Что такое «объект коммерческой недвижимости»
Для начала разберёмся с терминами. В общем смысле коммерческой называется такая недвижимость, которую можно использовать для получения прибыли. Чаще всего к ней относят склады, офисы и стрит-ритейл. Помимо этого стоит помнить, что по российскому законодательству все объекты коммерческой недвижимости должны являться капитальными сооружениями.
Привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость обуславливается тем, что она либо непосредственно приносит прибыль (например, торговые комплексы или гостиницы), либо создают необходимые условия для её получения (в случае промышленных объектов), что гарантирует относительно быстрый возврат вложенных средств.
Однако при этом часто можно столкнуться с тем, что выставленный на продажу коммерческий объект подолгу не может найти покупателя. Далее мы расскажем, почему это происходит, как этого избежать и быстро и выгодно продать такую собственность.
Продажа коммерческой недвижимости: важный выбор
Для начала необходимо определиться, будете ли продавать объект самостоятельно или при помощи специалистов. В первом случае приготовьтесь потратить довольно много времени и нервов, особенно если хотите продать выгодно и быстро. Кроме того, самостоятельная продажа требует глубокого изучения множества нюансов: от законодательства до особенностей рынка в вашем регионе. А цена ошибки может быть очень и очень велика. Плюс же по сути один: не придётся платить посреднику. Поэтому если в продаже коммерческой недвижимости вы новичок, рекомендуем всё-таки обратиться к специалистам.
В этом случае вам достаточно лишь определиться с агентством, заключить договор и спустя некоторое время прийти на подписание сделки. Всё остальное: оценку, поиск покупателя, показы, составление договора купли-продажи возьмут на себя сотрудники агентства.
Этапы продажи коммерческой недвижимости
Если же вы всё же решили взять дело в свои руки, вот несколько советов по продаже, своеобразная пошаговая инструкция, следуя которой вы сможете продать коммерческую недвижимость выгоднее и быстрее.
1.Проведите педпродажную подготовку
Перед тем, как продать коммерческую недвижимость, обязательно убедитесь, что у объекта отсутствуют юридические обременения. То есть, он не должен быть под арестом, в залоге или являться предметом судебного разбирательства. Скрыть это невозможно, так же, как и продать такую недвижимость. Если есть проблемы такого рода, сначала разберитесь с ними и только потом выставляйте объект на продажу.
Второй, но тоже весьма важный момент: внешний вид имеет очень большое, а порой и определяющее значение. При виде пыли, грязи и следов эксплуатации потенциальный покупатель если не откажется от сделки, то уж точно попробует снизить стоимость коммерческой недвижимости, указывая в качестве аргумента необходимость дополнительных трат на приведение здания в порядок. Если вы перед этим сдавали помещение в аренду, убедитесь в отсутствии вывесок и лишнего оборудования.
2.Заранее подготовьте пакет документов
Наличие на руках всех необходимых для заключения договора купли-продажи документов не только ускоряет процесс заключения сделки, но и вызывает больше доверия у потенциального покупателя.
Вот что должно быть у вас на руках:
- паспорт (оригинал и копия);
- документы, подтверждающие ваше право собственности на объект;
- свидетельства возникновения права собственности (договор продажи, на основании которого вами была приобретена эта недвижимость, решение
- суда, договор дарения, свидетельство права на наследство и т. п.);
- выписка из ЕГРН, содержащая все необходимые сведения об объекте;
- справка о балансовой стоимости;
- паспорт БТИ.
Если при оценке стоимости объекта вы обращались к специалисту, приложите также заключение эксперта.
3.Определите цену
предложения, или обратившись в экспертную компанию. Многие считают этап оценки стоимости объекта не очень важным, но это не так! Ошибка здесь может привести либо к упущенной выгоде, либо к тому, что вы не сможете найти покупателя в течение очень длительного времени (если вообще сможете).
Стоимость коммерческой недвижимости зависит от многих параметров. Вот лишь некоторые из них:
- этаж. Чем выше расположен ваш объект, тем меньше готовы за него платить, поскольку в конечном итоге это влияет на поток клиентов и выручку;
- класс здания. Чем выше класс (их 4, от A до D), тем дороже помещение при прочих равных условиях;
- полезная площадь. Под этим понятием подразумевается те квадратные метры, которые будущий собственник может непосредственно задействовать для получения прибыли. Разного рода перегородки и вычурные формы уменьшают полезную площадь, снижая тем самым стоимость коммерческой недвижимости;
- общее состояние объекта. На цену влияют наличие или отсутствие финишной отделки помещения, коммуникации, электрические мощности и т. п.;
- локация. Сюда входит наличие парковки, объём автомобильного и пешеходного трафика, близость к торговым центрам, станциям метро, крупным транспортным развязкам. Расположение на первой линии также значительно повышает стоимость продажи ритейла;
- наличие арендатора. Если вы продаёте помещение, которое уже сдаётся, это также существенно увеличивает цену объекта.
