Аналитики консалтинговой компании NF GROUP изучили динамику цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за условные 100 млн руб. По итогам I полугодия 2025 года этот показатель составил 46 кв. м против 61 кв. м в июне 2024 года (-24% за год). Максимальная отрицательная динамика была зафиксирована в Хамовниках – снижение составило 47% за год, а средний бюджет предложения на Патриарших прудах установил рекорд среди всех районов столицы и достиг 1,2 млрд руб.
По итогам I полугодия 2025 года общий показатель «индекса миллиона» в Москве составил 46 кв. м против 61 кв. м в июне 2024 года (-24% за год). Отрицательная динамика показателя связана с увеличением средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной недвижимости, что было обусловлено как выходом новых проектов по более высоким ценам, так и наращиванием доли делюкс-класса в структуре предложения. Цена 1 кв. метра в элитных новостройках в I квартале 2025 года впервые преодолела отметку 2 млн руб., а в июне 2025 года достигла значения 2,155 млн руб./кв. м.
Сокращение количества квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб. и, соответственно, рост средневзвешенной цены предложения были зафиксированы в 15 из 16 рассматриваемых локаций первичного рынка элитной недвижимости Москвы. Исключением стал район Чистые пруды, где показатель незначительно увеличился за счет старта продаж ЖК «Дом Соболева» в июне 2025 года. При этом диапазон снижения доступной для приобретения площади довольно широкий – от 1% до 47%.
Максимальная отрицательная динамика отмечалась в районе Хамовники – показатель снизился практически на половину за год (-47%) и составил 39 кв. м в сравнении с 73 кв. м годом ранее. По итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная цена предложения здесь достигла 2 569 тыс. руб./кв. м (+88% за год) преимущественно за счет выхода нового масштабного проекта делюкс-класса «Фрунзенская набережная».
Значимая коррекция «индекса миллиона» была также отмечена в районе Арбат, где показатель снизился на 33% за год и по итогам I полугодия 2025 года составил 32 кв. м. При этом средневзвешенная цена предложения здесь выросла на 50% за год до значения 3 130 тыс. руб./кв. м, в том числе за счет выхода на рынок проекта делюкс-класса «Никитский 6».
Наименьшее количество квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., отмечается в самом дорогом элитном кластере Москвы – Остоженка-Пречистенка, предложение которого сформировано исключительно новостройками делюкс-класса. По итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная цена предложения здесь составила 3 925 тыс. руб./кв. м (+25% в годовом выражении), а «индекса миллиона» снизился на 20% за год до значения 25 кв. м. В локации в открытой продаже представлены такие проекты делюкс-класса, как «Обыденский №1», где реализуются последние уникальные лоты с максимальной средневзвешенной ценой предложения по рынку, а также Annabel’s, Allegoria Mosca и Carre Blanc. В закрытой продаже находится проект Le Dome.
В кластере Патриаршие Пруды на конец июня 2025 года средневзвешенная цена предложения составила 3 907 тыс. руб./кв. м (+67% за год), а «индекс миллиона» снизился на 40% за год до значения 26 кв. м. Предложение здесь сформировано преимущественно ЖК «Левенсон», а также последними лотами в проекте The Patricks. Несмотря на то, что по показателю средневзвешенной цены 1 кв. метра локация уступает кластеру Остоженка-Пречистенка, по среднему бюджету предложения Патриаршие Пруды установили рекорд среди всех районов – 1,2 млрд руб. На Остоженке-Пречистенке данный показатель достиг 1 млрд руб.
Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб. можно приобрести в Даниловском и в Донском районах, где «индекса миллиона» составил 95 кв. м и 98 кв. м соответственно. В обеих локациях наблюдался незначительный рост средневзвешенной цены предложения. В Даниловском районе, где предложение сформировано лотами в ЖК премиум-класса OPUS и ЖК «Дом 7 Даниловский», этот показатель составил 1 049 тыс. руб./кв. м (+9% за год). В Донском районе на текущий момент экспонируется только ЖК Shift, средневзвешенная цена предложения достигла 1 025 тыс. руб./кв. м (+6% за год).
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «За последние пять лет в элитном сегменте первичного рынка недвижимости Москвы наблюдается значительное сокращение максимально доступной площади для приобретения в рамках бюджета до 100 миллионов рублей. Если в I полугодии 2020 года показатель составлял 211 кв. м, то в аналогичном периоде 2025 года максимально доступная площадь в рассматриваемом бюджете сократилась до 118 кв. м, что на 56% меньше. Динамика показателя отражает рост средневзвешенной цены предложения в премиальном и делюкс-классе как за счет повышения качества продуктовых характеристик, так и за счет общего удорожания себестоимости строительства. Так, в период с июня 2020 года по июнь 2025 года средневзвешенная цена предложения выросла в 2,5 раза: с 864 тыс. руб./кв. м. до 2 155 тыс. руб./кв. м. Тем не менее, несмотря на рост цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, сегодня в бюджете до 100 млн руб. можно найти достаточно просторные и интересные видовые лоты с функциональными планировками в премиальных проектах, например в ЖК «River Park Кутузовский», Shift, «Монблан» и др.»
