Аналитики консалтинговой компании NF GROUP изучили динамику цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за условные 100 млн руб. По итогам I квартала 2025 года этот показатель составил 48 кв. м против 63 кв. м в марте 2024 года (-23% за год). В Хамовниках снижение составило рекордные 57%, а на Патриарших прудах стоимость одного квадратного метра приблизилась к 4 млн рублей.
Отрицательная динамика общего показателя «индекса миллиона» связана с увеличением средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной недвижимости: за прошедший год цена квадратного метра выросла на 30% и впервые превысила 2 млн рублей, достигнув 2 074 тыс. руб.
Сокращение количества квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб. и, соответственно, рост средневзвешенной цены предложения были зафиксированы в 15 из 16 рассматриваемых районов первичного рынка элитной недвижимости Москвы. Исключением стал Таганский район, где показатель сохранился на прежнем уровне. Важно отметить, что в Москве больше не осталось районов с элитными новостройками, где средневзвешенная цена одного квадратного метра меньше 1 млн рублей.
В районе Хамовники была зафиксирована максимальная отрицательная динамика. За год показатель снизился более чем наполовину (-57%) и по итогам I квартала 2025 года за условные 100 млн руб. в новостройках можно приобрести только 34 кв. м против 81 кв. м годом ранее. Средневзвешенная цена предложения выросла почти в 2,5 раза за год (+134%) и по итогам марта 2025 года достигла 2 903 тыс. руб./кв. м. В августе 2024 года рынок локации пополнился новым масштабным ЖК «Фрунзенская набережная», который теперь формирует значительную долю предложения в Хамовниках в классе делюкс. Более того, в проекте вывели в продажу новый пул лотов, вследствие чего текущая экспозиция выросла на 10% со старта продаж, в том числе в разрезе эксклюзивных лотов (+38% со момента вывода проекта на рынок).
Значимая коррекция «индекса миллиона» была также отмечена в районе Арбат, где показатель снизился на 32% за год и по итогам I квартала 2025 года составил 32 кв. м. При этом средневзвешенная цена предложения здесь выросла на 47% за год до значения 3 095 тыс. руб./кв. м, в том числе за счет старта закрытых продаж в новом ЖК делюкс-класса «Никитский 6».
Наименьшее количество квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., расположено в двух самых престижных районах Москвы – Остоженка-Пречистенка и Патриаршие пруды – в обеих локациях можно приобрести по 26 кв. м. Если ранее самое дорогое предложение было сконцентрировано в кластере Остоженка-Пречистенка, то с выходом проекта делюкс-класса «Левенсон» в открытые продажи Патриаршие пруды стали новым лидером по ценам – 3 907 тыс. руб./кв. м (+69% за год). В локации также фиксируется самый большой средний бюджет предложения, который по итогам марта превысил 1 млрд руб. – это исторически рекордный уровень показателя среди всех районов. Стоит отметить, что предложение на Патриарших прудах ограничено, и помимо ЖК «Левенсон» здесь реализуются последние лоты проекта The Patricks.
В свою очередь в кластере Остоженка-Пречистенка на конец марта 2025 года средневзвешенная цена предложения составила 3 877 тыс. руб./кв. м (+35% за год). Здесь реализуются преимущественно классические элитные проекты, в частности в классе делюкс, с ценой квадратного метра сильно выше среднерыночной. Среди наиболее интересных проектов: «Обыденский №1» и Le Dome. В середине 2024 года в локации также был объявлен старт закрытых продаж в новом ЖК делюкс-класса «Империум».
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «На фоне развития элитного сегмента и роста средневзвешенной цены предложения количество лотов, доступных за условные 100 млн руб., стремительно сокращается. Например, если 5 лет назад на первичном рынке Москвы в данном бюджете экспонировалось почти 1 700 квартир и апартаментов (67% от общего объема предложения), то сейчас доступно только 690 лотов или менее четверти (23%) от общего объема. Наиболее широко такие варианты представлены в Дорогомилово, Замоскворечье и Пресненском районах. Безусловно, в основном лоты до 100 млн руб. можно найти в премиальных проектах, причем предложение достаточно разнообразно – от студий до квартир с тремя спальнями. Наиболее привлекательные варианты доступны, к примеру, в проектах Life Time, «River Park Кутузовский», «Дом 7 Даниловский», Shift, «Бадаевский» и др. В объектах класса делюкс такие предложения единичны и представлены преимущественно студиями, а также несколькими лотами с одной спальней: среди примеров можно отметить комплексы «Космо 4/22», Vesper Tverskaya, Kuznetsky Most 12 by Lalique».
