Какие документы на продажу надо подготовить
Чтобы продать дом с участком собственнику понадобятся:
- оригиналы удостоверяющих личность документов продавца и покупателя (либо их законных представителей);
- согласие супругу или супруги владельца дома, заверенное у нотариуса (если продавец состоит в браке), или документы, подтверждающие, что объект сделки не находится в совместной собственности;
- если сделка затрагивает права детей, не достигших совершеннолетия, также потребуется согласие осуществляющих опеку органов на отчуждение имущества;
- договор купли-продажи (как минимум, в двух экземплярах, плюс один для Росреестра);
- выписка из ЕГРН;
- подтверждающие право собственности продавца на данный объект документы (например, договор купли или дарения, свидетельство о получении в качестве наследства и т. п.).
В случае, если вы предполагаете продать загородную недвижимость, находящуюся в ипотечном залоге, необходимо письменное согласие банка-держателя залоговой. А если сделка проводится не владельцем, а его представителем, необходима нотариально заверенная доверенность на его имя.
Как определить стоимость загородной недвижимости
Рассчитать рыночную цену можно самостоятельно или обратившись к профессиональному оценщику. В последнем случае рекомендуем выбирать специалиста, который состоит в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), а также проверить, чтобы его деятельность была застрахована. Это позволит получить официальный документ, который при необходимости можно предъявить покупателю. Стоимость услуг оценщика зависит от текущих расценок на рынке и географического расположения объекта.
Чтобы определить стоимость дома и участка самостоятельно, потребуется проанализировать аналогичные или похожие предложения. При этом обязательно обращайте внимание на площадь объекта и материал, из которого изготовлен дом. Помимо этого на цену влияют:
- удалённость от ближайшего населённого пункта;
- транспортная доступность участка;
- возможно ли проживать в доме круглогодично или только в летний период;
- общая площадь и этажность предлагаемого к продаже дома, его состояние и наличие коммуникаций (свет, вода, газ и т. п.);
- природа и экологическая обстановка вокруг;
- наличие дополнительных построек (гараж, баня, сарай и т. п.);
- наличие доступной инфраструктуры (магазинов, качественных асфальтированных дорог и др.).
Как найти покупателя и что написать в объявлении о продаже
Если вы решили продать загородную недвижимость самостоятельно, используйте максимум возможных площадок. Размещайте объявление не только на профильных сайтах, но и в соцсетях (в этом случае можно также попросить друзей и знакомых репостить ваше объявление). Также имеет смысл разместить объявление о продаже на воротах дома, автомобиле или балконе вашей городской квартиры. Словом, чем больше людей увидят его, тем выше ваши шансы найти подходящего покупателя и сделать это в кратчайшие сроки.
Потратьте время и поработайте над содержанием объявления. Пишите по делу, но подробно, в идеале использовать дружелюбно-деловой стиль, позволяющий вызвать доверие потенциального покупателя на начальном этапе.
Хорошее объявление о продаже содержит подробную информацию об участке и доме, проведённых коммуникациях и окружающей инфраструктуре. Обязательно укажите, когда именно был построен дом и из каких материалов, какова этажность и сколько лет вы им владеете. Также стоит отметить способ отопления, наличие канализации и водопровода, электричества и газа.
Можно указать кадастровый номер предлагаемого к продаже дома, чтобы потенциальный покупатель мог самостоятельно посмотреть все интересующие его данные.
Очень важный момент — качественные фотографии вашей загородной недвижимости. Побольше фото с разных ракурсов позволят составить впечатление о доме без длительной поездки за город. Фото лучше делать в солнечную погоду, а перед сессией навести порядок в самом доме и на участке. Это довольно важно, потому что будущий владелец хочет видеть свой будущий дом, а не ваш.
Как подготовить дом к продаже
Раз уж речь зашла об этом, вот несколько советов по продаже дома, которые помогут сделать это быстрее и рассчитывать на более крупную сумму.
