Согласно результатам исследования, общий объем торговых площадей не изменился по сравнению с предыдущим кварталом, когда было открыто четыре торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 64,5 тыс. кв. м. При этом объем нового предложения по итогам трех кварталов продемонстрировал отрицательную динамику (-60% по сравнению с прошлогодним показателем за сопоставимый период. Уровень вакансии в торговых центрах столицы достиг 13% (+3,5 п.п. относительно III квартала 2020 года). На 2021 год был анонсирован ввод нового предложения на уровне 540 тыс. кв. м GLA, более 40% которого – перенос с 2020 года. Сроки ввода около 15% площадей торговых центров уже перенесены на следующий год. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды остаются на прежнем уровне.
Предложение
По итогам III квартала 2021 года в г. Москве объем торговых площадей не изменился по сравнению с предыдущим кварталом, когда было открыто четыре торговых объекта суммарной GLA 64,5 тыс. кв. м: ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м) и ТРЦ Prime Plaza (GLA: 20 тыс. кв. м), ТРЦ «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м), ТЦ «Флотилия» (GLA: 23 тыс. кв. м).
Ввод нового предложения демонстрирует отрицательную динамику – на 60% ниже по сравнению с результатами трех кварталов прошлого года, когда было введено 167 тыс. кв. м арендопригодных площадей.
В сентябре состоялось открытие общественного пространства на Павелецкой площади, входящего в состав благоустройства территории ТРЦ «Павелецкая Плаза».
Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Таким образом, столица выходит на четвертое место среди городов-миллионников, опередив Санкт-Петербург, после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода.
В разрезе административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (926 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех-пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, – снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ Москвы с нулевым значением.
Вакансия
Уровень вакансии в торговых центрах Москвы увеличился относительно III квартала 2020 года и составил 13%, по сравнению с предыдущим кварталом показатель практически не изменился (+0,5 п.п). Рост доли свободных площадей обусловлен оптимизацией торговых точек у ретейлеров, столкнувшихся с сильным негативным влиянием пандемии в 2020 году, однако по итогам трех кварталов наблюдается определенная стабилизация показателя.
Уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020-2021 гг., высок (до 40%), что соответствует тренду последних лет – вводу торговых центров с большой долей свободных площадей и активное заполнение в течение первых двух лет работы.
Коммерческие условия
В III квартале 2021 года уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах остался в прежнем ценовом диапазоне относительно аналогичного периода прошлого года, когда они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений.
Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фудкорта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.
Стоит отметить, что помимо прямого негативного влияния пандемических мер на финансовые показатели большинства ретейлеров свой отпечаток накладывают ослабление рубля, волатильность курса валют, внедрение маркировок и онлайн-касс, рост дополнительных расходов – доставка для онлайн-заказов, антисептики и маски для офлайн-точек. Логистические проблемы, связанные с задержками поставок из-за рубежа на фоне ограничений, вынуждает и международных и российских ретейлеров рассматривать вопросы о переносе производств на территорию России и стран Средней Азии.
Тенденции
Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group, отмечает, что серьезное влияние на рынок торговой недвижимости продолжает оказывать ситуация с пандемией: в первом квартале было зафиксировано улучшение показателей работы ретейлеров и девелоперов – несмотря на медленное восстановление трафика в торговых центрах отмечался рост коэффициента конверсии и товарооборота в пределах 10-20%, что обусловлено как поведением покупателей, так и работой брендов по обновлению своих торговых точек и активным внедрением цифровых технологий. Однако в течение нескольких недель июня-июля были введены дополнительные меры, ограничивающие работу заведений общественного питания и развлекательного сегмента, что негативно сказалось на восстановлении показателей. После небольших послаблений режима антиковидных мер в третьем квартале 2021 года стал ужесточаться контроль за выполнением санитарных требований в торговых центрах, нарушение которых влечет за собой штрафные санкции для владельцев бизнеса вплоть до закрытия объектов на 90 суток.
Прогноз
Согласно заявленным планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2021 года составит порядка 400 тыс. кв. м торговых площадей (с учетом открытий и переносов). Таким образом, прогноз нового предложения торговых центров в два раза больше прошлогоднего показателя.
В 2021 году к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м), ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA 35 тыс. кв. м), ТРЦ «София» (GLA 35 тыс. кв. м), ТРЦ «Небо» (GLA 27 тыс. кв. м).
На 2022 год были перенесены открытия ТЦ «Сказка» (GLA 18,6 тыс. кв. м), а также 8 объектов компании ADG Group, суммарной арендопригодной площадью 75,5 тыс. кв. м.
Существует вероятность корректировки даты ввода 30–40% новых торговых центров, анонсированных к открытию в 2021 году. Однако сокращение объемов ввода не будет существенным, так как часть объектов уже находится в высокой степени готовности и девелоперам невыгодно переносить дату ввода на финальной стадии реализации проекта. В ближайшие пять лет все заявленные торговые центры выйдут на рынок.
Компания Ingka Centres презентовала программы обновления двух московских объектов – ТРЦ «МЕГА Теплый Стан» и «МЕГА Белая Дача». В сентябре 2021 г. началась реновация ТРЦ «Гагаринский» (GLA 70 тыс. м²), одним из этапов которого является увеличение арендных площадей до 85 тыс. м², строительство второй очереди завершится в 2024 г. Планы по реновации реализуют также девелоперы торговых центров районного формата – заканчивается реконцепция ТЦ «Сокольники» (GLA 13 тыс. м²), на первом этапе реконцепции находится ТРЦ «Облака» (GLA 40 тыс. м²).
Восстановления трафика ТЦ в России до докризисного уровня можно ожидать не ранее первого квартала 2022 года, а по некоторым сегментам, например развлекательным центрам и кинотеатрам, – не ранее середины 2022 года. Во-первых, определенные ограничения, связанные со сдерживанием распространения вируса, физически уменьшат «пропускную» способность объектов, во-вторых, покупательское поведение претерпит изменения: это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение покупательских возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг.
На фоне текущей эпидемической и экономической ситуации с учетом ввода значительного количества новых площадей прогнозируется рост вакансии до 15% к концу года при стабилизации текущих условий.
Евгения Хакбердиева дополняет: «Третий квартал 2021 года традиционно был довольно успешным для рынка торговой недвижимости. Как правило, на вторую половину августа и начало сентября приходится старт нового бизнес-сезона и начало учебного года, что стимулирует рост продаж и добавляет оптимизма ретейлерам. 2021 год не стал исключением, а мотивационные выплаты населению продлили рост всплеска покупательской активности. Рынок в очередной раз ждал толчка для выхода показателей торговли до уровня 2019 года, возросла и активность со стороны международных брендов к российскому рынку».
