Согласно исследованию NF Group, по итогам I квартала рост стоимости элитной недвижимости в Дубае составил 58,9% за год, а средняя стоимость жилья в эмирате превысила аналогичный показатель прошлого года на 11,3% — это самый динамичный рост с 2015 года. В 2022 году ожидается дальнейший рост цен в премиальном сегменте в связи с дефицитом предложения: по прогнозам NF Group, в текущем году элитный рынок может пополниться 2 700 юнитами, что составляет только 3,6% всего запланированного предложения. Спрос в премиальном сегменте сохраняется на высоком уровне: за I квартал 2022 года на рынке элитной недвижимости Дубая было реализовано 32 дома бюджетом от 10 млн долларов, в то время как за весь 2021 год было совершено 93 аналогичные сделки, что на тот момент составило 39% всех продаж в элитном сегменте с 2010 года. При этом за 2021 год в премиальном сегменте было совершено более 52 тыс. сделок с квартирами и виллами на общую сумму более 31 млрд долларов – это больше, чем суммарно за 2019 и 2020 годы. Перспективы развития рынка и продуманная стратегия властей в отношении применения антиковидных мер побудили ультрахайнетов со всего мира, включая Россию, Индию и Европу, вкладываться в самые дорогостоящие лоты ОАЭ.
Согласно исследованию, квартиры в Дубае сейчас стоят в среднем на 28% дешевле, чем в 2014 году, когда наблюдался последний рыночный бум, в то время как виллы – на 15% дешевле благодаря стремительному росту цен с начала пандемии.
Показатели роста цен варьируются в зависимости от локации: в премиальных районах наблюдается стремительное увеличение стоимости жилья. Так, в районе Палм-Джумейра стоимость квартир выросла в среднем на 76% с начала пандемии, в районах Дубай Марина и Даунтаун Дубай – на 22,7% и 11,2% соответственно.
Динамика стоимости вилл также разнится в зависимости от района. На Палм-Джумейре цены выросли почти вдвое, а в Эмирейтс-Хиллс и на острове Джумейра Бэй рост с начала пандемии составил 36,1% и 79,6% соответственно.
Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям NF Group: «В апреле и мае этого года состоятельные клиенты все более активно вкладываются в высокобюджетную недвижимость ОАЭ. Это растущий рынок, который начал свое восстановление еще в период пандемии: наметился рост цен, однако они до сих пор на 30% ниже пиковых значений 2014 года, что делает направление привлекательным для инвестиций. Помимо этого, рынок Арабских Эмиратов предоставляет отличные возможности для бизнеса, релокации, поскольку страна проводит лояльную налоговую политику для инвесторов и компаний, которые сейчас сюда перемещаются».
За I квартал 2022 года на рынке элитной недвижимости Дубая было реализовано 32 дома бюджетом от 10 млн долларов. За 2021 год было осуществлено 93 аналогичные продажи – это больше, чем суммарно за последние пять лет, а также составляет 39% всех продаж элитной недвижимости с 2010 года. Средняя сумма сделки в сегменте Ultra-Prime составила 14,2 млн долларов. Такие районы Дубая, как Эмирейтс-Хиллс, остров Джумейра Бэй, Палм-Джумейра суммарно продемонстрировали рост цен на жилье на 44,4% за год к сентябрю 2021 года. Более активная динамика наблюдалась лишь в 2017 году, когда стоимость высокобюджетного жилья в этих локациях выросла на 57,3%.
Высокий спрос отлично демонстрирует показатель доли элитного сегмента в общем объеме продаж недвижимости в Дубае. Так, в 2021 году жилье сегмента Prime составило 3,6% всех реализованных в эмирате лотов – самый высокий показатель в истории, а на сегмент Ultra-Prime пришлось 4,2% всех продаж – вдвое больше прошлого показателя (2%), который сохранялся на рынке довольно долго.
По прогнозам NF Group, в период с 2022 по 2025 годы в Дубае запланирован вывод на рынок около 100 тыс. юнитов, причем более 70 тыс. из них – в этом году, что является рекордным показателем с 2009 года, когда на рынок вышло 120 тыс. юнитов. Однако стоит учитывать, что 30–40% заявленного в 2022 году ввода будет перенесено на 2023 год в связи с задержками строительства. При этом только 15% нового предложения составят виллы, что будет поддерживать спрос на них на более высоком уровне, чем на квартиры.
В целом, средняя стоимость жилой недвижимости Дубая по-прежнему на 26,6% ниже последнего рыночного максимума. При этом в 2022 году в массовом сегменте энтузиазм на рынке может ослабнуть. Вполне вероятно, что в связи с ослаблением спроса цены начнут стагнировать, однако снижаться они, вероятнее всего, не будут.
В элитном сегменте в 2022 году рост цен, напротив, будет только усиливаться в связи с дефицитом предложения. Так, в текущем году на элитный рынок выйдет только 2 700 юнитов, что составляет 3,6% всего запланированного предложения.
Марина Шалаева отмечает: «Разумеется, цены не могут расти бесконечно. Все больше покупателей, особенно в более массовом сегменте, делают паузу, чтобы понять, соответствует ли цена качеству. Мы уже наблюдаем постепенное снижение роста цен на виллы. Тем не менее, в премиальных сегментах жилье все равно будет дорожать, поскольку предложение в данных секторах остается очень низким, в то время как успешная антиковидная кампания Дубая сформировала среди ультрахайнетов позитивные настроения, которые отражаются на рынке и экономических показателях».
Стоит отметить, что ультрахайнеты склонны покупать недвижимость в основном за счет собственных средств, не прибегая к использованию ипотечных кредитов. Так, за первые шесть недель 2022 года доля сделок с недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки, упала до 22,3% с 40,4% в 2021 году и 47,7% в 2020 году. При этом в локации Палм-Джумейра этот показатель составлял менее 3% еще в 2021 году.
Новый ценовой рекорд в Дубае был установлен прошлым летом, когда покупателю из Европы была продана вилла за 32,9 млн долларов на острове Джумейра Бэй. До этого самым дорогим домом, проданным в 2021 году, являлась вилла One100 Palm в районе Палм-Джумейра: ее цена превысила 30 млн долларов. Продажи земельных участков также бьют рекордны: двойной участок на острове Джумейра Бэй был куплен за 40 млн долларов в январе 2022 года – это самая высокая цена в данной локации за всю историю.
