Аналитики консалтинговой компании NF GROUP изучили динамику цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за условные 100 млн руб. По итогам III полугодия 2025 года этот показатель составил 45 кв. м против 55 кв. м в сентябре 2024 года (-18% за год). Максимальная отрицательная динамика была зафиксирована в локации Патриаршие пруды – снижение составило 40% за год., а в кластере Остоженка-Пречистенка средневзвешенная цена предложения впервые за всю историю элитного сегмента превысила 4 млн рублей и составила 4 123 тыс. руб./кв. м.
По итогам III квартала 2025 года общий показатель «индекса миллиона» в Москве составил 45 кв. м против 55 кв. м в сентябре 2024 года (-18% за год). Отрицательная динамика обусловлена ростом средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости на 21% за год (и на 3% за квартал), достигнув 2,21 млн руб./кв. м, что стало очередным рекордным значением.
Сокращение площади, доступной за условные 100 млн рублей, было зафиксировано в 14 из 16 рассматриваемых локаций первичного рынка элитной недвижимости Москвы. Исключениями стали Таганский район, где в настоящее время реализуются остатки предложения в новостройках премиум-класса, а также район Чистые пруды, где рост показателя обусловлен стартом продаж проекта «Дом Соболева» в июне 2025 года. При этом диапазон сокращения доступной для приобретения площади варьируется от 5% до 40%.
Максимальная отрицательная динамика отмечалась в кластере Патриаршие пруды – показатель снизился на 40%, составив 26 кв. м по сравнению с 43 кв. м годом ранее. Эта локация входит в число самых дорогих районов первичного рынка элитной недвижимости столицы, где представлено ограниченное количество предложений. По итогам III квартала 2025 года средневзвешенная цена предложения составила 3,9 млн руб./кв. м, что на 67% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, главным образом за счет выхода новых лотов в проекте делюкс-класса «Левенсон» по более высоким ценам.
Значимая коррекция «индекса миллиона» была также отмечена в районе Дорогомилово, где показатель снизился на 29% за год и по итогам III квартала 2025 года составил 65 кв. м. При этом средневзвешенная цена предложения здесь выросла на 41% за год до значения 1,53 млн руб./кв. м, в том числе за счет планового повышения цен в реализуемых новостройках.
Наименьшая площадь, доступная за условные 100 млн рублей, по-прежнему зафиксирована в кластере Остоженка-Пречистенка – самой дорогой элитной локации Москвы, где на данный момент предложение представлено исключительно новостройками делюкс-класса. Здесь по итогам III квартала 2025 года средневзвешенная цена предложения впервые за всю историю элитного сегмента превысила 4 млн руб. и составила 4,12 млн руб./кв. м (+25% в годовом выражении), а «индекс миллиона» снизился на 20% за год до значения 24 кв. м.
Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб. можно приобрести в Донском районе. Несмотря на рост средневзвешенной цены предложения на 6% за год до 1,02 млн руб./кв. м, индекс по-прежнему приближен к 100 кв. м – по итогам III квартала 2025 года показатель составил 97 кв. м, что на 6% меньше по сравнению с прошлым годом. Элитный рынок этой локации находится на начальной стадии развития, и предложение ограничено одним проектом премиум-класса – ЖК Shift.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP: «На первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения в очередной раз установила новый рекорд. В условиях быстрого роста цен наблюдается значительное сокращение максимально доступной площади для приобретения в бюджете до 100 млн рублей. Сегодня в премиум-классе в рамках этой суммы доступно всего 62 кв. м, что на 23% меньше по сравнению с сентябрем 2024 года (81 кв. м), а в делюкс-классе – 33 кв. м, что на 11% меньше. Тем не менее, на рынке все еще можно найти привлекательные варианты, особенно в премиальных проектах, таких как «Бадаевский», Life Time, Shift, King&Sons и других».
