Самое важное решение
Первое, что необходимо сделать, если решили продать квартиру — определиться, будете ли вы обращаться в риэлтерское агентство или делаете всё самостоятельно. Плюс и минсы есть у каждого варианта.
Согласно статистике, срок продажу квартиры у риэлтора существенно меньше. Кроме того, он сэкономит ваше время (а возможно и деньги, которые придётся потратить, если на каком-то из этапов самостоятельной продажи вы допустите ошибку). Хорошее агентство также возьмёт на себя оценку стоимости квартиры, подготовку документов и договора купли-продажи, сопровождение сделки на всех её этапах. Недостаток продажи через агентство по сути один — вам надо будет оплатить услуги риэлтора.
Самостоятельная продажа квартиры собственником позволяет сэкономить на услугах агентства, но при этом придётся потратить немало времени сна сбор и проверку документов, показы жилья и оформление сделки.
Кроме того, помните: цена ошибки здесь может быть очень и очень высокой, вплоть до признания сделки недействительной. И вы впустую потратите и время, и деньги. Поэтому если вы как собственник решили продать квартиру без посредников, потребуется ещё и изучить немало нюансов. Особенно, если сделка у вас сложная (например, когда квартира находится в долевой собственности или под обременением).
В общем, обязательно взвесьте все «за» и «против» что называется «на берегу», то есть сразу, как только твёрдо решили, что хотите продать квартиру.
Определить стоимость
Первый этап продажи квартиры — определение её цены. Факторов очень много: планировка, этаж, размер квартиры, год постройки дома и его тип, район, развитость инфраструктуры и т. п. В зависимости от всего этого стоимость квартиры может меняться на 10 или даже 20 процентов.
Для адекватной оценки необходимо узнать, сколько стоят похожие квартиры, в идеале в вашем районе или даже доме и рассчитать среднюю стоимость. Другой вариант для решившего продать квартиру собственника — обратиться к профессиональному оценщику, который сделает всё это за вас.
Если вы хотите заключить договор купли-продажи как можно скорее, поставьте цену ниже средней на 10–15 процентов. Если же для вас важнее получить больше, ставьте цену немного выше средней, но тогда будьте готовы ждать своего покупателя в течение нескольких месяцев, а то и лет.
Главным критерием адекватности цены является количество звонков. Ориентируясь на него, можно корректировать своё предложение по продаже квартиры: если звонков много, можно немного повысить цену, если в течение нескольких дней никто не звонит — попробуйте снизить цену.
Подготовить квартиру к продаже
Многие собственники почему-то упускают этот этап, а ведь он позволяет значительно ускорить подписание заветного договора купли-продажи квартиры, а также получить дополнительную выгоду.
Вот несколько советов, как сделать ваше жильё более привлекательным для покупателей:
- Приберитесь в подъезде. Да, это не ваша квартира, но как показывает практика, клиент настраивается на её восприятие уже в подъезде. И если здесь не прибрано, темно и неуютно, ваши шансы на продажу квартиры значительно падают;
- Порядок прежде всего! Обязательно сделайте генеральную уборку. Чем чище квартира, тем лучшее впечатление она производит;
- Сделайте косметический ремонт. Желая подготовить квартиру к продаже, не стоит вкладываться в капитальный ремонт. Во-первых, это может сильно увеличить стоимость и отпугнуть многих потенциальных покупателей. Во-вторых, не факт, что будущим владельцам нравится то же, что и вам. Наконец, как показывает наша практика, покупатели предпочитают заплатить меньше и самостоятельно сделать ремонт на свой вкус. Однако минимально освежить квартиру перед продажей собственнику всё же стоит. Неплохой вариант — черновая отделка: просто поменяйте сантехнику и трубы, снимите старые обои, оштукатурьте стены и сделайте стяжку пола.
Коммунальные платежи и регистрационный учёт
Перед тем, как продать квартиру, не забудьте погасить долги за коммунальные услуги, ведь согласно российскому законодательству новый собственник не получает их вместе с жильём. А вот справку об отсутствии задолженности он вполне может и попросить.
