По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, на конец III квартала 2025 года суммарный объем анонсируемых проектов в формирующемся административно-деловом центре «Коммунарка» с общественно-деловой функцией превысил 1,1 млн кв. м недвижимости. Это около 15% от заявленных городом объемов строительства в Коммунарке. Интерес к территории проявляют девелоперы, активно приобретающие земельные участки под новые проекты. В развитии делового центра, который может составить конкуренцию ММДЦ «Москва-Сити», заявлено участие восьми застройщиков. Они будут реализовывать как офисные, так и жилые проекты.
Крупнейший проект в кластере реализует ГК «Самолет» – потенциальная общая площадь застройки составляет порядка 600 тыс. кв. м, при этом около половины предусмотрено под коммерческую недвижимость.
Транспортная доступность остается ключевым фактором развития кластера: наличие станций метро «Ольховая» (Сокольническая линия) и «Коммунарка» (Троицкая линия), а также близость к Калужскому и Киевскому шоссе обеспечивают удобное сообщение с центром Москвы и аэропортом «Внуково».
Совокупная полезная офисная площадь в рамках всех заявленных проектов может достичь почти 700 тыс. кв. м.
По состоянию на сентябрь 2025 года из всех заявленных проектов продажи начались только в БЦ «Ольховая SKY», где средневзвешенная цена составляет 200 тыс. руб. за кв. м. Ближайшим конкурентом АДЦ «Коммунарка» является бизнес-квартал «Прокшино» от ГК «A101», находящийся в реализации с 2021 года. В I квартале 2025 года там стартовали продажи третьей очереди, при этом средневзвешенная цена предложения офисных блоков на сентябрь 2025 года достигла 237 тыс. руб. за кв. м. Всего в проекте предусмотрено пять очередей, а совокупная площадь бизнес-квартала составит 177 тыс. кв. м.
На открытых торгах в настоящий момент находится еще два участка общей площадью около 12,8 тыс. кв. м. При этом заявленный объем ввода может быть скорректирован: по ряду земельных участков, выкупленных у города несколько лет назад, отсутствует информация о дальнейшем развитии. Для таких объектов не исключено повторное проведение торгов.
До 2031 года в Москве к вводу заявлено чуть более девяти млн кв. м офисных площадей, из которых на проекты, заявленные в Коммунарке по состоянию на сентябрь 2025 года, приходится 12%. В случае если объем общественно-деловой застройки в АДЦ «Коммунарка» действительно достигнет анонсированного в 2023 году уровня в шесть млн кв. м офисной недвижимости, общий прогнозируемый объем может увеличиться в 1,6 раза, а доля Коммунарки в новом строительстве превысит 40%.
Для сравнения: в остальной части Новой Москвы до 2030 года к вводу заявлено около 160 тыс. кв. м офисной недвижимости. В перспективном деловом районе «Большой Сити», который формируется вокруг существующего ММДЦ «Москва-Сити», за этот же период планируется ввод порядка 1,7 млн кв. м офисных площадей.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «Появление новых деловых кластеров в Москве – закономерный процесс, обусловленный реализацией программы МПТ и дефицитом качественного предложения в уже сложившихся бизнес-районах на фоне высокого спроса на офисы. В текущей конъюнктуре рынка Коммунарка представляет собой перспективный многофункциональный кластер, который при надлежащем качестве будущих проектов и развитии деловой и транспортной инфраструктуры способен отвечать современным требованиям как инвесторов, так и пользователей офисных пространств».
