2024 год стал знаковым для рынка офисной недвижимости Москвы – спрос на аренду продолжил расти, а объем заключенных сделок достиг рекордных значений. NF GROUP вновь подтвердила свое лидерство, обеспечив крупнейший объем арендных сделок среди крупнейших консалтинговых компаний и увеличив свою долю на рынке до 54%. В условиях ограниченного нового предложения и растущих ставок аренды эксперты компании фиксируют снижение вакантности, рост интереса к офисам класса А и смещение структуры спроса в сторону долгосрочных контрактов. В 2024 году разрешение на ввод в эксплуатацию получили 16 объектов совокупной арендуемой площадью 569 тыс. кв. м. Крупнейший новый объект – Moscow Towers (263 тыс. кв. м). В 2025 году 59% нового введенного предложения придется на офисные здания для продажи и лишь 12% – для аренды, что дополнительно усилит конкуренцию за качественные арендные площади. При этом около половины продаваемых объектов приобретаются для собственного использования, а другая половина – инвесторами. Это означает, что порядка 300 тыс. кв. м впоследствии могут быть предложены в аренду, однако в основном это будут небольшие офисы.
В 2024 году рынок офисной недвижимости продолжил активное развитие, что выразилось в увеличении объемов арендуемых площадей по сравнению с 2023 годом. В 2024 году NF GROUP значительно увеличила объем сделок – до 138 754 кв. м, что составило 54% от совокупного объема транзакций с участием ведущих консультантов.
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «В 2024 году был зафиксирован значительный рост запрашиваемых ставок аренды – как по всему рынку, так и в отдельных районах и зданиях. Учитывая небольшой объем стройки и высокий спрос на офисы, тренд может продолжиться. Что касается спроса, то мне особенно приятно, что рост объема сделок нашей команды составил 52% за год (с 91 085 кв. м до 138 754 кв. м), что свидетельствует о высокой активности компании на рынке и доверии со стороны арендаторов. В 2025 году на рынок продолжит влиять ограниченное количество нового спекулятивного предложения – все объекты реализуются преимущественно до ввода в эксплуатацию».
В целом в течение 2024 года интерес к покупке/аренде офисных площадей сохранялся на высоком уровне. За год показатель доли вакантных помещений в Москве продолжил снижение: в классе А на 4,6 п. п., до 7,8%, в классе B – на 1,8 п. п., до 5,1%. Это близкое к рекордно низкому значению, вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году. Всего в столице остаются свободными около 474 тыс. кв. м офисных площадей класса А и более 650 тыс. кв. м – класса B.
Объем чистого поглощения (показателя разницы между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода) составил более 1 млн кв. м, для сравнения – общегодовой показатель 2023 года достигал всего 350 тыс. кв. м. Средний размер сделки аренды в 2024 году составил 1 204 кв. м, годом ранее – 1 142 кв. м.
В 2024 году значительную долю спроса на офисные помещения формировали компании с участием государственного капитала (38,2%), на втором месте – банки и финансовые компании (16,8%), на третьем – производственный сектор (8,8%). Сегменты-лидеры обусловлены, прежде всего, крупными сделками, которые были реализованы за год.
С начала 2024 года средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды значительно выросли: в классе А на 6% – до 27 400 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B на 5,1% – до 21 095 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Это объясняется как ростом запрашиваемых ставок в объектах, так и изменением структуры предложения – более бюджетные блоки быстрее вымываются из предложения в условиях активного спроса на офисы и снижающейся вакантности.
В 2025 году ввод новых объектов может составить более 1,2 млн кв. м, из которых 90% станут проектами класса А; преимущественно новые проекты будут располагаться в зоне ТТК-МКАД (68%). Значительная доля новых объектов будет представлять из себя проекты built-to-suit (29%) – здание Роскосмоса, штаб-квартира Яндекса. 59% нового ввода – офисные здания для продажи, 12% – для аренды.
По итогам 2025 года показатель вакантности может снизиться до 7% в классе А и 4,5% в классе B. При этом, средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А внутри ТТК могут вырасти и составить порядка 37 тыс. руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС) и 24,1 тыс. руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС) в классе B, внутри ТТК.
