Что мы имеем?
По состоянию на конец августа 2018 г. в России присутствует только один современный действующий оптово-распределительный центр, ориентированный прежде всего на обработку и перераспределение оптовых партий продуктов питания, — ОРЦ «Фуд Сити» в Московском регионе, площадью более 500 тыс. кв. м. В конце 2017–2018 началось строительство 5 объектов площадью более 260 000 кв. м, тогда как в 2016 году не было запущено ни одного проекта ОРЦ.
В начале сентября планируется открытие агропарка «Самара» площадью около 30 тыс. кв. м, который по своему функционалу будет соответствовать современному оптово-распределительному центру. Также на текущий момент ведется строительство ОРЦ в Новосибирске общей площадью более 100 тыс. кв. м, ОРЦ в Екатеринбурге общей площадью около 42 тыс. кв. м (планируемая дата ввода в эксплуатацию — 2019 г.) и ОРЦ в Ярославле общей площадью около 30 тыс. кв. м, объект должен ввестись в эксплуатацию до конца 2018 г. Ведется строительство ОРЦ в Приморском крае, где планируется возведение более 60 тыс. кв. м. мультитемпературных складов в рамках ОРЦ, которые будут построены в рамках трех очередей.
На текущий момент существует два типа ОРЦ:
- Оптово-распределительный склад арендного типа, когда собственник (управляющая компания) сдает в аренду все арендопригодные площади различным арендаторам и получает доход от арендной платы и предоставлении арендаторам дополнительных услуг по погрузке/разгрузке, фасовке, подбору заказа и т. д. Именно по такой схеме работает «Фуд Сити», а также строящийся ОРЦ в Новосибирске.
- Оптово-распределительный склад продукторского типа, когда собственник (управляющая компания) берет у производителей сельскохозяйственную продукцию на хранение на условиях реализации или выкупает ее полностью, хранит и перерабатывает на мощностях оптово-распределительного центра. В случае взятия на реализацию продукции фермеров они оплачивают хранение и переработку своего товара после его продажи.
Зачем рынку ОРЦ?
Сейчас практически в любом регионе России остро стоит проблема хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Власти регионов для решения данной проблемы планируют создание оптово-распределительных центров на территории своих регионов. На текущий момент два проекта находятся на стадии строительства, но большинство — остается в рамках правительственных региональных программ развития. Так, например, в 2017—2018 гг. были подписаны соглашения между правительствами регионов и инвесторами на строительство следующих ОРЦ: в Красноярском крае (общая площадь около 57 тыс. кв. м.), в Орловской области и Тамбовской области, а также планируется строительство ОРЦ В Иркутской области.
Большинство вновь построенных объектов в России несмотря на то, что они позиционируют себя как оптово-распределительные центры, ориентированы, прежде всего, на розничную и мелкооптовую торговлю. Нужно отметить, что на текущий момент большинство реализуемых оптово-распределительных центров фактически становятся качественными фермерскими рынками.
Другая, большая часть объектов оптового распределения продуктов питания — советское наследие в виде овощебаз, которые не отвечают современным требованиям, которые предъявляются к объектам для хранения и переработки продукции.
Перспективы и необходимость развития сегмента ОРЦ обусловлены дефицитом качественных объектов с мультитемпературными камерами в регионах России, как следствие сейчас низкокачественные объекты с различными температурными режимами сдаются по высоким ставкам аренды. В регионах России собственники многих низкокачественных складов с холодильными и морозильными камерами предлагают ставки, сопоставимые со складами класса, А в Московском регионе. Например, в Новосибирске запрашиваемая ставка аренды на низкокачественные холодильные склады находится на уровне 6 500 руб./кв. м/год triple net, а на морозильные низкокачественные склады — на уровне 8 400 руб./кв. м/год triple net.
Отличия ОРЦ от традиционных складов
В состав ОРЦ входят как оптово-розничные площади, где арендаторы могут размещать прилавки со своей продукцией, так и складские терминалы с мультитемпературными камерами для хранения овощей и фруктов, кросс-доки, оптовые склады. Также для удобства резидентов в рамках ОРЦ предлагаются в аренду помещения в гостинично-офисном центре, имеется таможня, парковка для грузового и легкового автотранспорта. В ОРЦ «Фуд Сити» ставки аренды на мультитемпературные камеры находятся в диапазоне от 16 до 29 тыс. руб./кв. м/ год triple net в зависимости от температурного режима и размера камеры (формат ОРЦ подразумевает мелкую нарезку камер — от 150–200 кв. м).
Также клиентам в рамках ОРЦ могут быть предоставлены услуги профессионального логистического оператора, который занимается погрузкой/выгрузкой, обработкой и хранением товара. В России пока нет профессионального оператора оптово-распределительных центров, который может предложить свои услуги собственникам ОРЦ. Поэтому существующие центры работают, создавая собственную управляющую компанию, которая помимо обслуживания здания предлагает услуги ответственного хранения и обработки товара.
Перспективы сегмента
Сегодня в большинстве регионов торговля продуктами питания осуществляется через овощебазы, которые остались еще с советских времен. Требуются новые и технологичные альтернативы, которые видятся в уже строящихся и проектируемых оптово-распределительных центрах. Также следует отметить, что доступ на многие овощебазы для фермеров и сельхозпроизводителей ограничен, так как посредники стараются выкупать их урожай и распродавать его самостоятельно. В случае размещения фермера на существующей овощебазе ему преимущественно предлагаются площади низкого качества и без соответствующего оборудования (например, холодильники и морозильники), которое фермер должен покупать и устанавливать самостоятельно за свой счет. По нашим прогнозам, при условии сохранения стабильной экономической ситуации в России, в горизонте 5 лет мы будем наблюдать активное строительство ОРЦ в регионах России: сначала в крупнейших после Москвы и Санкт-Петербурга логистических хабах, таких как Екатеринбург и Новосибирск, далее в городах поменьше.
По мере строительства новых ОРЦ будет внедрен маркетплейс, благодаря которому клиенты ОРЦ смогут в удобной форме осуществлять заказ товаров сельхозпроизводителей, появятся специализированные логистические операторы, а также будут применяться новые схемы работы ОРЦ.