Также стоит снять с регистрационного учёта по месту жительства (говоря простым языком — выписаться) всех прописанных в квартире. Строго говоря, сделать это можно и потом, по закону это никак не влияет на продажу и переходу права собственности. Однако на практике покупатели часто просят документальное подтверждение того, что в их будущей квартире никто не прописан.
Подготовить документы на продажу
Не стоит рассчитывать по-быстрому собрать все документы непосредственно перед заключением договора купли-продажи. На деле это может занять довольно значительное время, в отдельных случаях — до двух недель. И не всегда покупатель согласится ждать так долго.
Список необходимых документов включает:
- удостоверяющие личность документы для всех лиц, являющихся собственниками, включая свидетельства о рождении в случае несовершеннолетних детей;
- документы, подтверждающие право собственности. Это может быть выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) или (в случае приобретения вами квартиры до июля 2016 года) свидетельство о праве собственности. К этой категории документов также относятся любые касающиеся данного объекта недвижимости судебные решения или акты государственных органов, договор купли-продажи, долевого строительства, дарения или мены и т. п.;
- технический паспорт помещения из БТИ;
- свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу жилья (в тех случаях, когда квартира была куплена в браке и статус её не оговорен в брачном договоре).
Обязательно отдайте весь пакет документов на продажу профессиональному риэлтору или юристу для проверки. Своевременно обнаруженная и исправленная ошибка может сэкономить вам миллионы, а также много времени и нервов.
Все требуемые документы либо должны уже быть у вас на руках (в случае паспорта или свидетельства о браке), либо необходимо их заранее заказать в управляющей компании (справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам или о регистрационном учёте жильцов) или МФЦ (выписка из ЕГРН).
Договор купли-продажи
Многие решившие продать квартиру собственники больше всего боятся именно этого этапа. На самом деле ничего страшного и даже сложного здесь нет. Найти типовой договор и адаптировать его под ваши конкретные условия несложно. Либо можно обратиться к юритсу или риэлтору. Главное, проследите, чтобы договор купли-продажи квартиры включал:
- полные паспортные данные и адреса продавца и покупателя;
- подробное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат и т. п.);
- точную стоимость квартиры;
- наличие обременений (или их отсутствие);
- условия, при которых договор купли-продажи считается недействительным;
- разрешение на продажу от супруги или супруга, а также отсутствие других собственников;
- сроки и порядок оплаты и передачи квартиры;
- взаимную выгоду продавца и покупателя, их дееспособность и добровольность желания заключить договор.
Договор купли-продажи обязательно надо заверить у нотариуса, поскольку не заверенные договоры не будут рассматриваться судом в случае возникновения каких-либо проблем со сделкой.
Совет по продаже от специалистов: если вы нашли покупателя и он готов к приобретению вашей квартиры, составьте и подпишите договор задатка (также называется предварительным договором). Это позволит обеим сторонам получить гарантии заключения сделки или финансовое возмещение в случае отказа одной из сторон.
Регистрация права собственности
Само по себе заключение договора купли-продажи квартиры не означает автоматического перехода её к покупателю. Необходимо официально зарегистрировать смену собственника в ЕГРН. Для этого надо обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и уплатить госпошлину.
Налог с продажи квартиры
Ещё один нюанс, который упускают многие решившие продать квартиру самостоятельно собственники. Если до момента продажи вы являлись владельцем менее 5 лет (в случае, когда квартира является единственным жильём, была получена в наследство, в результате приватизации, по договору дарения или ренты — менее 3 лет), вам необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). На сегодняшний день это 13% от заявленной в договоре стоимости квартиры.
В заключении приведём пошаговую инструкцию с перечислением всех этапов продажи:
- Произвести оценку стоимости квартиры;
- Подготовить квартиру к продаже;
- Подготовить пакет документов;
- Подготовить и заключить договор (предварительный и основной);
- Зарегистрировать переход права собственности;
- Получить оплату;
- Передать квартиру новому собственнику;
- Оплатить налог (при необходимости).
