По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, в 2025 году на первичном рынке элитной недвижимости Сочи предложение увеличилось на 39%, в то время как спрос сократился на 25%. Покупатели стали более взвешенно подходить к выбору недвижимости, демонстрируя выжидательную позицию. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках снизилась на 9%, что обусловлено корректировкой показателя в премиум-классе и значительной долей этого сегмента в общей структуре рынка, в то время как в классе делюкс показатель не изменился.
В течение 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи наблюдалась разнонаправленная динамика объема предложения. Несмотря на снижение этого показателя во II и III кварталах, вызванное техническими причинами, связанными со снятием части апартаментов с продажи, к концу года общее количество экспонируемых лотов в сегменте увеличилось до 830. Это на 39% превышает показатель конца 2024 года.
Существенное увеличение объема предложения в последние три месяца 2025 года связано с выходом на рынок нового крупного пула лотов в рамках реализуемого в горном кластере комплекса «Поляна Пик». Кроме того, среди стартов продаж, произошедших в течение прошлого года, на элитном рынке Сочи выделяются: комплекс «Моретта» – единственный проект с форматом квартир в структуре предложения, новые корпуса в проектах Benefit Collection Sochi Chalet и Luciano Vita Club Sochi, а также состоялся рестарт продаж второго корпуса в проекте LeePrime residences. Примечательно, что все перечисленные объекты относятся к премиум-классу, доля которого на конец декабря достигла рекордных 87% (+4 п. п. за год).
Стоит отметить, что на протяжении последних лет основные колебания на рынке наблюдаются именно в сегменте премиум-класса, в то время как в сегменте делюкс сохраняются относительная стабильность и сдержанная девелоперская активность. Высокая стоимость недвижимости и ограниченный круг покупателей обусловливают более умеренные темпы реализации, а новые проекты класса делюкс появляются довольно редко. Это связано с высокими требованиями к качеству продукта и необходимостью значительных ресурсов у застройщика.
Выход значительного объема нового премиального предложения по ценам ниже среднего по классу оказал влияние на корректировку средневзвешенной цены сегмента, которая снизилась до 1 630 тыс. руб./кв. м (−10% за год). В свою очередь, в сегменте делюкс в течение 2025 года наблюдались незначительные колебания на фоне структурных изменений, и по итогам IV квартала показатель был зафиксирован на уровне 2 900 тыс. руб./кв. м (0% за год).
Учитывая значительную долю премиум-класса в общей структуре рынка, средневзвешенная цена квадратного метра на элитном первичном рынке Сочи также продемонстрировала отрицательную годовую динамику в размере 9% и на конец декабря составила 1 910 тыс. руб. В целом, сильная зависимость от структурных изменений всегда была характерна для южного региона. Так, аналогичная корректировка наблюдалась в III квартале 2022 года, когда средневзвешенная цена снизилась до 1 750 тыс. руб./кв. м (−17% за квартал). В тот период количество экспонируемых лотов удвоилось с 230 до 470 за счет выхода большого объема премиального предложения, что существенно повлияло на перераспределение долей сегментов.
Суммарное количество сделок в элитных новостройках Сочи по итогам 2025 года составило около 110, что на четверть ниже значения прошлого года. Тенденция снижения спроса наблюдается на протяжении последних трех лет, что связано с совокупностью факторов.
Многие покупатели занимают выжидательную позицию на фоне общей перегретости рынка и сохраняющейся экономической и финансовой неопределенности. Текущие условия усложняют принятие решений насчет крупных покупок, поэтому потенциальные клиенты более тщательно подходят к вопросу приобретения недвижимости, нередко откладывая сделки на неопределенный срок.
Важно отметить курортную специфику спроса: для большинства состоятельных покупателей элитная недвижимость в Сочи не является основным жильем, а служит дополнительным активом. Поскольку покупка носит инвестиционный или лайфстайл-характер (как дополнительное жилье для отдыха или смены образа жизни), то спрос на рынке более чувствителен к экономическим условиям.
В связи с высоким уровнем цен на первичном элитном рынке Сочи частично интерес инвесторов смещается к другим, менее популярным, но более доступным курортным локациям. На протяжении последних лет постепенно развиваются территории на удалении от классических курортных зон, где все чаще появляются новые качественные проекты. Например, одной из основных точек притяжения может стать Туапсинский район, имеющий свою рекреационную историю. В частности, первым премиальным комплексом в локации, пополнившим рынок в 2025 г., стал Pallazzo de Agoy Resort & Spa by Domina. Кроме того, покупатели рассматривают и другие города Черноморского побережья.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «В 2025 году на первичном рынке элитной недвижимости Сочи произошло несколько значимых событий: впервые за долгое время в структуре предложения появился формат квартир, а также Сочи уступил лидерство Москве по цене квадратного метра в элитных новостройках, что произошло впервые с 2017 года. При этом спрос в сегменте остается сдержанным и претерпел трансформацию: покупатели стали более избирательными и осознанными, они не готовы платить только за популярность города-курорта. Фокус большинства клиентов ориентирован на качество продукта, его инвестиционную привлекательность и долгосрочную ценность. Многие рассматривают недвижимость как способ получения пассивного, преимущественно долгосрочного дохода».
