Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование динамики цен на элитную жилую недвижимость в Москве и обновили «индекс миллиона», отслеживающий количество квадратных метров, которые можно купить за условные 100 млн руб. За период с июня 2023 по июнь 2024 года индекс снизился на 7% до минимального за всю историю показателя в 61 кв. м при росте средневзвешенной цены, которая вновь превысила 1,6 млн руб. за кв. м.
Согласно классификации NF Group, к элитному сегменту жилой недвижимости относятся квартиры и апартаменты классов «премиум» и «делюкс». По итогам I полугодия 2024 года общий показатель «индекса миллиона» в столице составил 61 кв. м против 66 кв. м в июне 2023 г. (-7%). Такая динамика связана с увеличением средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости: за прошедший год цена 1 кв. м выросла на 7% и к концу июня 2024 года составила 1 630 тыс. руб./кв. м.
С точки зрения районов рост средневзвешенной цены предложения и, соответственно, сокращение количества квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., были зафиксированы в 11 из 16 рассматриваемых локаций первичного рынка. При этом диапазон снижения показателей довольно широкий – от 5% до 42%.
Максимальная отрицательная динамика «индекса миллиона» отмечалась в районе Арбат – показатель снизился на 42% за год и составил всего 48 кв. м в сравнении с 83 кв. м годом ранее. По итогам I полугодия 2024 года средневзвешенная цена предложения здесь превысила 2 млн руб./кв. м (+74% за год) преимущественно за счет комплекса LUCE, старт закрытых продаж в котором был объявлен еще в конце 2022 года. Помимо этого, предложение локации сформировано лотами недавно стартовавшего комплекса апартаментов Cosmos Selection Arbat Apartments, а также лотами, оставшимися в продаже в объектах «Дом на Хлебном», «Звезды Арбата» и «Театральный дом».
Положительная динамика «индекса миллиона» на фоне снижения средневзвешенных цен отмечалась лишь в четырех районах: Патриаршие пруды, Замоскворечье, Раменки и Якиманка. При этом на Патриарших прудах увеличение количества доступных метров было максимальным – сейчас здесь можно приобрести 43 кв. м элитной недвижимости за условные 100 млн руб. (+44% за год). Основной причиной отрицательной динамики ценового показателя стала реализация нескольких эксклюзивных лотов с высокой ценой квадратного метра – в условиях сильно ограниченного предложения цена квадратного метра снизилась на 31% за год до значения 2 347 тыс. руб./кв. м. Тем временем в остальных локациях корректировка средневзвешенной цены была преимущественно связана с выходом новых проектов по стартовым ценам.
Так, в районе Замоскворечье по итогам I полугодия 2024 г. средневзвешенная цена предложения снизилась на 20% в годовом выражении и составила 1 329 тыс. руб./кв. м. Вместе с этим количество доступных за условные 100 млн руб. квадратных метров выросло с 60 до 75 кв. м (+24% за год). В данной локации стартовали несколько новых проектов премиум-класса: в конце 2023 года на рынок вышел комплекс Quartier d'Or, а в первой половине 2024 года – проект с долгой историей A.Residence и ЖК «Монблан».
Показатель в Раменках вырос на 3% за год и составил 84 кв. м. Рынок локации пополнился ЖК премиум-класса King & Sons, а также новой очередью уже реализуемого премиального ЖК «Река». При этом средневзвешенная цена предложения по итогам I полугодия 2024 года составила 1 194 тыс. руб./кв. м (-3% за год).
А на Якиманке незначительная корректировка показателя в размере 1% до значения 2 512 тыс. руб./кв. м была связана со структурными изменениями предложения в локации, в том числе: стартом продаж после реконцепции в комплексе «Резиденция 1864» (бывш. «Царев Сад»).
Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб. можно приобрести в относительно новых для элитного рынка премиальных локациях. Так, в Донском районе, где средневзвешенная цена предложения составляет 966 тыс. руб./кв. м, доступно 103 кв. м. В октябре 2023 г. здесь вышел ЖК премиум-класса SHIFT от группы компаний «Пионер», который и определяет ценовую ситуацию в локации.
Даниловский район по-прежнему занимает последнюю строчку рейтинга с самым высоким показателем «индекса миллиона», несмотря на значительный рост средневзвешенной цены предложения до 966 тыс. руб./кв. м (+16% в годовом выражении). Положительная динамика в данной локации была связана с ростом средневзвешенной цены предложения в реализуемом проекте OPUS, которая смогла компенсировать появление нового пула лотов по невысоким стартовым ценам в новом премиальном проекте «Дом 7 Даниловский». По итогам I полугодия 2024 г. за условные 100 млн руб. здесь было доступно 104 кв. м, что на 14% ниже аналогичного периода прошлого года.
Наименьшее количество квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., по-прежнему отмечается в самом дорогом элитном районе Москвы – Остоженка-Пречистенка. Здесь по итогам I полугодия 2024 г. средневзвешенная цена предложения составила 3 147 тыс. руб./кв. м (+10% в годовом выражении), а индекс, соответственно, снизился на 9% за год до значения 32 кв. м. Среди элитных новостроек, недавно пополнивших рынок локации, отмечаются Annabel’s, Belle Epoque и «Империум», реализуемый в формате закрытых продаж.
Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «К началу июля в бюджете до 100 миллионов рублей на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы было доступно около 1 030 квартир и апартаментов, что составляет 40% от общего объема предложения. Наиболее привлекательные варианты до 100 млн руб. представлены в недавно стартовавших ЖК” Тишинский бульвар”, “Vesper Кутузовский”, а также в проектах King & Sons, “Дом 7 Даниловский” и SHIFT. Тем не менее можно найти ряд компактных предложений и в объектах класса «делюкс» в самых престижных локациях, например, в комплексах DUO на Софийской набережной и “Ильинка 3/8” в непосредственной близости от Кремля».
