Частные девелоперы: как заработать на строительстве загородных домов?

После кризиса 2014 года крупные застройщики перестали активно выводить на загородный рынок элитной жилой недвижимости новые проекты. Например, в 2017 году на рынок вышло лишь два новых поселка: Park Fonte, ART ECO, а также новые очереди в проектах «Успенский лес» и Agalarov Estate, в 2018 году — очередь в «Раздорах-2». В общей сложности в 2017 году предложение пополнилось 300 лотами, что крайне мало, учитывая общий объем предложения в 3,5 тыс. объектов.

Причин, почему застройщикам неинтересен загород, несколько. В первую очередь, в Московской области стало трудно найти участки, подходящие для строительства элитного жилья. Все самые интересные для покупателей земли на Рублевке и Новой Риге в пределах 30 км от МКАД уже застроены. Другая причина: большие инвестиции (от 1 млрд руб.), непредсказуемость спроса и нежелание банков кредитовать крупные девелоперские проекты. Даже те компании, которые долгое время экспонировали свои объекты, выходят из «загородного бизнеса». Например, «Газпромбанк-Инвест» в текущем году снизил цены на 35% на дома в поселке Лион и почти полностью его распродал.

Частные девелоперы

На фоне вялости крупных застройщиков частные девелоперы выглядят более активными игроками рынка. Сейчас их немного — не более 20 человек на все западное направление Подмосковья. Но они стабильно строят от 1 до 5 домов одновременно и имеют маржу в размере 30–50% с каждого проекта. Цикл строительства и продажи одного дома занимает примерно полтора года.

Частные девелоперы имеют несколько конкурентных преимуществ перед крупными застройщиками. Во-первых, они более гибкие и быстро адаптируют свои проекты к новым потребительским запросам. Во-вторых, порог входа в частный девелопмент низкий — минимальный объем инвестиций на строительство дома площадью 300 кв. м составляет 20 млн руб.

Главное, о чем нужно помнить частным девелоперам — не переусердствовать с дизайном жилья. Например, если вы строите дом в классическом стиле — желательно не использовать золото, лепнину, много мрамора. Аналогичный пример и с современным стилем: не стоит уходить в скандинавский минимализм и строить дом, похожий на больницу.

Новый коттедж в нейтральном архитектурном и интерьерном стиле может составить серьезную конкуренцию вторичному жилью. У нас были примеры, когда из-за специфической планировки (совмещенного санузла и спальни в одном пространстве без перегородок) или бассейна с горкой, начинавшейся в спальне на втором этаже, собственники долго не могли продать свои дома. Хозяевам экстравагантных коттеджей редко удается найти покупателя со схожим вкусом.

Риски проектов

Как правило, у частных девелоперов редко возникают проблемы с позиционированием своих проектов. В этот бизнес приходят бывшие риэлторы, которые продавали недвижимость и знают предпочтения покупателей, или сотрудники девелоперских компаний, которые умеют качественно и недорого строить дома. Но несмотря на это, возникают разные риски: форс-мажорные ситуации, переоценка своих возможностей, которые могут превратить инвестора в банкрота.

Например, один из моих клиентов 10 лет назад построил дома с прекрасной архитектурой, но тогда грянул кризис, и чтобы продать объекты, нужно было существенно снизить цену. Бизнесмен не захотел и решил подождать, когда рынок восстановится. Но потом участок по соседству выкупил девелопер массового жилья, застроил его дешевыми многоэтажками. И теперь коттеджи никто не хочет покупать в районе, который перестал быть элитным.