По данным аналитиков NF GROUP, за последние пять лет география спроса на складскую недвижимость в Московском регионе заметно изменилась: южное направление сохранило лидерство, а юго-восток вышел на второе место по среднегодовому объему сделок, опередив север. Усиление юго-восточного и восточного направлений связано с развитием транспортной инфраструктуры, включая трассу М-12, Юго-Восточную хорду и Южно-Лыткаринскую автодорогу.
Южное направление сохраняет лидерство благодаря сочетанию нескольких факторов: удобному доступу к федеральным трассам, связи с регионами юга России, развитой складской инфраструктуре и возможности обслуживать как Москву, так и территории Новой Москвы. Дополнительным преимуществом остается концентрация крупных логистических комплексов, востребованных федеральными ретейлерами, логистическими операторами, дистрибьюторами и компаниями электронной торговли.
В 2021–2025 гг. среднегодовой объем сделок со складской недвижимостью на южном направлении составил 836 тыс. кв. м, что на 50% выше показателя предыдущей пятилетки – 558 тыс. кв. м. Наибольшая активность арендаторов и покупателей была сосредоточена в локациях вдоль Симферопольского шоссе и трассы М-4. Основными драйверами спроса в этот период выступали компании из сегмента электронной торговли, логистические операторы и производственные компании.
Второе место по среднегодовому объему сделок в 2021–2025 гг. заняло юго-восточное направление. Среднегодовой показатель здесь составил 368 тыс. кв. м, что на 103% выше уровня предыдущей пятилетки – 181 тыс. кв. м. Такой рост отражает заметное усиление интереса арендаторов и покупателей к локациям юго-востока Московского региона.
По предварительным оценкам NF GROUP, в I полугодии 2026 года на южном направлении было заключено 11 сделок общим объемом 177 тыс. кв. м, это 35,7% объема сделок за первые 6 месяцев 2026 года. Ключевой интерес арендаторов был сосредоточен в локациях вдоль Симферопольского шоссе. Средняя площадь сделки на южном направлении составила 16,1 тыс. кв. м. Далее с сопоставимым объемом (70–80 тыс. кв. м) следуют северо-восточное, юго-восточное и южное направления. Их доля в общем объеме заключенных в I полугодии 2026 года сделок составила 16,2%, 14,9% и 14,5% соответственно.
Юго-восточное и восточное транспортные направления становятся одними из наиболее востребованных локаций для сделок со складской недвижимостью. В 2021–2025 гг. доля юго-восточного направления в среднегодовом объеме сделок выросла до 16,1% против 12,6% в 2016–2020 гг., восточного – до 12,6% против 5,8% соответственно. Интерес к юго-востоку поддерживают близость к крупнейшим городам Подмосковья, включая Балашиху, Люберцы, Электросталь, Жуковский и Раменское, а также доступ к густонаселенным районам Юго-Восточного административного округа и Новой Москвы. Дополнительным фактором становится развитие транспортной инфраструктуры, в том числе запуск Юго-Восточной хорды и строительство Южно-Лыткаринской автодороги.
Восточное направление, в свою очередь, получило дополнительный импульс благодаря развитию трассы М-12. Новая транспортная магистраль усиливает связность Московского региона с Поволжьем и другими промышленными центрами, повышая интерес к складским объектам на востоке и юго-востоке Подмосковья. Для части компаний эти локации становятся более привлекательными с точки зрения распределительной логистики, особенно при работе с маршрутами в сторону Нижнего Новгорода, Казани и далее на восток страны.
Константин Фомиченко, партнер NF GROUP: «Перераспределение спроса по направлениям будет усиливаться по мере развития дорожной инфраструктуры и ввода новых складских проектов. Южное направление сохранит статус одного из наиболее ликвидных для крупных складских размещений, тогда как восток может постепенно нарастить долю в структуре спроса благодаря улучшению транспортной доступности, запуску новых проектов и развитию крупной агломерации на востоке Московского региона – от Балашихи и далее».
