Аналитики NF Dom (входит в NF Group) подвели итоги первых восьми месяцев 2024 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса. В августе впервые с февраля зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра на 0,3%, несмотря на годовой рост цен на 10,8%. Причиной коррекции стали значительные скидки от застройщиков, которые в отдельных проектах достигли 35%, при этом средний уровень скидок вырос до 6,6% в сравнении с 1,5% месяцем ранее.
Предложение
По итогам августа 2024 года на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы было представлено 18,9 тыс. квартир и апартаментов, общая площадь которых составила 1,2 млн кв. м. По сравнению с июлем объем предложения увеличился на 2,8%, а с начала года – на 11%. Наибольший прирост предложения был зафиксирован в июне, когда на рынок вышли шесть новых проектов. В августе в открытую продажу поступил лишь один проект – ЖК Sokolniki от девелопера Stone, до этого в проекте была доступна возможность предварительного бронирования квартир.
С января по август 2024 года бронирование и продажи начались в 19 новостройках бизнес-класса, что почти вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда на рынок вышли 11 проектов. Средняя площадь лотов в экспозиции снизилась незначительно: с 66,0 до 65,1 кв. м за июль-август. Годом ранее этот показатель составлял 67 кв. м, что на 2,8% больше, чем в 2024 году.
За восемь месяцев 2024 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса доля готовых квартир и апартаментов снизилась на 1 п. п., составив 14,1% от общего объема предложений. В то же время доля объектов на начальной стадии строительства увеличилась до 22%, показав рост на 2,5 п. п. с начала года. В августе новые проекты в эксплуатацию не вводились.
По итогам августа 2024 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы доля предложения с финишной отделкой сократилась до 7%, что на 6,9 п. п. ниже, чем годом ранее. Доля квартир без отделки также снизилась с 61,7% до 58,4%. В то же время лоты с отделкой в формате white box заняли 34,6% от общего объема, что на 10,2 п. п. больше по сравнению с началом года. Несмотря на высокий спрос на жилье с готовой отделкой, девелоперы продолжают сокращать объем таких проектов.
Такая тенденция связана с тем, что застройщики не могут гарантировать сохранение заявленного качества отделки на момент завершения строительства из-за непредсказуемого роста цен на отделочные материалы и трудностей с закупкой и ввозом зарубежных комплектующих, сантехники и фурнитуры. Поэтому в новых проектах, которые только выходят в продажу, отделка «под ключ» практически не предлагается, а основное предложение смещается в пользу формата white box.
Среди административных округов лидерами по числу лотов в экспозиции новостроек бизнес-класса остаются Западный и Южный административные округа, на которые приходится 18% и 17% от общего предложения соответственно. В ЮАО крупнейшим проектом по количеству предложения является ЖК «Зиларт» от Группы ЛСР, где с начала года число доступных квартир выросло почти на 500 единиц. В ЗАО наибольшее количество лотов представлено в ЖК Level Мичуринский от Level Group (493 квартиры). Наименьшая доля предложения бизнес-класса наблюдается в ЮВАО – всего 3%.
Цены
В течение года в бизнес-сегменте наблюдался умеренный рост цен. С августа 2023 года средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 10,8%, из них 5,8% пришлись на период с января 2024 года. Однако в августе, впервые с февраля, произошло незначительное снижение средней цены на 0,3%, что было обусловлено предоставлением скидок от застройщиков. Средний размер скидок в новостройках бизнес-класса в августе составил 6,6% в сравнении с 1,5% месяцем ранее. Максимальные скидки предлагались в проектах Level Group (до 35%), ЖК «Стремянный 2» от ГК «Самолет» (25%) и ЖК The LAKE от ГК ФСК (23,3%).
Спрос
В августе темпы продаж в новостройках бизнес-класса Москвы показали снижение, но не столь значительное, как в целом по рынку. В этом месяце было зарегистрировано 1483 договора долевого участия (ДДУ) в данном сегменте, что на 16% ниже июльских показателей. В годовом исчислении продажи упали на 45%.
Сделки с ипотекой составили 42% от общего числа ДДУ в августе, в то время как в июле этот показатель достигал 53%, а в июне – 72% (максимум за месяц). Основная часть продаж в новостройках бизнес-класса в августе пришлась на квартиры – 1424 лота, тогда как количество ДДУ по апартаментам составило всего 59.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom: «В первом полугодии 2024 года наблюдался рост активности покупателей на рынке первичной недвижимости бизнес-класса, что связано с ожидаемым завершением программы ипотеки с господдержкой и увеличением спроса на комбо-ипотеку с лимитом 30 млн руб. Однако в последующие месяцы тренд изменился: в июле продажи сократились на 25%, а в августе – на 15%. При этом уровень цен оставался в целом стабильным. Девелоперы адаптируются к изменениям спроса, расширяя инструменты продаж, включая рассрочки, отсрочки, субсидирование ипотечных ставок и ипотеку траншами. Несмотря на увеличение прямых скидок в отдельных проектах, их влияние на средние показатели минимально. Заметим, что снижение темпов продаж в августе в бизнес-классе оказалось менее значительным по сравнению с общим рынком (15% против 26%). В данном сегменте «дешевая» ипотека постепенно заменяется длительными рассрочками и отсрочками платежей от застройщика, что востребовано клиентами, способными размещать средства на депозитах с высокой доходностью на период отсрочек».
