Аналитики консалтинговой компании NF GROUP сообщают о снижении среднего размера инвестиционной сделки с коммерческой недвижимостью и земельными участками в России в 2025 году на 23%, с 4,3 до 3,3 млрд руб. Одновременно количество сделок выросло до 317, что стало максимальным значением за весь период наблюдений. Такая динамика отражает структурное перераспределение активности инвесторов в сторону большего числа транзакций меньшего объема. Совокупный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже показателя 2024 года.
Совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2025 года составил 1,056 трлн руб., что на 20% ниже показателя 2024 года. Несмотря на снижение общего объема вложений, инвестиционная активность на рынке оставалась высокой за счет изменения структуры сделок и увеличения их количества. Участники рынка в 2025 году чаще фокусировались на точечных инвестициях и объектах с прогнозируемым денежным потоком, что связано с высокой стоимостью заемного финансирования и ростом требований к качеству активов. В свою очередь, доля сделок с иностранным капиталом составила 10% общего объема.
По оценке NF GROUP, в 2026 году инвестиционный рынок коммерческой недвижимости будет развиваться в логике консолидации и отбора качественных активов, а ориентир по объему инвестиций сохранится на уровне около 1 трлн руб., что сопоставимо с итогами 2025 года.
Партнер NF GROUP Марина Малахатько обращает внимание, что изменение структуры рынка наиболее наглядно проявилось в динамике среднего чека и количества сделок. В 2025 году средний размер инвестиционной сделки сократился до 3,3 млрд руб. против 4,3 млрд руб. годом ранее, что соответствует уровню 2023 года. При этом общее количество сделок увеличилось с 307 до 317, обновив исторический максимум. Рост числа транзакций на фоне снижения среднего чека свидетельствует о снижении доли мегасделок и смещении спроса в сторону точечных инвестиций и отдельных объектов с прогнозируемым денежным потоком.
По сравнению с 2024 годом снизилась доля инвестиций в площадки под девелопмент: 28% против 33%. Это второй самый низкий показатель за шестилетний период наблюдения после 2019 года.
Лидером инвестиционного рынка второй год подряд остается офисная недвижимость, на которую пришлось более трети общего объема вложений (31%), или 324 млрд руб., что на 36% ниже показателя предыдущего года. При этом по-прежнему наблюдается интерес инвесторов, обусловленный низкой вакантностью офисов, устойчивым арендным спросом и ориентацией на активы с прогнозируемым доходом.
Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость составили 174,9 млрд руб. (17%). Этот объем на 30% ниже уровня 2024 года. Снижение активности связано с «охлаждением» арендных ставок и ограниченным числом объектов, отвечающих требованиям крупных инвесторов, при сохранении долгосрочного потенциала сегмента.
Наиболее заметную динамику в 2025 году показала торговая недвижимость. Объем вложений достиг 173,6 млрд руб., увеличившись на 153% год к году. Причиной такого роста на фоне 2024 года стала крупнейшая сделка года – приобретение доли в Malltech Holding компанией из Balchug Capital (Армения).
Традиционно больший объем инвестиций пришелся на Москву (67%), при этом доля регионов выросла до 19%, что свидетельствует о постепенном расширении географии инвестиционной активности. В структуре спроса ведущие позиции занимали девелоперы, инвестиционные компании и конечные пользователи, доля которых увеличилась преимущественно за счет сделок в офисном и складском сегментах.
Марина Малахатько добавляет: «Мы видим сохранение тенденций 2025 года: консолидация рынка и усиление крупнейших игроков, ориентированных на долгосрочные стратегии повышения эффективности и конкурентоспособности. В условиях ограниченного доступа к заемному капиталу, обусловленного монетарной политикой, основной спрос будет формироваться со стороны лидеров рынка. Ключевой интригой 2026 года станет возможное решение о конфискации российских активов за рубежом, которое в случае реализации может спровоцировать новую волну сделок с иностранными активами».
