Элитная аренда за городом: что делать с дефицитом предложения?

Сегодня на рынке аренды элитной загородной недвижимости сформировался дефицит предложения: на данный момент сдается всего 260 объектов, из которых по-настоящему интересны клиентам меньше половины. Многие объекты устарели не только внешне, но и внутренне: классическая архитектура с сусальным золотом, колоннами, лепниной, планировка не соответствует современным стандартам (например, отсутствие гардеробных и санузлов в каждой спальне, несколько этажей, большая площадь свыше 500 кв. м).

При этом спрос на аренду загородных домов на срок от одного года есть, и он в разы превышает предложение. Особенно всплеск интереса мы замечаем в весенний (с февраля по май) и осенний (с октября по декабрь) периоды, когда большинство клиентов находятся в столице и желают перебраться за город.
Основные арендаторы — состоятельные люди из Москвы, которые не могут или не хотят изъять из оборота бизнеса $15 млн на покупку дома, но при этом готовы снимать его за $15–20 тыс. в месяц. Некоторые клиенты арендуют загородное жилье, чтобы для начала оценить формат и в дальнейшем окончательно выработать более четкие критерии покупки коттеджа. Кроме того, спрос на арендное жилье пополнился поколением молодых клиентов. «Миллениалы», яркие представители «экономики потребления», не хотят ничем владеть, а предпочитают арендовать. Они мобильны, им проще закрыть договор аренды и уехать за границу, чем годами продавать собственное жилье.

Позиция собственников

Не все собственники, у которых простаивает жилье, хотят сдавать его в аренду. Им это просто невыгодно — затраты, вызванные сменой жильцов и необходимостью ремонта для последующей сдачи в аренду, могут не покрыть размер возможного дохода. Кроме того, на рынке элитного жилья размер страхового депозита арендатора не покрывает возможные убытки собственника от порчи имущества. Например, несколько лет назад семья, арендовавшая дом на Рублевке, разбила дорогую вазу и прожгла персидский ковер стоимостью несколько десятков тысяч долларов. В итоге стороны договорились, арендаторы частично покрыли убыток, но неприятный осадок у собственника остался. Поэтому собственникам гораздо интереснее продать коттедж, чем сдавать его на длительный или короткий период времени, а вырученные средства положить в банк под проценты.

Что делать?

Решить проблему дефицита объектов на рынке аренды элитного загородного жилья практически невозможно — застройщикам загород неинтересен, особенно для создания доходных домов. Спрос на рынке довольно непредсказуемый, качественных участков нет, поэтому многие крупные девелоперы распродают коттеджи в построенных поселках и уходят.

Владельцев элитного загородного жилья невозможно убедить в предоставлении недвижимости на аренду. Тем клиентам, кому действительно интересно арендовать элитные дома в Подмосковье, приходится соглашаться на предложения, которые представлены сейчас.

Здесь единственным возможным вариантом мог быть выход на рынок структур с госучастием. В сегменте городской недвижимости проекты доходных домов уже есть: например, АИЖК стала сдавать в аренду квартиры в жилом комплексе «Лайнер», расположенном в районе Ходынского поля. Сегодня в среднем доходность проектов составляет 4–5%, в отдельных случаях может достигать 10%. Однако доходность от сдачи в аренду элитных домов для госструктур может быть выше: государство располагает землями в муниципальной собственности и могло бы выделять участки по более низким, чем на рынке, ценам. Поскольку стоимость участка в себестоимости строительства коттеджа может доходить до 50%, и частным инвесторам строить дома для последующей сдачи в аренду на загородном рынке невыгодно.

Ниша арендных домов в будущем будет намного интересней для бизнеса и государства, чем сейчас — с увеличением числа клиентов из поколения Z и развитием экономики потребления. И выиграет тот, кто придет на этот рынок первым.