Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, спрос на офисные помещения активно восстанавливается: с начала года доля свободных площадей уменьшилась на 0,5 п. п. и 0,3 п. п., до 12,5% и 7,1%, в классах А и В соответственно. Объем чистого поглощения (показателя разницы между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода) за июль-сентябрь оказался положительным и составил 202 102 кв. м. Квартальные значения с показателем более 200 000 кв. м последний раз были зафиксированы в 2021 году.
Впервые с 2021 года зафиксировано квартальное снижение доли вакантных помещений более чем на 0,5 п. п. В классе А этот показатель снизился на 0,7 п. п. и составил 12,5%, а в классе B - на 0,7 п. п. до 7,1%. Общая вакантность офисных помещений на рынке сократилась до 8,7%: остаются свободными более 680 000 кв. м офисных площадей класса А и более 900 000 кв. м класса B.
В III квартале 2023 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты совокупной арендуемой площадью 82 708 кв. м. Крупнейшими объектами среди них являются БП «Останкино», фаза II (34 710 кв. м), кластер «Образовательный» инновационного центра МГУ (15 000 кв. м), Алкон III (10 500 кв. м). Таким образом, совокупный объем введенных объектов за девять месяцев составил 187 391 кв. м. Практически все объекты реализованы полностью или частично, но при этом они не увеличили значительно долю свободных офисов.
Совокупный объем предложения рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала составил более 18,1 миллионов кв. м, из них 5,5 относятся к классу А, а 12,6 – к классу В.
В 2023 году к вводу планируется более 440 000 кв. м офисной недвижимости, из которых 80% придется на помещения класса А. Большая часть прогнозируемого ввода будет предлагаться к реализации в формате продажи (70%), объем площадей BTS-проектов составит 16%, а помещения, предлагаемые в формате аренды – 14%.
В III квартале 2023 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А увеличилась на 2,2% и составила 26 430 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе B она выросла на 3,9% и составила 18 087 руб./кв. м за год. Рост ставок связан с курсовой разницей, а также с фактом «вымывания» менее дорогого предложения: качественное предложение по более низкой цене быстрее реализуется, а предложения по более высокой цене остаются на рынке, что влияет на средневзвешенный показатель.
С января по сентябрь 2023 года значительную долю спроса на офисные помещения формировали компании производственного сектора (25,5%), компании ТМТ-сектора (технологий, медиа и телекоммуникаций, на них пришлось 17,9%), а также компании с участием государственного капитала (17,6%). Год назад компании производственного и TMT-сектора также лидировали в структуре спроса, при этом доля компаний с участием госкапитала составляла всего 8,3%.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «Мы видим возросшую активность на рынке, высокий спрос демонстрируют крупные государственные и промышленные компании. Запросы таких компаний на качественные офисы удалось удовлетворить за счет высвободившихся помещений, в связи с уходом иностранных арендаторов из России и увеличением количества вакантных площадей. Однако такая ситуация, вероятнее всего, не будет продолжаться и дальше. В настоящее время практически не строятся новые объекты с потенциальной возможностью сдачи их в аренду, а будущие проекты с такой стратегией занимают менее трети от общего проектного объема на 2023-2025 годы - всего 29,7%».
