Компания NF GROUP представляет новый экономический показатель – индекс торговой недвижимости. Он отражает текущее состояние рынка, основываясь на ключевых показателях, которые оцениваются по стобалльной шкале. В 2026 значение индекса достигло 33 балла из 100, что указывает на стагнацию рынка. При подсчете были учтены спрос со стороны ретейлеров (35 баллов), предложение ТЦ (51 балл) и покупательская способность населения (13 баллов). Индекс будет ежегодно рассчитываться аналитиками NF GROUP для отслеживания фазы цикла и предупреждения рисков.
Индекс состояния рынка торговой недвижимости – это метрика, позволяющая оценить текущее состояние и потенциал сегмента на основе анализа ряда факторов: предложения торговых площадей, спроса со стороны сетевых ретейлеров и покупательской способности населения. Аналитики NF GROUP проанализировали финансовые результаты ретейлеров за предыдущие года, изучили планы по открытию и закрытию магазинов, собрали экспертную оценку ключевых игроков рынка по значимым показателям. Также при подсчете учитывалась динамика предложения торговой недвижимости (включая как новые объекты, так и вакантные площади в действующих) и макроэкономические показатели (РТО, динамика доходов, общая инфляция, инфляция на продукты питания и ЖКХ, а также доля свободных денег у населения).
В 2026 году индекс торговой недвижимости фиксируется на уровне 33 баллов из 100. Он построен по стобалльной шкале: 0–20 баллов – кризисное состояние, 20–40 – зона стагнации, 40–60 – фаза оптимизации, 60–80 – стабильное состояние, 80–100 – фаза роста и развития. Текущее значение подтверждает, что рынок находится в зоне стагнации. В этих условиях для арендодателей становится приоритетной более осторожная стратегия: удержание арендаторов, точечное развитие и адаптация ассортимента под ценовые ожидания покупателей.
По словам Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости NF GROUP, сейчас рынок переживает довольно тяжелый этап. «Если текущее значение в 33 балла является нижней точкой, то в перспективе 1–2 лет можно ожидать постепенного перехода к оптимизации. Ключевыми драйверами роста станут снижение ключевой ставки, замедление инфляции и рост доходов населения».
В 2026 году индекс находится ниже значений, зафиксированных в другие значимые для рынка периоды. В 2014 году показатель составлял 59 баллов, находясь в фазе оптимизации. В 2019 году он достиг 66 баллов и характеризовался бурным развитием на фоне доступности кредитов и высокой рентабельности. В 2022 году значение снизилось до 38 баллов, что связано с геополитическими факторами, наложением санкций и разрывом некоторых логистических цепочек.
Структура индекса торговой недвижимости включает три показателя, рассчитанных по стобалльной шкале.
Спрос рассчитан на основе опроса более чем 30 ключевых ретейлеров торговой недвижимости России. Данные, собранные аналитиками NF GROUP, включают стратегию развития, оценку общего состояния сегмента и финансовые результаты опрошенных.
В 2026 году показатель оценивается в 35 баллов и свидетельствует об отказе более половины ретейлеров от масштабной экспансии. Большинство брендов сосредоточены на развитии существующих точек, закрывая убыточные и открывая новые только в топовых локациях с гарантированным трафиком. Так, в сегменте одежды и обуви запланировано больше закрытий, нежели открытий1. Наиболее устойчиво состояние фитнес-центров, которые активно заявляют о планах по экспансии.
Предложение демонстрирует, насколько ситуация в текущем году хуже или лучше в сравнении с динамикой ввода и вакантности на рынке ТЦ с 2014 года.
В 2026 году показатель составляет 51 балл и оценивается как удовлетворительный: новые объекты вводятся умеренными темпами, а вакантность остается низкой. Стратегия девелоперов в первую очередь направлена на поддержание действующего пула арендаторов и заполнение свободных площадей. Кроме того, на фоне роста стоимости строительства и дорогого финансирования часть игроков переносит сроки открытия торговых объектов, откладывая запуск до момента, когда будет законтрактовано не менее 60% площадей. Низкий спрос со стороны ретейлеров также замедляет заполнение торговых центров, что дополнительно сдвигает сроки ввода.
Наиболее слабый показатель индекса в 2026 году – покупательская способность. Он рассчитывается на основе нескольких критериев: доли свободных денег у населения, индекса потребительских цен на ЖКХ и доли расходов на продукты питания в потребительских расходах (на основе данных Росстата) с 2014 года.
Значение в 13 баллов показывает, что доля свободных денег у россиян снижается (на основе данных РОМИР). На конец ноября 2025 года показатель составил 17,2% (для сравнения, в 2021 году фиксировалось около 30%). Тарифы на ЖКХ в 2026 году выросли на 15,02% год к году, что стало рекордом за последние 16 лет. Доля расходов также достигла максимума за этот период (39%). Из совокупности этих факторов следует, что у людей остается меньше средств на дискреционные покупки.
1 В сегменте одежды и обуви было опрошено 20 ретейлеров. 45% из их числа не планируют открытий, при этом значительное количество опрошенных заявили о планах по активным и агрессивным закрытиям (65%).
