Российский рынок складской недвижимости активно развивается уже 15 лет, и за это время он успел эволюционировать и стать одной из самых популярных опций для инвестиций в коммерческую недвижимость. Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group — о том, почему сейчас особенно выгодно вкладываться в склады.
Кто стоит за складами: портрет инвестора
По данным компании NF Group, в течение 2017—2019 гг. общий объем инвестиций в складскую недвижимость составил более 40 млрд рублей, причем доля иностранных вложений была на уровне 41,7%, а российских — 40,9%. Еще 17% приходится на совместные предприятие ближневосточного фонда Mubadala и российского фонда РФПИ. Raven Russia — на данный момент единственный иностранный фонд, который инвестирует в складскую недвижимость уже более 10 лет без привлечения локальных игроков рынка. Суммарный объем инвестиций Raven Russia (порядка 17 млрд руб.) можно сопоставить с показателем всех российских компаний-инвесторов в складскую недвижимость (16,6 млрд руб.).
Складская недвижимость — на текущий момент один из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости, что справедливо как для российского, так и международного рынка. Инвестор приобретает склад в первую очередь ради гарантированного арендного потока. Однако любой покупатель, иностранный или российский, в наше время сталкивается с недостатком проектов на складском рынке, в которых пул арендаторов, местоположение и уровень строительства были бы высокого инвестиционного качества.
Ожидания тех, кто инвестирует в складскую недвижимость, зачастую разнятся, и зависит это даже не от того, идет ли речь о российском или иностранном покупателе. Гораздо важней, рассматривает ли покупатель склады как финансовый инструмент или же приобретает под свои потребности. Крупные инвестиционные фонды волнует прежде всего уровень доходности, в то время как конечные пользователи руководствуются потребностями бизнеса и защищают его от флуктуаций на рынке недвижимости
Российские инвесторы — это в большинстве своем конечные потребители. Компании часто встречаются с дефицитом соответствующего их нуждам предложения, особенно часто такое происходит в регионах России. Эти обстоятельства все чаще заставляют их строить объекты «под себя» с учетом всех технических особенностей своего производственного и логистического процесса. Таким образом поступила, например, компания АО «НЛТ» (СП «Почта России» и «Банка ВТБ», созданная для развития логистической инфраструктуры «Почты России» и осуществляющая стратегические планы развития компании в регионах). Однако большой процент запросов на региональные складские проекты built-to-suit поступает все-таки от компаний-ритейлеров. К примеру, Х5 Retail Group и «Магнит», идут по пути строительства распределительных центров в городах-миллионниках и областных центрах, а инвесторами в их случае выступают региональные девелоперы.
История «взросления» складского рынка
Складской рынок не случайно за последние пару лет завоевал статус наиболее привлекательного и перспективного инвестиционного сегмента коммерческой недвижимости. Он прошел большой путь становления и сейчас находится на этапе своего настоящего «расцвета», при этом имея многообещающие прогнозы по дальнейшему развитию.
В период 2005—2007 гг. складской рынок находился на стадии первоначального роста. В эти годы только начали появляться первые качественные складские объекты: НЛК «Химки», «Кулон Дорожная», «Кулон Балтия», ТЛК «Томилино», логистические парки «Крекшино», «Пушкино» и MLP «Ленинградский терминал».
К 2010 году рынок складской недвижимости «повзрослел», перенес кризис, что позволило наладить «обратную связь» с потребителями — так появились первые проекты, предлагающие решения в формате build-to-suit. Одним из первых ярких примеров нового на тот момент формата стал индустриальный парк «ПНК Внуково» общей площадью около 350 000 кв. м. Формат строительства под заказчика профессиональным девелопером с последующим выкупом становится решением для многих компаний, имеющих сложные технические запросы — допустим, объекты с большим количеством ворот или мультитемпературные склады, которые трудно найти на спекулятивном рынке.
За время своего существования рынок качественной складской недвижимости пережил всего два кризиса, каждый из которых по-своему повлиял на него. Кризис 2008 года был непродолжительным, но глобальным. Его влияние выразилось в резком увеличении доли вакантных площадей. По этой причине в 2009 году мы наблюдали падение арендной ставки до отметки 2 906 руб./кв. м/год (на 20% ниже показателя 2003 года). Кризис 2014 года, напротив, был локальным, и его последствием стало постепенное падение ставки аренды на фоне возросшей вакантности и заметного падения темпов спекулятивного девелопмента.
В целом с 2017 по 2019 год мы наблюдаем низкую волатильность ставки аренды, что говорит о стабилизации рынка в части предложения и спроса. Эту тенденцию усиливает уровень вакантности, который достиг рекордно низкого показателя (3%) за последние 5 лет.
Склады сегодня: итоги III квартала 2019 года
Согласно данным аналитиков международной консалтинговой компании NF Group, по итогам III квартала 2019 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке индустриальной недвижимости составил 904 тыс. кв. м. По прогнозам, до конца 2019 года будет арендовано и куплено еще около 1,2 млн кв. м качественных складских площадей. Ожидается, что совокупный объем сделок в Московском регионе по итогам 2019 года превысит аналогичный показатель по итогам 2018 года примерно на 11%. На рынке складской недвижимости наблюдается высокая активность потенциальных арендаторов и покупателей, в связи с чем показатель спроса продолжает расти. Помимо традиционного для рынка интереса со стороны розничных сетей и компаний-производителей, наращивают свою представленность онлайн-ритейлеры.
На фоне низкого объема ввода спекулятивных проектов доля вакантных площадей в Московском регионе постепенно снижается. По итогам III квартала 2019 года показатель составил 3%, что в абсолютном выражении равно 470 тыс. кв. м, тогда как по итогам 2018 года показатель находился на уровне 5,5%. Даже с учетом роста объемов вводимого предложения, до конца 2019 года мы прогнозируем фиксирование уровня вакансии в складском сегменте на 3%. Более того, снижающаяся вакантность уже отразилась на уровне ставок — по итогам 2019 года ожидается рост ставки 4%.
Таким образом, на складском рынке прослеживается положительная динамика по всем ключевым показателям, что подтверждает его инвестиционную привлекательность на сегодняшний день. Более того, продолжение и усиление этого тренда мы рассчитываем видеть как до конца 2019 года, так и в будущем 2020 году.