4.Составьте и разместите грамотное объявление
Что значит грамотное объявление? Это такое объявление, которое одновременно является и привлекательным, и полезным. Оно должно сразу притягивать взгляд потенциального покупателя качественными и красивыми фотографиями, которые при этом должны ещё и давать максимум информации о нём. Покажите помещение изнутри и снаружи, сделав акцент на входной группе (особенно если речь идёт о стрит-ритейле).
Помимо изображений, дайте покупателю и всю необходимую информацию: общая и полезная площадь, на каком этаже расположено помещение, примерная окупаемость, стоимость квадратного метра, ближайшее торговое окружение. Не забудьте упомянуть и о транспортной доступности вашего объекта коммерческой недвижимости.
Всё это не только расположит покупателя, но и позволит сэкономить ваше время. Вам не придётся отвечать на одни и те же вопросы и сразу отсечёт тех, кого что-либо не устраивает.
Объявление лучше размещать сразу на нескольких порталах. Да, это дороже, но зато и вероятность быстрой продажи увеличится в разы. Используйте социальные сети, попросите своих друзей и знакомых репостить ваше объявление. Это не только увеличит охват, но и увеличит доверие потенциальных покупателей.
Ещё один важный момент при выставлении на продажу коммерческого объекта: не останавливайтесь на размещении объявления. Если вы заинтересованы в быстрой и выгодной продаже, объявление необходимо продвигать. Например, вложитесь в таргетированную рекламу, которая приведёт к вам тех, кто наиболее заинтересован именно в вашем объекте и кто может дать вам за него хорошую цену.
Заключение договора купли-продажи
Собрав все требуемые документы и найдя подходящего покупателя, вы выходите на финишную прямую процесса продажи коммерческой недвижимости. Это самая ответственная его часть, потому что именно здесь чаще всего допускают ошибки, которые могут иметь дорогостоящие последствия. Конечно, лучше всего поручить составление договора специалисту, но если вы твёрдо решили довести дело до конца самостоятельно, то вот что обязательно должно быть указано в этом документе:
- предмет сделки и её сумма;
- паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя;
- точный адрес объекта и его кадастровый номер;
- тип объекта, его площадь, этаж, расположение в здании;
- сроки и способ оплаты;
- срок и способ передачи объекта новому собственнику.
После подписания обеими сторонами договор предоставляется в ЕГРН для юридического оформления перехода права собственности. Помимо собственно договора в Росреестр необходимо также предоставить:
- копии паспортов продавца и покупателя;
- заявление о госрегистрации сделки;
- правоустанавливающие документы;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
В том случае, если продавец состоит в браке, также потребуется предоставить согласие на продажу объекта супруга/супруги.
Перед тем, как заключить договор, рекомендуем заверить его нотариально. Это позволит вам дополнительно обезопасить себя в случае возникновения потребности обращения в суд.
Не забудьте также о необходимости уплатить налог, который составляет 13% от суммы сделки. Продавец освобождается от уплаты налога если он владел данным объектом более 5 лет. При получении права собственности на недвижимость в результате приватизации, наследования или на основании договора пожизненного содержания, этот срок сокращается до 3 лет.
Советы по продаже: основные ошибки продавца
Проблемы с документами
Ещё раз напомним: перед тем как продать коммерческую недвижимость, наведите порядок в бумагах. Наличие полного пакета документов значительно ускоряет сделку, равно как и наличие подтверждений об отсутствии обременения или долгов по коммунальным услугам.
Плохое состояние объекта
Люди покупают решения, а не проблемы. Необходимость вкладываться в ремонт скорее всего отпугнёт потенциального покупателя или даст ему основания просить о снижении цены.
Слишком высокая цена
При инвестиции в коммерческую недвижимость в первую очередь обращают внимание на те объекты, которые предлагают быстрый возврат вложений. Завышенная стоимость если не оттолкнёт потенциальных покупателей, то уж точно не позволит реализовать объект быстро.
Плохая презентация
Старайтесь акцентировать внимание на том, какой доход получит покупатель. Приведите не просто описание объекта, а конкретные цифры — доходность с квадратного метра, проходимость, среднюю арендную ставку и т. п. Покажите покупателю его выгоду и тогда он быстрее пойдёт на сделку.
