Консалтинговая компания NF GROUP представила прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе. Согласно результатам исследования, к 2030 году арендные ставки на склады класса A могут достичь уровня 16 000 руб. за кв. м в год (без учета НДС и OPEX). Даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за кв. м не ожидается.
При формировании прогноза NF GROUP опирается на макроэкономические сценарии и всесторонний анализ совокупного воздействия внутренних и внешних факторов. Влияние оказывают три ключевых группы. С точки зрения рыночной конъюнктуры значимыми являются рост объема предложения – до 2 млн кв. м в 2025 году, усиление активности крупных арендаторов и изменение структуры спроса. Среди экономических параметров выделяются снижение темпов прироста ВВП (до 1,6–2,0% в среднесрочной перспективе) и замедление розничного товарооборота. Дополнительное влияние оказывают развитие онлайн-торговли (с прогнозируемым среднегодовым приростом до 18% к 2028–2030 годам), перестройка логистических цепочек и растущая деловая активность российских производителей
При этом исследование показывает, что макроэкономические переменные объясняют лишь 40–60% динамики арендных ставок. Существенное влияние оказывают геополитика, регуляторные изменения, а также индивидуальные особенности спроса и поведения арендаторов.
Согласно исследованию NF GROUP, на горизонте ближайших 2–3 лет рынок войдет в фазу стабилизации. Это период, в котором будет закладываться фундамент для следующей волны роста. Спрос на качественные складские площади сохраняется, а высокая стоимость строительства и ограниченный доступ к заемному финансированию на фоне высокой ключевой ставки ЦБ будут сдерживать активный рост предложения.
По предварительным итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная ставка аренды на складские объекты класса А в Московском регионе составила 12 450 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года ставка выросла на 13%. По итогам I полугодия 2024 года показатель находился на уровне 11 000 руб. за кв. м в год, а по его итогам выросла до 12 000 руб. Таким образом, с начала года показатель вырос на 4%, что намного ниже темпов роста, отмеченных за предыдущие пару лет. Для сравнения – за 2023 год показатель вырос на 55% (с 5 500 до 8 500 руб. за кв. м в год без НДС и OPEX), а в 2024 году рост составил 41% (c 8 500 руб. до 12 000 руб.).
В 2025 году цикл активного роста арендных ставок, который продолжался с 2021 года, может завершиться. Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб. за кв. м в год, а в 2030 году арендные ставки на склады класса A могут достичь уровня 16 000 руб. за кв. м в год. Даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. не прогнозируется.
По словам Константина Фомиченко, партнера NF GROUP, ожидаемое снижение арендных ставок к концу 2025 года связано с завершением фазы стремительного роста, длившейся с 2021 года. За этот период рынок полностью освоил имеющиеся свободные площади, а крупные арендаторы – в первую очередь e-commerce – активно бронировали объекты «с запасом», включая проекты формата BTS. Сегодня часть этих помещений возвращается на рынок, в том числе в виде субаренды. «Дополнительное давление оказывает выход на рынок ранее заявленных спекулятивных проектов, что приводит к росту вакантности. По нашим оценкам, доля свободных площадей может достигнуть 2% к концу 2025 года после почти двух лет нулевого уровня. На этом фоне арендные ставки переходят к стабилизации и, как ожидается, могут опуститься до 12 000 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX)».
По прогнозам аналитиков NF GROUP, на горизонте после 2025 года возможно возобновление роста ставок аренды. При условии устойчивого спроса, превышающего объем ввода, ставки могут расти темпами выше инфляции – около 8% в год. В таком случае к 2030 году арендная ставка может достигнуть уровня порядка 16 тыс. руб. за кв. м в год.