Во-первых, как уже было сказано выше, наведите порядок на участке, при необходимости подновите забор и ворота. Не стоит вкладывать в это слишком много денег и увеличивать таким образом стоимость объекта, но опрятный вид поможет создать более благоприятное первое впечатление.
Как и перед тем, как делать фотографии, ответственно подойдите к показу. Избавьтесь от мусора, уберите все лишние вещи. Захламленный участок и дом не только отталкивают покупателей, но и могут послужить поводом для просьбы снизить цену.
Что касается ремонта, то здесь следует придерживаться золотой середины: не стоит вкладывать слишком много, но небольшой косметический ремонт никогда не повредит.
Как заключить договор купли-продажи
Чтобы продать загородную недвижимость, вам потребуется договор в двух экземплярах. В нём обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные как продавца, так и покупателя;
- цена недвижимости, сумма сделки купли-продажи и условия передачи денег покупателем;
- обязанность продавца по передаче права собственности на земельный участок и жилой дом с указанием их технических характеристик (площадь, адрес, количество этажей);
- реквизиты всех документов, подтверждающих право собственности продавца на указанные в них объекты;
- обязательства сторон;
- ответственность сторон в случае нарушения условий договора купли-продажи (например, размер и порядок уплаты неустойки);
- реквизиты сторон и их подписи.
Все экземпляры договора купли-продажи (по одному для продавца, покупателя и Росреестра) должны быть подписаны обеими сторонами. Нотариальное заверение не требуется, кроме тех случаев, когда недвижимость находится в долевой собственности, или если сделка затрагивает интересы ограниченно дееспособных граждан или несовершеннолетних.
Однако чтобы дополнительно обезопасить себя, рекомендуем всё-таки заверить договор продажи дома у нотариуса, поскольку только в этом случае он будет рассматриваться как имеющий силу, если по какой-либо причине вам придётся обращаться в суд по данной сделке.
Помимо собственно договора стоит составить также акт приёма-передачи недвижимости и всех необходимых документов на дом. Он может иметь произвольную форму, но обязательно должен включать перечень и краткое описание передаваемого имущества, а также сроки его передачи.
Чтобы продать дом с участком новому собственнику недостаточно подписать договор и получить деньги. Для того, чтобы соблюсти все формальности и передать собственность юридически, требуется обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о передаче прав на указанный в договоре объект недвижимости.
Кроме того, в ряде случаев продажа дома с участком облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Платить налог необходимо, если срок владения составлял менее 5 лет, недвижимость продаётся за сумму превышающую цену её покупки, а стоимость участка превышает миллион рублей.
Советы по продаже дома: оформление сделки
Не стоит затягивать со сбором документов. Нередки случаи, когда продать загородный дом не получается, потому что покупатель готов к сделке и хочет провести её как можно скорее, а у продавца не готовы все документы. В итоге покупатель уходит, и вам приходится начинать всё сначала. Поэтому подготовьте весь пакет заранее, чтобы в нужный момент не тратить на это время.
Если у вас готовы все документы на продажу и покупатель выразил своё согласие, составьте и подпишите предварительный договор. На его основании вы сможете получить задаток, который в случае отказа покупателя в последующем останется у вас и компенсирует потраченное время.
Основной риск при продаже дома приходится на этап расчёта. Если договор не заверен нотариально, вся ответственность ложится на плечи договаривающихся сторон. И здесь возможно что угодно, вплоть до отказа покупателя платить. Поэтому рекомендуем всё же заверять договор купли-продажи у нотариуса (а ещё лучше, составлять и подписывать его с привлечением этого специалиста). В этом случае за передачу денег отвечает именно он. Средства вносятся покупателем на депозитный счёт, а после совершения сделки передаются продавцу.
Если вы хотите сэкономить своё время и избежать возможных ошибок, а также продать загородную недвижимость как можно скорее, вам стоит обратиться к риэлторам. Агентство не только возьмёт на себя оценку стоимости объекта и подготовку всех необходимых документов, но и предоставит услуги по юридическому сопровождению сделки. А значит вы будете застрахованы от ошибок в документах и договорах, которые могут обойтись весьма недёшево.
