращение уровня спроса
на 18%, рост среднего чека на коттеджи на 8% (до 108 млн руб.) и
перераспределение спроса в сторону Рублево-Успенского шоссе, где в отличие от
Новорижского не было такого значительного вымывания ликвидных лотов за
последние пару лет.
• По итогам
2018 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости Москвы
экспонируется порядка 750 домовладений, что на 25% меньше, чем годом ранее.
Общая стоимость предложения была зафиксирована на уровне 93,1 млрд руб.
Сокращение объема предложения связано с отсутствием в 2018 году новых
высокобюджетных проектов на загородном рынке. Так, например, в 2017 году рынок
пополнился 2 новыми проектами (Art Eco и Park Fonte) и 3 новыми очередями в уже
реализующихся поселках («Раздоры-2», Agalarov Estate и «Успенский Лес»); в 2016
– 1 новым поселком «Успенский Лес» и 2 очередями (в Madison Park и «Новое
Николино»).
• Лидером
по объему предложения остается Новорижское шоссе, где по итогам 2018 года
представлено 53% всего предложения. На втором месте находится Рублево-Успенское
шоссе – 40% от общего количества лотов, представленных в продаже от
застройщиков.
• Вместе со
снижением объема предложения за год сократился и объем поглощения на 18%,
составив по итогам 2018 года 260 лотов против 318 в 2017 году, что во многом
обусловлено дефицитом качественного, отвечающего требованиям покупателя
предложения от застройщиков. Важно отметить, что впервые за последние несколько
лет на первичном рынке элитной загородной недвижимости доля сделок с коттеджами
превысила долю сделок с земельными участками, что также связано с дефицитом
оставшегося ликвидного предложения в сегменте участков без подряда. На долю
коттеджей пришлось 44% от общего объема спроса, земельные участки заняли 39%,
доля таунхаусов составила 17%.
• Традиционно
лидирующую позицию по числу сделок удерживает Новорижское шоссе, на долю
которого пришлось 60% всех сделок. При этом существенно увеличился интерес
покупателей к Рублево-Успенскому шоссе: за год его доля в общей структуре
сделок выросла с 18% до 31%, а по количеству сделок рост составил 42%. Замыкает
тройку лидеров Минское направление, его доля в структуре спроса осталась на
прежнем уровне – 7%.
• Как
отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости
NF Group, это связано с изменениями ценовой политики в некоторых
проектах на данном направлении в сторону снижения, а также вымыванием в
2016-2017 гг. наиболее ликвидного предложения на Новорижском шоссе и,
соответственно, переключением интереса покупателей к объектам Рублево-Успенского
направления, где, в свою очередь, средняя стоимость предложения в сегменте
коттеджей стала на 5,2% ниже (146 млн руб.), чем на Новорижском шоссе (154 млн
руб.). Подобная динамика объясняется изменениями структуры предложения,
произошедшими за втором полугодии 2018 года: существенный объем заключенных
сделок с объектами, расположенными на Новорижском шоссе стоимостью менее 100
млн руб., и одновременно представленные к продаже лоты стоимостью более 500 млн
руб. (площади домов превышают 1000 кв. м на участках более 50 соток) привели к
росту среднего показателя цены в сегменте коттеджей на рассматриваемом
направлении.
• Средний
бюджет проданного коттеджа в 2018 году составил 108 млн руб., что на 8% больше,
чем годом ранее. Увеличение показателя, прежде всего, связано с ростом доли
сделок в бюджете более 150 млн руб.: за 3 года доля сделок в таком бюджете в
сегменте коттеджей выросла с 9% до 18%. В сегменте коттеджей на первичном рынке
элитной загородной недвижимости в 2018 году было продано 114 домовладений, годом
ранее – 104.
• В 2018
году в сегменте таунхаусов на первичном рынке элитной загородной недвижимости
было реализовано 45 лотов против 57 лотов в 2017 году. Средняя стоимость
проданного таунхауса немного скорректировалась в большую сторону с 31 млн руб.
до 35 млн руб. за год в связи с увеличением доли сделок в бюджете свыше 50 млн
руб. с 12% до 16%. Таунхаусы в рассматриваемом бюджете реализуются на первичном
рынке в проектах «Довиль» и «Трувиль» на Минском направлении.
• По итогам
2018 года в сегменте земельных участков было реализован 101 лот, что на 45%
меньше, чем в 2017 году. Резкое снижение количества сделок связано как с
дефицитом ликвидного предложения в сегменте участков без подряда, так и с
существенным ростом средней цены 1 сотки на Новорижском шоссе (с 1,5 млн руб. в
2016 году до 2,6 млн руб. в 2018 году), где проходит наибольшее количество
сделок. Так, если в 2016 году на этом направлении доля сделок с земельными
участками составляла 83%, то в 2018 году – уже 59%. Рост среднего показателя на
Новорижском направлении связан с вымыванием в 2017-2018 гг. значительного
объема (более 60%) лотов с ценой 1 сотки менее 2 млн руб. По итогам 2018 года
средняя сделки за 1 сотку составила 2,2 млн руб. против 3 млн руб. в 2017 году.
На Рублево-Успенском шоссе в структуре спроса средняя цена 1 сотки на
протяжении 3-х лет оставалась неизменной и составляла порядка 3 млн руб.
