Вторичное предложение офисов, приобретенных частными инвесторами, может составить только 2,1 млн кв. м или менее 40% от объема площадей, заявленных к вводу до 2030 года. В зависимости от уровня деловой активности данный объем будет поглощён в срок до 6 лет, однако в условиях критически низкого уровня качественного арендного предложения фактические сроки поглощения могут быть короче и составить 3,5 года. К такому выводу пришли аналитики NF GROUP и STONE в совместном исследовании «Офисы Москвы на продажу: что выйдет на вторичный рынок до 2030 года».
По данным исследования, в 2026–2030 гг. в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта совокупной арендопригодной площадью 5,7 млн кв. м. Однако в условиях массовых переносов сроков ввода реализация данного объема может растянуться на более длительный срок – до восьми лет. Основная часть будущего предложения – 71%, или 4,1 млн кв. м, – планируется к реализации на продажу. Еще 12% приходится на проекты BTS, 9% – на аренду, 7% – на проекты с пока не определенным форматом реализации, менее 1% – на смешанный формат аренды и продажи.
В исследовании проекты со смешанным форматом аренды и продажи, а также проекты с пока не определенной стратегией реализации учитываются как предложение на продажу – для оценки максимально возможного объема вторичного рынка.
По оценке NF GROUP и STONE, из будущего объема офисов на продажу около 2,4 млн кв. м могут приобрести конечные пользователи, а около 2,1 млн кв. м – инвесторы. Именно площади от инвесторов в дальнейшем могут частично сформировать вторичное предложение – в аренду или на перепродажу. Однако расчеты показывают, что рынок способен поглотить этот объем за достаточно короткий срок: при оптимистичном сценарии предложение на перепродажу может быть реализовано в течение 6–14 месяцев, а арендные площади – в течение примерно 2–3,5 лет.
В исследовании рассмотрены два сценария поведения инвесторов. В первом сценарии инвесторы не оставляют приобретенные площади для собственных нужд: в этом случае весь объем – 2,1 млн кв. м – выходит на вторичный рынок, из них 1,7 млн кв. м в аренду и 423 тыс. кв. м на перепродажу. Такой существенный объем аренды аналитики объясняют традиционно повышенным интересом инвесторов к данной стратегии, а на фоне активного спроса и пиковых значений арендных ставок этот сценарий владения активом становится наиболее выгодным. Во втором сценарии 10% площадей инвесторы используют для себя, а оставшийся объем распределяется между арендой и перепродажей поровну. В этом случае объем вторичного предложения составит 1,9 млн кв. м.
При базовых темпах поглощения предложение на перепродажу может быть реализовано быстрее арендного: в зависимости от сценария – за период от 8 месяцев до 1,5 года. Для арендного предложения сроки могут составить от 3 лет 2 месяцев до 5 лет 8 месяцев. В оптимистичном варианте предложение на перепродажу может быть поглощено за срок от 6 месяцев до 1 года 2 месяцев, арендное – от 1 года 11 месяцев до 3 лет 5 месяцев. Однако с учетом того, что динамика ввода остается неравномерной и около 35% заявленного объема может быть перенесено на более поздний срок, потенциальные объемы вторичного предложения в отдельных районах могут оказаться ниже потенциального спроса. Вместе с этим в условиях сформированного дефицита качественного арендного предложения, доля которого в рамках будущего объема ввода составляет всего 9% площадей, усиливаются предпосылки для более быстрых темпов поглощения офисов под аренду от частных инвесторов.
Ксения Зенкина, руководитель офисных проектов NF GROUP: «Потенциальный выход новых офисных площадей на вторичный рынок не следует трактовать как прямой риск избытка. Ключевыми факторами станут сроки ввода, качество проектов, география и способность новых деловых районов формировать собственный спрос».
Согласно исследованию, наибольший объем будущего офисного предложения будет сосредоточен между ТТК и МКАД – 3,4 млн кв. м, или 60% всего заявленного объема. Еще 1,4 млн кв. м, или 25%, планируется построить между Садовым кольцом и ТТК. В центральных районах новое предложение будет ограниченным: внутри Бульварного кольца заявлено 35 тыс. кв. м, между Бульварным и Садовым кольцом – 26 тыс. кв. м.
В сформированных деловых районах – ЦДР, ММДЦ «Москва-Сити», Павелецком, Белорусском и Ленинградском – заявлено строительство более 1,4 млн кв. м, или 25% будущего предложения. Одновременно около 1,7 млн кв. м, или 30%, приходится на формирующиеся деловые кластеры. Крупнейшие из них – Большой Сити, Ходынка и Савеловский деловой район.
Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE: «Офисы на продажу сегодня интересны как конечным пользователям, доля которых существенно выросла за последние несколько лет, так и частным инвесторам, для которых офисы остаются выгодным инструментом для инвестиций. Так, в наших уже сданных объектах доля клиентов-инвесторов, которые выбрали стратегию сдачи в аренду, достигает 90%. А для повышения ставки и сокращения срока экспозиции более половины из них готовы делать ремонт. Это обеспечивает высокие темпы заполняемости новых бизнес-центров, например, во второй очереди Stone Towers за 1,5 года было заполнено более 70% площадей».
Для оценки соотношения будущего предложения и спроса аналитики NF GROUP и STONE сопоставили совокупный объем первичных и вторичных площадей в новых объектах с ретроспективным спросом за 2021–2025 гг. В большинстве зон Москвы будущее предложение ниже объема сделок за предыдущие пять лет. Исключением является зона ТТК–МКАД, где потенциальное предложение превышает ретроспективный спрос примерно на 2 млн кв. м.
При этом в новых деловых кластерах превышение будущего предложения над историческим спросом не следует однозначно трактовать как риск избытка площадей.
В предыдущие годы в этих локациях часто отсутствовал достаточный объем качественного офисного продукта, способный сформировать устойчивую статистику сделок.
