По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, по итогам I полугодия 2025 года показатель средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи обновил исторический максимум за всю историю наблюдений за рынком и достиг 2,16 млн руб., увеличившись на 4% за год. При этом Москва вновь сравнялась с Сочи по уровню цен в сегменте элитных новостроек, а Санкт-Петербург демонстрирует высокие темпы роста и сокращает ценовой разрыв.
На протяжении I полугодия 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи наблюдалась разнонаправленная динамика количества экспонируемых лотов. В первые три месяца объем предложения увеличился и достиг рекордного уровня − 680 лотов, в основном за счет вывода на рынок новых объемов в рамках проектов, которые находились в реализации. В частности, в начале года стартовали продажи нового корпуса в премиальном проекте Benefit Collection Sochi Chalet, а также поступил в продажу пул лотов на седьмом этаже в комплексе делюкс-класса Radisson Collection Hotel.
Тем не менее, к концу II квартала 2025 года общее количество экспонируемых лотов на рынке Сочи снизилось до 590 (-13% за квартал), практически вернувшись к результатам 2024 года (-1% за полугодие). Основная причина снижения – техническая, а именно снятие с продажи части апартаментов в одном из премиальных комплексов на побережье. На этом фоне изменилось соотношение между кластерами: доля горного кластера увеличилась до 55% (+12 п. п. за полугодие), тогда как на прибрежные проекты пришлось 45% предложения.
Важным событием для рынка элитной недвижимости Сочи стало появление формата квартир в структуре предложения впервые за долгое время: в июне стартовали продажи нового проекта премиум-класса «Моретта», который на текущий момент является единственным среди элитных новостроек города с данным типом недвижимости. Формат квартир был представлен в ряде первых проектов на начальном этапе развития элитного сегмента Сочи в 2000–2010 гг., например в комплексах «Миллениум Тауэр», «Новая Александрия» и др., однако все же большинство проектов на локальном рынке имеет нежилой статус.
На конец июня 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи был зафиксирован исторический максимум средневзвешенной цены предложения: показатель достиг 2,16 млн руб./кв. м (+3% за полугодие и +4% за год). Таким образом, был обновлен предыдущий рекорд в 2,11 млн руб. за кв. м, установленный в I полугодии 2022 года. Он был повторен в I квартале 2025 года.
При этом в премиальных новостройках средневзвешенная цена квадратного метра составила 1,87 млн руб. (+3% за полугодие и +6% за год). Положительная динамика обусловлена вымыванием наиболее ликвидного предложения, а также выходом на рынок новых лотов по верхней ценовой планке класса и фактическим ростом цен в одном из реализуемых проектов. В то же время в классе делюкс за счет структурных изменений показатель продемонстрировал незначительную корректировку до 2,89 млн руб. (-0,3% за полугодие и +5% за год).
Стоит отметить, что в I полугодии 2025 года Москва сравнялась с Сочи по уровню средневзвешенной цены в элитных новостройках. Это стало результатом динамичного прироста на столичном рынке (+11% за полугодие) при более умеренной динамике в южном регионе (+3% за тот же период). В краткосрочной перспективе ожидается сохранение данной тенденции, в результате чего до конца года Москва, вероятно, выйдет на лидирующую позицию по уровню цен. При этом сохраняется заметная разница в цене одного квадратного метра по сравнению с Санкт-Петербургом. Однако именно на петербургском рынке элитных новостроек в I полугодии 2025 года был зафиксирован наиболее значительный прирост показателя (+18% за полугодие), что позволило сократить ценовой разрыв: если полгода назад средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Сочи превышала показатель в Санкт-Петербурге почти в 2,7 раза, то в настоящее время это соотношение составляет 2,3 раза.
С января по июнь включительно было заключено более 60 сделок в элитных новостройках Сочи, что почти на треть ниже значения аналогичного периода прошлого года (-31% в годовой динамике). Многие покупатели продолжают занимать выжидательную позицию в вопросе приобретения недвижимости, чему способствует сохранение высокой ключевой ставки и привлекательность высокодоходных вкладов. В то же время часть инвестиционного спроса сместилась в другие развивающиеся курортные локации, где ценовой уровень остается более доступным по сравнению с Сочи. Следует отметить, что рынок элитной недвижимости Сочи преимущественно сформирован курортными проектами и отличается от элитных новостроек Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому покупка жилья здесь, как правило, не относится к категории первоочередных решений.
Основными факторами поддержки спроса на рынке элитной недвижимости в Сочи остаются широкая линейка предложения, включающая разнообразные лоты под любые цели и запросы покупателей, а также сохраняющийся устойчивый интерес к приобретению курортного жилья.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP: «Рынок элитной недвижимости Сочи исторически характеризовался небольшим количеством проектов, что было обусловлено дефицитом земельных участков, градостроительными ограничениями и требованиями, предъявляемыми к недвижимости высокого класса. Эти факторы на протяжении многих лет поддерживали высокий уровень цен, позволяя городу оставаться самым дорогим элитным рынком страны. Сегодня Сочи постепенно уступает лидерство Москве по уровню цен, однако сохраняет свою устойчивость благодаря диверсифицированному спросу из разных регионов. И те девелоперы, кто учитывает все возрастающие требования покупателей к качеству объектов и заявленного продукта, по-прежнему чувствуют себя уверенно. При этом на первый план выходят проекты, где цена соответствует уровню качества, локации и концепции, и именно такие предложения не теряют своей актуальности».
