По данным аналитиков NF GROUP, средневзвешенная цена квадратного метра в Москве вновь превысила показатель Сочи, что позволило столице вернуть статус самого дорогого города России на первичном рынке элитной жилой недвижимости. При этом Санкт-Петербург, несмотря на более низкий уровень цен по сравнению со столицей и Сочи, заметно сокращает разрыв: с конца 2021 года средневзвешенная цена «квадрата» в городе выросла на 76%, тогда как в Москве прирост составил 66%, а в Сочи – всего 20%.
Впервые с 2017 года Москва вновь опередила Сочи по цене квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости. По итогам I полугодия 2025 года средневзвешенные показатели в обоих городах сравнялись на уровне 2,16 млн руб. за кв. м. Однако к концу сентября цена «квадрата» в столице уже превысила эту отметку и достигла 2,22 млн руб., тогда как в Сочи показатель остался прежним. Смена лидерства стала закономерным итогом тенденции последних лет: в то время как средневзвешенная цена на элитном рынке Москвы стабильно демонстрировала активный рост, в Сочи динамика оставалась более сдержанной.
В целом рынок элитных новостроек Москвы традиционно отличается более насыщенной объектной базой и высокими темпами развития. По состоянию на конец сентября 2025 года в продаже предлагалось 3,1 тыс. квартир и апартаментов (-4% за квартал и +6% за год). Несмотря на общее снижение девелоперской активности и перенос стартов продаж ряда проектов, этот объем по-прежнему остается одним из самых высоких за всю историю рынка.
При этом текущий уровень и динамичный рост средневзвешенной цены предложения на столичном рынке отражают совокупность ряда факторов: высокая активность покупателей на фоне общей надежности элитного сегмента, готовность инвестировать в качественные объекты для сохранения и приумножения капитала, выход новых проектов по более высоким ценам как за счет улучшения продуктовых характеристик, так и общего удорожания себестоимости строительства, увеличение доли делюкс-класса в структуре рынка, расширение линейки предложения за счет уникальных лотов в составе реализуемых жилых комплексов и т. д. Только за девять месяцев 2025 года прирост средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составил 14%, а с конца 2021 года показатель вырос на 66%.
В свою очередь первичный рынок элитной жилой недвижимости Сочи традиционно отличался сравнительно небольшим количеством проектов такого уровня и ограниченным объемом предложения: например, в 2017–2021 гг. в сегменте было представлено около 100–200 лотов. Лишь в последние несколько лет наблюдалось активное наращивание предложения и обновление его максимальных значений: в начале 2025 года число лотов в продаже достигло рекордных 680. К концу сентября объем предложения в элитных новостройках сократился до 500 лотов, однако основная причина этой корректировки носила технический характер – временное снятие с продажи части апартаментов.
Небольшое количество элитных новостроек и ограниченный объем предложения на протяжении долгого времени формировали ценовую ситуацию в Сочи, обеспечивая ему лидерство. Наиболее выраженный разрыв с другими локациями и уверенное первенство Сочи пришлись на 2021 год, когда средневзвешенная цена одного квадратного метра показала рекордный прирост – 80% за год – и достигла 1,8 млн руб. После этого Москва стала постепенно сокращать ценовой разрыв с Сочи. В тот период такая значительная динамика была обусловлена активным повышением цен девелоперами на фоне высокого спроса, а также стартом продаж самого дорогого проекта на черноморском побережье. Сейчас изменение цены в большей степени связано со структурными трансформациями рынка: появлением новых объемов и постепенным вымыванием существующих. В результате за девять месяцев 2025 года средневзвешенная цена предложения выросла всего на 3%, а с конца 2021 года прирост составил 20%.
Тем временем первичный рынок элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга по уровню цен пока заметно уступает Москве и Сочи: средневзвешенная цена здесь более чем в два раза ниже и составляет 940 тыс. руб. за кв. м на конец III квартала. При этом в Северной столице фиксируется самый значительный прирост показателя среди рассмотренных локаций как за девять месяцев 2025 года (+19%), так и с конца 2021 года (+76%), благодаря чему ценовой разрыв с другими регионами постепенно сокращается.
В целом в последние годы положительная динамика средневзвешенной цены в Санкт-Петербурге обусловлена несколькими факторами: растущим дефицитом предложения в сегменте, активным вымыванием более доступного по стоимости премиум-класса и заметным увеличением доли делюкс-класса в структуре рынка, которая за три года выросла на 23 п. п. — с 19% до 42%. Дополнительное влияние оказывает и прямое удорожание представленных квартир и апартаментов вследствие пересмотра девелоперами ценовой политики в большинстве проектов.
Ольга Широкова, партнер NF GROUP: «Москва, Санкт-Петербург и Сочи – три ключевых рынка элитной жилой недвижимости страны. Каждый из них имеет свои особенности и уникальную историю развития, однако всех объединяют разнообразная линейка предложения и возможность подобрать лот под любые цели и запросы. Главными преимуществами элитного сегмента, которые традиционно привлекают состоятельных покупателей, остаются его надежность и устойчивость к внешним факторам, быстрая адаптация к растущим требованиям клиентов, а также сохранение инвестиционной привлекательности на фоне положительной динамики цен. При этом элитная недвижимость сегодня – это также определенный стиль жизни, подчеркивающий статус и успех владельца».
